"3주 걸리던 사업성 검토 반나절이면 끝" AI 부동산 개발 필살기 강좌 오픈

[땅집고] “그동안 부동산 사업자들이 개발 결정을 내리는 데 필요한 근거를 찾느라 많은 비용을 썼죠. AI는 이런 비용을 확 낮춰주는 역할을 합니다. 전적으로 용역·외주업체에 맡기던 개발 가이드라인과 대안책도 이젠 사업자가 AI로 직접 마련하면서 협상력도 확보할 수 있을 겁니다.”

도시계획기술사인 임진무 빅밸류 수석은 국내 최대 설계·감리·시공업체 도화엔지니어링에서 18년 경력을 보유한 부동산 개발PM 분야 전문가다. 2021년 데이터 테크 기업인 빅밸류에 합류한 뒤에는 도시계획 전문성을 바탕으로 건축물·토지·사업자·상권 등 각종 부동산 관련 데이터를 공간 단위로 연결·분석하고, 이를 AI와 결합해 실제 업무에 활용할 수 있는 ‘AI 레디 데이터’로 만드는 핵심 역할을 담당 중이다. 그동안 빅밸류가 진행한 한국토지주택공사(LH)의 개발 가능지 발굴 및 기본계획 구상, 한국자산관리공사(KAMCO)의 국유재산 가치 자동분석, 현대엔지니어링의 자산가치분석 등 프로젝트가 모두 임 수석을 거쳤다.

임 수석은 “통상 부동산 개발을 사업기획부터 도시계획, 인허가, 설계, 시공, 분양, 운영까지 7개 단계로 나누는데 각 단계마다 이미 AI가 많은 업무를 대체하고 있다”라면서 “개발 최적안을 도출하고 시간·비용을 절약하기 위한 필수 도구”라고 강조했다. 임 수석은 오는 11월 13일 땅집고 아카데미가 처음으로 선보이는 ‘AI를 활용한 부동산 개발PM 실전 전략’ 원데이클래스(▶바로가기) 에서 ‘AI를 활용한 인허가·도시계획관련 개발계획 검증’를 주제로 강단에 선다. 지난 13일 서울 성동구 성수동 빅밸류 본사에서 그를 만나봤다.

-최근 부동산 개발 업계에 AI가 미치는 영향력은.

“상당히 빠른 변화가 감지된다. 다만 현재는 AI가 개발사업 자체를 대신 해주는 단계는 아니고, 사업자가 판단을 준비하는 과정을 압축하는 역할을 해주고 있다. 최근에는 전문가가 LLM 바이브코딩(사용자가 아이디어를 일상 언어로 제시하면 AI가 이를 실행 가능한 코드로 구현해내는 방식)으로 본인이 필요한 개발 검토 서비스를 직접 만드는 모습도 보인다.”

-실제 개발 업무가 어떻게 달라진건가.

“과거 부동산 개발 업무는 직렬적인 성격이 강했다. 후보지 검토, 도시계획, 건축계획, 사업수지, 재검토 등 단계를 순차적으로 거쳐야 했던 것이다. 그런데 AI를 도입하니 모든 단계를 동시에 진행할 수 있게 되면서 병렬적 업무로 전환됐다. 각 단계마다 개발 조건을 빠르게 바꿔가며 최적의 계획안을 만들어내는 시대가 된 것이다.”

AI로 읽고, 분석하고, 결정하는 부동산 개발

-AI를 통해 실제 개발 계획을 검증해본 사례를 들자면.

“지난해 11월 30일 국토교통부가 도심공공주택 복합지구로 지정한 서울 강동구 고덕역 일대를 검증해봤다. 총 6만678㎡ 부지로 2486가구를 지을 수 있다고 했는데 실제로 가능한지 사전타당성 측면에서 검토해본 것이다. 원래대로라면 실무진이 2~3주 걸려 작업해야 하는 분량인데, 반나절 만에 법령 검토부터 건축 설계 배치, 물량 검토, 사업수지 분석까지 마친 결과 사업이 가능하다는 결론을 얻었다. 조감도 및 최종 보고서도 제작했는데 기존 대비 비용과 시간이 크게 감축됨을 실감했다.”

-앞으로 AI가 도시계획가나 개발PM업체를 대체하게 될까.

“업무 효율성을 고려하면 후보지 검토부터 자료 수입, 사업성 1차 검토 등 작업은 AI로 자동화될 수 밖에 없을 것이다. 하지만 개발 사업에 실제 자본을 투입하기로 결정하는 주체는 여전히 사람이다. 사업 리스크 인수, 관계 기관 협의, 이해 관계자 설득, 최종 책임 역시 실무진이 짊어져야 하는 것이다. 부동산 개발 관련 업체마다 내부 데이터를 얼마나 잘 축적하고 관리해왔는지가 중요해질 것이고, 이를 AI로 검토한 결과물을 검증 가능한 시니어급 전문 인력을 확보하는 것도 경쟁력이 될 것으로 본다.”

-예비 수강생들에게 조언하자면.

“보통 AI를 배운다고 하면 책부터 구입하려는 실무진들이 많은데 일단 본인이 현재 일상에서 반복적으로 수행하고 있는 업무에 AI를 적용해보는 것을 추천한다. 기술 발전 속도가 매우 빠르기 때문에 공부 먼저 하고 실행하면 뒤쳐질 수 밖에 없다. 직접 실행하면서 체득하고 AI를 어떻게 활용해야 좋을지에 대한 감각을 익혀야 업계 선두로 나아갈 확률을 높일 수 있을 것이다.” /leejin0506@chosun.com