"재건축, 서울보다 분당이 유리"..분담금 10억시대 유망 투자처는?

[땅집고] 김제경 투미 부동산 컨설팅 소장은 8·3 세제개편안 이후 재개발 물건이 주목받는 이유와 관련 "재개발은 공동주택가격이 상대적으로 낮아 보유세 부담이 적고, 사업이 진행돼 철거에 들어가면 주택분 재산세를 안 내고 종부세 대상에서도 벗어난다"며 "그래서 사업 속도가 빠른 구역일수록 오히려 더 비싸지고 있다"고 말했다.

김 소장은 최근 유튜브 땅집고TV에 출연해 "사람들이 보유세를 얼마나 내야 하는지 계산하다 보니 속도가 빠른 구역에 보유세 프리미엄까지 얹어주기 시작했다"며 이렇게 말했다.

◇ "상계2구역, 관리처분인가 앞두고 막판 거래… 투자금 2억~3억"

김 소장은 "재개발이 지금 엄청 핫한 이유는 보유세가 낮기 때문"이라며 "같은 매매가라도 신축 아파트와 구축 주택의 공동주택가격은 차이가 크고, 한남뉴타운이나 성수전략정비구역처럼 매매가가 30억원대인 곳도 공동주택가격은 얼마 안 한다"고 설명했다. 그는 "사업이 진행돼 이주·철거를 하면 건축물이 사라져 토지분 재산세만 내고, 주택이 없으니 종부세 대상에서도 벗어난다"고 말했다.

그는 "보통은 속도가 빠르면 리스크가 적으니 비싸고, 앞단에 있는 구역은 오래 걸리지만 싸다고 생각했는데 8·3 세제개편안 이후엔 빠른 곳이 더 비싸졌다"며 "조만간 철거될 구역일수록 보유세 부담이 사라지기 때문"이라고 분석했다. 그는 또 "아파트가 아닌 재개발 물건은 토지거래허가구역에서도 허가를 받을 필요가 없다는 것도 장점 "이라고 덧붙였다.

김 소장은 실수요자가 접근할 만한 재개발 구역으로 노원구 상계동 상계2구역을 꼽았다. 그는 "투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 막히기 때문에 그 직전에 급매물이 나온다"며 "조합에 따르면 상계2구역 관리처분인가가 10월께 날 것으로 보여 지금 막판 거래가 속전속결로 이뤄지고 있다"고 전했다. 그는 "(분담금 제외한) 초기 투자금은 2억원 중반에서 3억원 정도 들고, 관리처분인가 이후 이주에 들어가면 6년 뒤쯤 입주를 보고 가는 것"이라며 "이게 마지막 기회라 저는 가장 괜찮다고 본다"고 말했다.

최근 분당 2차 특별정비구역 선정과 관련해 "서울도 재건축이 어려운데 분당이 되겠느냐"는 시각에 대해 김 소장은 "오히려 분당은 될 것"이라고 반박했다. 그는 "서울에서도 90년대 이후 지어진 단지는 용적률이 이미 200%를 넘는 곳이 많고 대지지분이 12~15평 수준이어서 재건축이 어렵지만, 분당은 대지지분이 18~20평인 곳도 있어 사업성이 훨씬 좋다"며 "서울도 서울 나름"이라고 말했다.

그는 "분당에서 이번에 리모델링 일반분양가가 30억원에 육박했는데, 진짜 신축이 되는 재건축 분양가는 무조건 30억원을 넘을 것이라고 보는 것"이라며 "같은 1기 신도시라도 일산·평촌·중동의 일반분양가와 비교해 보면 분당은 발목만 안 잡으면 간다"고 말했다.

◇ "분담금 10억, 이제 생소하지 않다… 낼 수 있는 입지냐가 관건"

김 소장은 공사비 상승에 대해 "이제 분담금 10억원은 그렇게 생소한 개념이 아니다"라며 "은마아파트 분담금이 10억원이라고 가정해도 완공 뒤 신축 가치가 그보다 크면 가는 것이고, 잠원동 재건축도 분담금 10억원 얘기가 나오지만 반포 시세가 60억~80억원인 만큼 '나도 한강변 신축이 되면 그 정도는 되지 않겠느냐'고 판단하는 것"이라고 말했다.

공사비가 평당 500만원대였던 문재인 정부·박원순 전 시장 시절을 언급하며 "그때 했어야 했는데 지금은 답이 없는 곳이 너무 많아 안타깝다"고 말했다. 그는 분담금 수준에 대해서도 "조합마다 다르지만 최소 8억원은 각오해야 하고, 벌써 10억원 얘기가 나오는 곳도 있다"고 전했다. 자금 마련 방법으로는 "입주 시점에 대출 규제가 풀리면 대출을 받거나 전세를 돌려 잔금을 치르는 방법이 있다"고 말했다.

◇ "오세훈 시장 사법 리스크… 조합들 '임기 내 인허가' 속도전"

김 소장은 재개발 투자의 변수로 서울시장의 사법 리스크를 지목했다. 그는 "정비구역 지정 권한과 건축심의, 통합심의 등 각종 인허가가 모두 서울시에서 이뤄지기 때문에 시장 임기 안에 받아야 한다는 인식이 퍼져 있다"며 "조합장이나 조합 관계자들을 만나면 이 재판 얘기밖에 안 하고, 사업시행인가를 받았으면 가장 안전하고 최소한 통합심의 건축심의를 받았으면 그나마 안심인데 아직이면 '1년 안에 어떻게든 접수해 받겠다'가 모든 조합의 목표"라고 전했다. 그는 "정책 기조가 크게 바뀌면 정비사업이 다시 장기간 멈출 수도 있다"며 "이 리스크를 잘 고려하며 투자하라"고 조언했다./sh0293@chosun.com