철거 시작한 불광5구역, 입주권 웃돈 7억...지금 들어가도 될까[르포]

[땅집고] 수도권 지하철 3·6호선 환승역인 불광역 8번 출구를 나와 몇 걸음 떼지 않아 도로변을 낀 노후된 상가 거리가 눈에 들어왔다. 골목 안쪽으로 들어서자 풍경이 달라졌다. 낡은 붉은 벽돌 건물과 오래된 점포들이 이어졌다. 상가 유리창에는 철거를 앞두고 영업을 마무리한 흔적이 남아 있었고, 골목 곳곳에는 흰색 공사장 가벽과 ‘출입금지’, ‘길없음 진입금지’ 표지판이 세워져 있었다.

도로 곳곳에는 건축물 해체 공사에 따른 통행 제한을 알리는 안내문이 붙어 있었고, 일부 상가는 영업을 종료한 상태여서 한산했다. 한때 아이들의 발길이 이어졌을 미술학원 유리창에는 “재개발로 문을 닫게 됐다”는 안내문이 붙었다. 주민과 상인들이 떠난 자리를 철거 작업이 채우기 시작한 것이다.

바로 서울 은평구 불광동 238번지 일대 약 11만6214㎡ 규모의 불광5구역 재개발 현장이다. 노후 주택과 상가가 밀집했던 이곳은 향후 지하 3층~지상 24층, 32개 동, 총 2387가구 규모의 아파트 단지로 탈바꿈한다.

◇ 이주 마무리하고 철거 준비… ‘자이’ 단다

불광5구역은 은평구 불광동 일대 노후 주거지를 정비하는 사업이다. 본래 이 구역은 저지대 상습 침수 구역에 위치한 열악한 저층 주거지역으로 집중호우 시 인접한 불광로 일부가 심각하게 침수되는 곳이었다. 경사지에 다수의 노후 옹벽과 석축이 있어 안전에 대한 우려도 나왔다.

지난 2005년에 조합설립추진위원회 승인을 받은 후, 2008년 정비구역 지정 이후 학교용지 계획 변경과 조합설립 무효소송 등으로 사업이 장기간 지연됐다. 그러던 중 2021년 9월 사업시행계획인가를 받고 2022년 2월 GS건설을 시공사로 선정했으며, 2024년 11월 관리처분계획인가를 받았다. 이후 은광교회 부지 제척 문제도 2025년 3월 정비계획 변경 고시로 정리되면서 사업 추진에 속도가 붙었다.

우여곡절 끝에 지하 3층~지상 35층, 23개 동, 총 2425가구 규모의 아파트 단지가 들어선다. 단지명은 ‘북한산자이더프레스티지’다.

◇ 이미 오를대로 올랐나…프리미엄 6억~7억원대

투자전망은 어떨까. 2024년 관리처분계획 당시 조합원 분양가는 전용면적 59㎡가 6억2000만원, 전용 84㎡가 8억1600만원이다. 3.3㎡(1평)당 조합원 분양가는 약 2300만~2500만원 수준으로 알려졌다.

일반분양가는 조합원 분양가보다 높게 형성될 것으로 예상한다. 지난해 5월 분양한 대조1구역은 3.3㎡(1평)당 약 4500만원이었다. 갈현1구역과 불광5구역은 분양 시점이 더 늦어지는 만큼 분양가가 추가로 오를 수 있다는 전망이 나온다. 현장에서는 갈현1구역의 분양가를 3.3㎡당 4800만원 이상, 불광5구역은 5000만원 이상으로 예상한다.

조합원 입주권에 붙는 프리미엄도 적지 않다. 강경행 불광자이 공인중개사사무소 대표는 “전용 84㎡ 기준 프리미엄은 6억~7억2000만원 선에 형성돼 있다”며 “투기과열지구 지정 전까지는 거래가 활발했지만, 현재는 매수자가 필요한 투자금이 약 9억7000만~15억원에 달해 거래가 침체된 상황”이라고 말했다.

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◇ 주변 시세와 비교해 보니

불광5구역을 비롯해 은평구에서는 대규모 재개발 사업이 잇따르고 있다. 은평구 최대 규모인 갈현1구역은 4116가구 규모로 조성될 예정이며, 대조1구역 재개발 단지 ‘힐스테이트 메디알레’는 총 2451가구 규모다. 불광5구역까지 사업이 마무리되면 은평구 일대에 대규모 신축 주거벨트가 형성될 전망이다.

주변 아파트 시세도 상승세를 보이고 있다. 불광5구역 인근 ‘불광롯데캐슬’은 전용 59㎡가 지난달 11억4800만원, 전용 84㎡가 지난 7월 12억원에 거래됐다. 도보권에 있는 2011년 준공 단지 ‘북한산힐스테이트7차’는 전용 59㎡가 지난달 10억9000만원, 전용 84㎡가 12억7500만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

이달 입주를 시작한 ‘힐스테이트 메디알레’의 입주권 가격은 이보다 높았다. 전용 59㎡는 이달 13억5300만원에 거래됐고, 전용 84㎡는 15억8000만원에 손바뀜하며 신고가를 썼다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “은평구는 서울에서 대출 접근성이 상대적으로 높은 10억원 안팎의 주거 지역으로, 20~30대 무주택 실수요자의 관심이 이어질 수 있다”며 “정비사업이 곳곳에서 진행되고 광역교통망 개선 기대도 있어 꾸준한 주택 수요가 예상된다”고 말했다. /kso@chosun.com