성당 일조권 갈등 극복한 북아현2구역, 18년 만에 이주 돌입

[땅집고] 서울 서대문구 북아현동의 낡은 단독주택과 빌라가 밀집한 주택가. 이곳은 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 채비를 하고 있다. 2008년 정비구역으로 지정된 북아현2재정비촉진구이 다음달 9일부터 본격적인 이주절차를 밟는다. 여기에 최근 정비촉진계획 변경으로 아파트 최고 층수도 기존 29층에서 40층으로 높아진다.

이주를 앞둔 북아현2구역은 서울 도심과 여의도 등 주요 업무지구에 접근하기 좋은 입지로 꼽힌다. 수도권 지하철 2·5호선 환승역인 충정로역과 2호선 아현역을 이용할 수 있고, 사업지 대부분이 평지라는 점도 장점이다. 재개발이 완료되면 북아현뉴타운에서도 손꼽히는 대단지로 거듭날 전망이다.

◇ 18년 기다림 끝에 이주

북아현2구역은 서울 서대문구 북아현동 520번지 일대 12만2776.1㎡ 규모다. 북아현뉴타운 5개 구역 가운데 북아현3구역 다음으로 규모가 크다. 당초 계획은 지하 3층~지상 29층, 28개 동, 2320가구 규모로 조성하는 것이다. 시공사는 삼성물산 건설부문과 DL이앤씨 컨소시엄이다.

최근 촉진계획 변경으로 사업계획에도 변화가 생겼다. 아현역 역세권 일대의 용도지역 상향 등을 추진하면서 준주거지역 면적이 기존 5377.8㎡에서 1만2426.1㎡로 늘어났다. 준주거지역에는 법적 상한용적률 최대 500%를 적용할 수 있다. 평균층수 제한도 폐지되면서 최고 층수를 40층까지 높일 수 있게 됐다. 다만, 서울시와의 협의는 진행하기 전이다.

공공주택용지의 용적률도 상향됐다. 기준용적률은 기존 210%에서 220%로 높아졌고, 상한용적률은 용적률 인센티브 운영기준 개선 등을 반영해 기존 260.4%에서 최대 297%까지 적용이 가능해졌다.

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◇ 성당 일조권 갈등 넘었지만…

북아현2구역은 사업지 인근 아현동성당과의 일조권 갈등으로 사업 추진에 어려움을 겪었다. 2022년부터 이어진 갈등은 성당의 일조권 침해 문제가 불거지면서 본격화했다. 양측은 협상 끝에 합의점을 찾았다. 2024년 성당 측이 신축 비용 187억원 지급 등을 골자로 한 합의안을 제시했고, 조합이 이를 받아들이면서 갈등 해결의 실마리가 마련됐다. 이후 촉진계획 변경에 성당과의 합의사항 이행 및 토지이용 재편 내용이 반영됐다.

이주 과정에서 자금 조달 문제도 변수였다. 최근 대출 규제로 이주비 대출 한도가 기존 담보인정비율(LTV) 70%에서 40%로 축소되고 다주택자 대출도 제한되면서 조합원들의 자금 부담이 커질 수 있다는 우려가 나왔다.

기본이주비 금리는 13일 기준 연 3.87%로, 조합이 이자를 우선 대납한 뒤 입주일 또는 입주지정기간 만료일까지 원금과 이자를 상환하는 방식이다. 추가이주비 금리는 연 6% 후반~7% 수준 예상으로, 이 역시 입주 시 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야 한다.

조합은 이주비 부담을 덜기 위해 기본이주비 선지급 비율을 기존 30%에서 50%로 확대하고, 시공사와 협의해 추가이주비 선지급 비율도 최대 50%까지 높였다. 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증 승인으로 이주비 조달 부담도 일부 완화될 전망이다.

다만, 최고 층수가 40층으로 높아지면 기존 계획을 바탕으로 한 설계도 다시 검토해야 한다. 조합은 설계사로 선정된 건원건축과 변경된 촉진계획을 반영한 설계 작업을 진행해야 하는 상황이다. 층수 상향으로 늘어나는 일반분양 물량과 임대주택 축소 효과가 실제 사업성 개선으로 이어질지, 설계 변경과 공사비 부담이 조합원 분담금에 어떤 영향을 미칠지가 관건이다.

정정숙 북아현2재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합장은 “촉진계획 변경을 통해 준주거지역을 약 3000평 확대하고 아파트 300가구가량을 추가로 확보할 수 있게 됐다”며 “최고 40층 규모로 개발하면 서대문구 상권 활성화에도 기여할 수 있을 것”이라고 말했다. 이어 “촉진계획 변경과 통합심의, 사업시행인가 등 남은 절차를 거쳐 착공까지 신속하게 진행할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다. /kso@chosun.com