아는 사람만 아는 재개발 경매…낙찰가율 TOP10 중 6건이 정비구역 안

[땅집고] 지난주 법원 다세대 주택 경매 낙찰가율 상위 10건 가운데 6건이 정비구역 안 물건이었던 것으로 나타났다. 최근 5주로 보면 평균 절반 안팎이다. 구역 안 매물이 드물거나 호가가 앞서간 지역들에서는 경매가 일반 매물보다 낮은 가격대에 재개발 빌라에 투자하는 기회가 되고 있다는 분석이 나온다.

땅집고옥션에 따르면 지난주(10월 5~11일) 전국 법원경매에서 낙찰가율이 가장 높았던 다세대(빌라) 10건 가운데 6건은 재개발·재건축 등 정비사업 구역 안에 있는 물건이었다. 땅집고옥션이 경매 통계와 구역 경계를 대조해 확인한 결과다. 경계에서 100m 이내까지 넓히면 10건 중 8건이 정비사업 인근 물건이었다.

범위를 최근 5주(9월 7일~10월 11일)로 넓혀 봐도 낙찰가율 각 주 상위 10건인 총 50건 중 25건(50%)이 구역 안이었고, 100m 이내까지 포함하면 34건(68%)이었다. 감정가를 넘겨 낙찰된 7건 중 5건이 구역 안이고, 입찰자가 4명 이상 붙은 1~4위는 모두 구역 안이다.

정비구역 안에서는 일반 매물을 찾기 어렵다. 장안1은 구역 안 매물이 1건뿐이고, 고척동 253 구역은 한 건도 확인되지 않았다. 상도16은 매물은 있지만 호가가 높다. 구역 안 매물의 1평(3.3㎡) 당 호가 중앙값은 약 5956만 원으로, 최근 1년 실거래 중앙값(약 3299만 원)의 1.8배 수준이다.

이런 곳에서 경매는 일반 매물보다 낮은 가격대에 나왔다. 1위 상도16 빌라(전용 41㎡, 2008년 승인)는 감정가 2억 8900만 원이 4억 8100만 원에 낙찰돼 낙찰가율 166%, 입찰자 13명이었다. 그런데 평당으로 환산한 낙찰가(약 3916만 원)는 같은 구역에서 연식·크기가 비슷한 현재 매물(약 5206만 원)의 75%, 비슷한 실거래(약 4026만 원)의 97%다.

5위 목동 중앙 사례(전용 29㎡, 2016년 준공)도 평당 낙찰가(약 2972만 원)가 같은 구역·같은 연식의 최근 실거래(약 3611만 원)의 82%, 현재 매물(약 4399만 원)의 68%였다.

이 같은 결과는 법원 경매를 통해 낙찰가율 100%를 넘겨 낙찰받더라도 일반적인 매매 거래보다 적은 금액으로 투자할 수 있다는 의미다. 땅집고옥션 김기현 운영 대표는 “정비사업 구역 내 경매 낙찰가가 감정가보다 높다고 해서 비싸게 샀다는 뜻은 아니다”라며 “감정가는 경매 개시 시점 기준이라, 구역 지정 등으로 시세가 오른 뒤에는 낮게 보일 수 있기 때문”이라고 말했다.

다만 감정평가 시기가 언제이냐에 따라 감정가와 실제 시세가 차이가 적을 수도 있다. 지난주 화곡역세권(3위)의 낙찰가는 비슷한 실거래와 거의 같은 수준(99%)이었고, 구역 안 실거래가 4건뿐인 고척동 253은 오히려 비교 사례보다 높았다. /sh0293@chosun.com