인근보다 2억 비싼 분양가에 1.1만가구 입주폭탄까지/산곡역자이힐스테이트&하늘채

[땅집고] 인천 부평구 산곡동에서 전용면적 84㎡ 아파트 분양가가 10억원을 넘어섰다. 서울 지하철 7호선 산곡역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 대단지라는 점을 내세웠지만, 가격 경쟁력을 둘러싼 논란이 예상된다. 게다가 일반분양하는 전용 84㎡ 물량 83가구 중 80가구가 1~4층 저층에 집중돼 있다. 인근에서 지난해 분양한 아파트보다 최대 2억원가량 비싼 데다, 입주 시점을 전후해 주변에 대규모 신축 아파트 입주가 예정돼 있다.

◇전용 84㎡ 최고 10.3억, 일반분양 96%가 저층

산곡역자이힐스테이트&하늘채는 GS건설·현대건설·코오롱글로벌 컨소시엄이 산곡6구역을 재개발해 공급하는 단지다. 지하 3층~지상 최고 33층, 20개 동, 총 2706가구 규모로 조성된다. 이 중 일반분양 물량은 전용 50~84㎡ 1289가구다. 입주 예정 시기는 2029년 12월이다.

분양가는 전용 84㎡ 기준 최고 10억3200만원이다. 84A형은 최고 9억4100만원, 84B형은 최고 10억3200만원으로 책정됐다. 고층이 아니더라도 발코니 확장비 등 옵션 비용을 더하면 10억원에 육박한다. 평균 분양가는 3.3㎡당 약 2940만원. 다른 주택형의 분양가는 전용 50㎡ 5억1100만~5억6000만원, 59㎡ 6억6400만~7억7000만원, 75㎡ 8억2000만~9억3000만원이다.

문제는 가격뿐 아니라 일반분양 물량의 층별 구성이다. 전용 84㎡ 일반분양 물량은 총 83가구인데, 이 가운데 80가구가 1~4층이다. 전체의 약 96%가 저층에 몰린 셈이다. 조망과 일조, 사생활 보호 측면에서 상대적으로 불리할 수 있는 저층 물량이 대부분인데도 분양가가 예상보다 훨씬 비싸다는 지적이 나온다.

인근 비교 단지와의 가격 차이도 눈에 띈다. 2025년 분양한 해링턴 스퀘어 산곡역의 전용 84㎡ 분양가는 8억3500만~8억5200만원 수준이었다. 산곡역자이힐스테이트&하늘채의 전용 84㎡ 최고 분양가와 비교하면 약 1억8000만~2억원 차이가 난다. 물론 분양 시점과 주택형, 층별 조건이 달라 단순 비교에는 한계가 있지만, 수요자 입장에서는 가격 차이를 납득할 만한 상품성을 갖췄는지가 중요한 판단 기준이 될 전망이다.

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◇산곡역 주변 1.1만 가구 입주 폭탄은 부담

산곡역자이힐스테이트&하늘채의 가장 큰 장점은 교통이다. 지하철 7호선 산곡역을 이용할 수 있어 부천과 가산디지털단지 등을 거쳐 서울 주요 업무지구로 이동하기 편리하다.

다만 산곡역 주변에는 이미 대규모 아파트 단지가 들어섰거나 입주를 앞두고 있다. e편한세상 부평 그랑힐스는 5050가구 규모로 2023년 입주했고, 부평 두산위브더파크 799가구는 2022년 입주를 마쳤다. 해링턴 스퀘어 산곡역 2475가구는 2028년 6월 입주 예정이다. 산곡역자이힐스테이트&하늘채까지 입주하면 이들 단지의 가구 수만 합쳐도 1만1000가구를 웃돈다. 이미 입주한 대단지에 더해 수천 가구가 순차적으로 들어서는 만큼 산곡역 일대가 대규모 신축 아파트 밀집 지역으로 바뀌는 것이다.

특히 이 단지의 입주 예정 시점인 2029년 12월을 전후해 해링턴 스퀘어 산곡역 등 대단지의 입주 물량이 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 입주가 집중되면 새 아파트 전세 매물이 한꺼번에 늘어날 수 있고, 임차인을 구하려는 집주인 사이에 경쟁이 벌어질 경우 전셋값이 약세를 보일 가능성도 있다. 전셋값이 약해지면 분양대금 조달이나 입주 시점의 자금 계획에도 부담이 될 수 있다.

◇조합도 미분양 대비책 마련

분양가가 높은 만큼 초기 분양 성적도 관심사다. 조합은 미분양 가능성에 대비해 대응 방안을 마련한 것으로 알려졌다. 지난달 20일 열린 조합 총회에서는 일반분양 미분양 대책을 위한 공사도급계약 변경 안건이 상정돼 가결됐다. 핵심은 1단계 미분양 대책의 적용 시점을 앞당기는 것이다. 기존에는 입주자모집공고일로부터 3개월이 지난 뒤 대책을 적용하도록 했지만, 이를 정당계약 이후로 변경했다. 분양 초기 계약 상황을 확인한 뒤 미분양 대응에 나설 수 있도록 시점을 조정한 것으로 풀이된다.

분양가 책정은 조합 사업의 수익성과 직결된다. 분양가를 높게 책정해도 수요가 뒷받침돼 단기간에 계약이 마무리되면 조합 입장에서는 사업성을 높일 수 있다. 반대로 분양이 부진하면 계약 조건 조정이나 추가 판촉 등 대응이 필요해질 수 있다. 단지 인근 중개사 조모씨는 “미분양 대책을 조기에 가동할 수 있도록 계약 조건을 바꾼 것은 조합 측에서 초기 시장 반응을 굉장히 예의주시하고 있다는 의미다”고 했다.

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◇남측 도로변 최고 11m 거대 방음벽 조성

단지 주변 환경도 살펴볼 필요가 있다. 남측 길주로 주변에는 소음 저감을 위한 방음벽이 설치될 예정이다. 101~103동과 106동 전면에는 높이 7m, 길이 약 250m의 방음벽이 들어서고, 107동·110동·111동 전면에는 높이 11m, 길이 약 180m의 방음벽이 설치될 계획이다.

도로 소음을 줄이는 효과가 기대되지만, 동과 층에 따라서는 방음벽이 시야를 가리거나 개방감을 떨어뜨리는 요인이 될 수 있다. 저층 물량이 많은 일반분양을 고려하는 수요자라면 타입별 동·호수의 위치와 방음벽 설치 계획을 함께 확인할 필요가 있다.

전매제한 기간은 1년이며, 거주의무 기간은 없다. 청약 일정은 이달 19일 특별공급, 20일 일반공급 접수 순으로 진행된다. /hongg@chosun.com