감정가 416억인데 6개층 텅 비었다…길동역 빌딩에 무슨 일이

[땅집고] 서울 지하철 5호선 길동역 인근의 한 노후 빌딩이 부동산 담보 부실채권(NPL) 투자 대상으로 나왔다. 감정평가액은 약 416억원이지만 채권 규모는 약 200억원으로, 담보 부동산의 평가액이 채권 규모의 두 배를 넘는다. 그러나 건물 지상 7개층 가운데 6개층이 비어 있어 향후 임대수익 확보와 건물 가치 회복이 쉽지 않을 수 있다는 분석이 나온다.

14일 부동산 NPL 전문업체 엔플랫폼에 따르면 해당 채권의 담보물은 서울 강동구 길동역에서 도보 약 3분 거리에 있는 지하 1층~지상 7층 규모의 근린생활시설이다. 대지 면적은 약 301평으로 제3종일반주거지역에 자리 잡고 있다. 건물은 1990년 사용승인을 받아 준공 36년을 맞았다.

눈에 띄는 것은 담보물 감정가와 채권 규모의 차이다. 채권 규모 약 200억원은 감정가 416억원의 48% 수준이다. 다만 감정평가액이 실제 매각가격을 보장하는 것은 아니다. 감정평가 시점과 평가 조건, 선순위 권리관계, 채권 인수가격 등에 따라 투자자의 실제 회수금액은 달라진다.

특히 이 건물은 일부 층의 공실이 장기간 이어질 경우 수익성에 상당한 부담이 발생할 수 있는 구조다. 현재 1층에는 임차인이 영업 중이지만 2층부터 7층까지는 비어 있는 것으로 파악됐다. 건물 대부분이 공실인 셈이다.

길동역과 가까운 역세권이라는 점은 입지상 장점으로 꼽을 수 있다. 주변에 주거시설이 밀집해 있어 병·의원이나 학원, 생활서비스 업종 등의 임대 수요를 기대할 만한 지역이다. 다만 실제 임차인을 확보할 수 있을지는 주변 상권의 공실률과 임대료 수준, 건물 노후도 등을 함께 따져봐야 한다.

건물의 활용 방안도 제한적이다. 특히 기존 용적률이 문제다. 해당 건물의 용적률은 271.6%로, 서울시 조례상 제3종일반주거지역의 일반적인 기준 용적률 250%를 웃돈다. 기존 건물을 철거하고 동일한 기준으로 신축할 경우 현재 연면적을 그대로 확보하기 어려울 수 있다는 의미다.

대지 면적 301평을 기준으로 용적률 271.6%와 250%를 단순 비교하면 지상 연면적 차이는 약 65평이다. 다만 실제 신축 가능한 규모는 지구단위계획과 용적률 완화 조건, 건축 관련 규정 등에 따라 달라질 수 있다.

이 때문에 기존 골조를 유지하면서 노후 설비와 내·외부를 개선하는 리모델링 방안이 대안으로 거론된다. 외관과 승강기, 냉난방 설비 등을 개선하고 공실 층의 용도를 재구성해 임차인을 확보하는 방식이다.

하지만 리모델링 역시 공사비와 구조 안전성, 관련 인허가 등이 변수다. 공사 기간 임대수익이 제한되는 데다 실제 리모델링 이후에도 공실이 해소되지 않으면 투자금 회수에 차질이 생길 수 있다. 기존 건물의 용적률과 면적을 어느 범위까지 유지할 수 있는지도 확인이 필요하다.

NPL 투자에서는 건물 자체의 가치뿐 아니라 채권의 권리관계도 중요하다. 담보 부동산의 감정가가 높더라도 선순위 채권이나 조세채권 등 배당에 영향을 줄 수 있는 권리와 경·공매 비용을 고려하면 후순위 채권자의 실제 회수 가능 금액은 달라질 수 있다. 현재 해당 채권의 구체적인 순위와 구성은 공개되지 않은 상태다.

노후 상업용 빌딩을 담보로 하는 NPL의 경우 감정가와 채권 규모의 차이만으로 투자 가치를 판단하기는 어렵다. 공실 해소에 필요한 기간과 비용, 건물의 실제 매각 가능가격, 채권 회수 순위 등을 종합적으로 검토해야 하기 때문이다.

김기현 엔플랫폼 대표는 “노후 빌딩을 고쳐 임차를 새로 짜 본 경험이 있는 법인이나 사옥·병원 건물을 찾는 실수요자, ‘건물보다 땅을 산다’는 관점으로 서울 역세권 자산을 모으는 투자자라면 눈여겨볼 만하다”며 “반면 인수 직후부터 월세 수입이 필요한 투자자에게는 공실 기간이 부담이 될 수 있다”고 밝혔다.

결국 해당 빌딩의 가치는 감정평가액 416억원이라는 숫자보다 실제 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지, 비어 있는 6개층의 임차인을 확보할 수 있는지에 따라 달라질 것으로 보인다. /sh0293@chosun.com