"경기도 선택할 땐 행정구역 지우고 GTX 라인부터 보라"

[땅집고] 김학렬 스마트튜브 부동산 조사연구소장(필명 빠숑)은 현 정부 들어 갈수록 최악으로 치닫는 전세난과 관련 “현재 서울에서 나타나는 전월세 대란이 경기 인천 지역으로 퍼져 내년이 가장 심각할 것”이라며 “무주택자분들은 그냥 무조건 집을 사시는 게 맞는 거 같습니다"라고 말했다.

김 소장은 지난 10일 유튜브 '부읽남TV'에 출연해 정태익 부읽남TV 대표와 부동산 정책·시장 전망에 대해 이야기를 나누며 이렇게 말했다. 김 소장은 "지금 데이터를 보면 1년 동안 전세 매물이 13% 줄었다고 하는데, 그 나머지는 어디로 가야 되는가"라고 반문하며 "내년에 터진다"고 단언했다. 그는 “1000세대 단지에서 전세가 한두 개, 혹은 한 개도 없는 걸 이번 정부 들어서 처음 본다”며 "심지어 최근에는 부산·대구도 이런 단지가 증가한다. 지방도 똑같은 상황이라 어떻게 감당할지 모르겠다"고 말했다.

김 소장은 전세 품귀의 근본 원인으로 다주택자 규제를 꼽았다. "일단 다주택자를 허하지 않으면 전월세 시장의 안정적인 공급은 어렵다"며 "다주택자들한테 임대사업자 제도를 부활시키거나, 아파트를 포함하거나, 아니면 그냥 일반 다주택이라도 중과하지 않거나, 임기 내에 할 수 있는 건 그것밖에 없다"고 지적했다. 서울 월세 수준에 대해서도 "내년부터는 강남권, 한강 이남 지역은 500만원 이하는 없을 것 같다"며 "그 정도 월세를 낼 거면 그만큼 대출을 받아서 원리금 상환으로 낼 수 있는 집을 사는 게 맞다"고 말했다.

◇ "상급지·하급지 '층'이 벌어졌다…하급지는 계속 오를 수밖에"

김 소장은 "지금 제일 문제가 토지거래허가구역(토허제) 때문에 일차적으로 생겼다"며 "이걸 해제하자는 얘기를 거의 모든 전문가가 하고 있다"고 말했다. 그러나 "지금 기조에서는 토허제는 연장된다고 봐야 한다"며 "폐지하는 순간 가격이 다시 튀어 오를까 봐 그러는 것 같다"고 분석했다.

김 소장은 "예전에는 격차가 크지 않아서 자유롭게 왔다갔다 했는데, 지금은 벌어지다 보니 더 그런 문제가 생겼다"며 "강남 상급지에 살던 분들은 다른 데 못 간다. 입지가 완전히 다른 단계이기 때문"이라고 설명했다. 그는 "집이 있는 분들은 현상 유지를 제일 많이 하실 것 같은데, 그나마 왔다갔다 할 수 있는 유일한 계층이 무주택자"라고 말했다.

그는 "서울 하급지·학군지는 전체 평균이 아니라 오르는 아파트가 20% 올라간다고 혼자 예측했었는데, 지금 그렇게 가고 있다"며 "하급지도 20억, 30억 시장까지 올라가려면 10억 정도 남았기 때문에 5억 정도는 더 올라갈 체력이 남았다"고 말했다. 강남 조정에 대해서는 "강남이 쉬는 이유는 2년 동안 혼자 올랐기 때문이다. 24년부터 오르기 시작해 지금 3년 차라 빠질 때가 된 것"이라며 "중급지·하급지는 아직 수요가 해소되지 않아 내년 상반기까지는 상승이 이어질 수밖에 없다"고 전망했다.

◇ "경기도 갈 땐 행정구역 지우고 GTX 라인부터 보라"

김 소장은 경기·인천 투자 전략에 대해 "서울·경기·인천은 행정구역을 지우고 메인 일자리까지 얼마나 빨리 올 수 있는지로 봐야 한다"며 “30분 안에 올 수 있으면 A급이고, 경기·인천이라도 20억을 무조건 넘어간다”고 말했다. GTX 노선에 대해서는 “GTX-A는 지금도 무조건 투자해야 한다고 본다”며 "삼성역 통과가 1년 밀렸지만, 그만큼 한 번 더 기회를 준 것"이라고 설명했다.

구체적으로는 "올해는 수원 영통이 가장 핫했고, 내년에는 분당이 핫할 것"이라며 "삼성전자·하이닉스 인센티브가 내년에 나오면 그만큼 돈을 더 보탤 수 있어 계속 상급지로 올라갈 것"이라고 내다봤다. 리모델링 시장에 대해서도 "분당 느티마을 3단지가 29억8000만원에 분양했는데 거의 다 됐다"며 "이런 성공 사례가 쌓이면 리모델링도 다시 활성화될 것"이라고 말했다. 다만 재건축에 대해서는 "공사비로 따지면 최소 5억 이상은 넣어야 한다. 개인이 5억 이상 넣을 수 없는 정비사업은 못 간다고 보면 된다"며 "목동·여의도를 빼면 추가분담금이 발생하지 않을 수 없다"고 신중한 입장을 보였다.

인터뷰를 진행한 정 대표는 "지금 각자도생의 시대인 것 같다. 알아서들 선택하지 않으면 누구 하나 책임져 주지 않는다"며 "상승 기조가 내년에도 이어질 거라고 보기 때문에 그런 것들을 고려해서 매매 결정을 하시면 좋을 것 같다"고 조언했다. /sh0293@chosun.com