이재명 정부의 야심작 토허제 1년만에 분당·광명·수지 20% 폭등

[땅집고] 올해 말 토지거래허가구역(토허구역) 지정 기한 만료를 앞두고 규제 실효성이 도마 위에 올랐다. 정부가 집값을 잡겠다며 서울 전역과 경기 주요 지역을 묶었지만, 규제 시행 1년 만에 경기 성남시 분당구 아파트값이 20% 넘게 급등했기 때문이다. 광명과 용인 수지구도 20% 안팎으로 올랐고, 서울 전체 아파트값 역시 10% 이상 뛰었다. 전세 매물 감소로 임대차시장 불안까지 커지면서 강력한 거래 규제에도 집값 안정 효과는 제한적이었다는 지적이 나온다. 정부가 연말 규제 연장을 검토하는 가운데 실효성 논란이 더욱 거세질 전망이다.

19일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 지난해 10·15 부동산 대책으로 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역의 토허구역 지정 기한은 오는 12월 31일 만료된다. 정부는 지난해 10월 15일 서울 25개 자치구와 경기 수원 장안·팔달·영통구, 성남 수정·중원·분당구, 안양 동안구, 과천시, 용인 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시를 토허구역으로 지정했다. 규제는 같은 달 20일부터 시행됐다.

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토허구역에서 주택을 구입하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 허가일로부터 4개월 이내 입주해 2년간 실거주해야 한다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'를 차단해 투기 수요를 억제하고 집값을 안정시키겠다는 취지였다.

그러나 규제 시행 이후에도 집값 상승세는 꺾이지 않았다. 한국부동산원에 따르면 지난해 10월 셋째 주부터 올해 10월 첫째 주까지 서울 아파트 매매가격은 평균 10.42% 상승했다. 특히 성북구는 16.51% 급등해 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 영등포구(13.55%), 관악구(13.49%) 등 상대적으로 집값이 저렴했던 지역에서도 두 자릿수 상승률이 나타났다.

경기도 상황도 다르지 않다. 올해 들어 광명시 아파트값은 16.70% 뛰었고, 수원 영통구(16.19%), 성남 분당구(16.01%), 용인 수지구(15.56%)도 큰 폭으로 올랐다. 모두 토허구역으로 묶인 지역이다. 반면 서울 강남구(-0.95%), 서초구(0.81%), 경기 과천시(1.31%) 등 기존 고가 주택 밀집 지역은 상대적으로 낮은 상승률을 보였다.

실제 개별 아파트 거래에서도 급등세가 확인된다. 경기 성남시 분당구 분당동 '샛별마을우방' 전용 72㎡는 지난해 9월 26일 13억원(2층)에 거래됐지만, 올해 7월 10일에는 같은 층에서 16억7000만원에 팔렸다. 약 10개월 만에 3억7000만원(28.5%) 오른 것이다. 광명시 철산동 '철산래미안자이' 전용 84㎡도 지난해 10월 12일 11억7000만원(25층)에서 올해 9월 3일 14억6500만원(25층)으로 2억9500만원(25.2%) 상승했다. 서울 성북구 길음동 '길음뉴타운9단지 래미안' 전용 84㎡는 지난해 10월 15일 11억8500만원(26층)에서 올해 5월 12일 14억6000만원(25층)으로 2억7500만원(23.2%) 올랐다.

◇집값 잡겠다더니 전셋값까지 급등…실거주 의무의 역설

토허제의 대표적인 부작용으로는 전월세시장 불안이 꼽힌다. 주택 매입 후 2년간 실거주해야 하는 만큼 임대 목적으로 주택을 매입하기 어렵고, 기존 임대주택도 실거주용으로 전환되면서 전세 공급이 줄어들 수 있기 때문이다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 지난해 10월 15일 2만4369건에서 이달 17일 2만996건으로 13.9% 감소했다. 올해 4월 초에는 1만5200건 수준까지 줄어들기도 했다. 같은 기간 서울 아파트 전셋값은 9.96% 상승했다.

집값을 잡기 위해 시행한 규제 아래 매매가격은 10% 넘게 오르고, 전셋값도 10% 가까이 뛴 셈이다. 신규 아파트 입주 물량 감소 등 공급 부족 요인도 있지만, 토허제에 따른 실거주 의무가 전세 매물 감소를 부추겼다는 지적이 나온다. 전셋값 상승에 부담을 느낀 임차 수요가 매매시장으로 이동하면서 오히려 집값 상승 압력을 키울 수 있다는 분석도 제기된다.

◇규제 풀면 집값 급등, 유지하면 풍선효과…연장 딜레마

문제는 규제를 해제하기도 쉽지 않다는 점이다. 지난해 2월 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동의 토허구역 지정을 해제하자 집값이 급등했고, 불과 35일 만에 강남3구와 용산구 전체로 규제를 확대했다. 반대로 규제를 유지하면 인접 비규제지역으로 매수세가 이동하는 풍선효과가 반복되고 있다.

실제로 지난해 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제로 묶인 이후 화성 동탄 등 주변 지역으로 매수세가 이동했다. 정부가 지난 7월 동탄·구리·용인 기흥을 추가 지정했지만, 최근에는 화성 병점과 수원 권선, 부천 원미, 안양 만안, 군포 등 비규제지역에서도 집값 상승세가 가팔라지고 있다.

정부는 토허제가 더 큰 집값 상승을 막았다는 입장이다. 홍지선 국토교통부 장관은 지난 7일 국정감사에서 "그나마 토허제를 했기 때문에 이 정도 수준으로 묶어둔 것이라 생각한다"고 말했다. 전세 매물 감소 역시 토허제보다 신규 입주 물량 부족이 주된 원인이라는 판단이다.

정부는 연말까지 주택가격 상승률과 청약 경쟁률 등을 살펴 토허구역 지정 연장 여부를 결정할 방침이다. 집값 상승세가 이어지는 만큼 규제 연장 가능성이 거론되지만, 현재까지 구체적인 방침은 확정되지 않았다. 규제 기간은 연장할 수 있으며, 일부 지역만 해제하거나 집값이 급등한 비규제지역을 추가 지정하는 방안도 가능하다. /mjbae@chosun.com