"3억에 서울 신축" 상계동 최대 재개발 '상계2구역' 관리처분 초읽기

[땅집고] 서울 노원구 상계뉴타운 최대 사업지인 상계2재정비촉진구역이 이르면 금주 내 관리처분인가를 받을 전망이다. 공사비 상승과 조합 내부 갈등 등으로 진통을 겪었던 사업이 드디어 9부 능선을 넘어서며 재개발 사업에 속도를 내고 있다. 관리처분인가를 앞두고 투자 수요가 몰리면서, 초기 투자금 3억원 안팎으로 접근할 수 있는 서울 재개발 사업지라는 점도 주목받고 있다.

상계2구역 재개발 조합 관계자는 “이르면 이번 주, 늦어도 다음 주에는 관리처분인가를 받을 수 있을 것으로 기대한다”고 12일 밝혔다. 상계2구역은 서울 노원구 상계동 111-206번지 일대 약 10만819㎡를 재개발하는 사업이다. 지하철 4호선 불암산역(옛 당고개역)과 인접한 초역세권 입지다. 상계뉴타운 6개 구역 중에서 규모가 가장 크다.

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◇내년 봄 이주, 2028년 착공 목표

기존 계획에 따르면 지하 8층~지상 25층, 22개 동, 총 2200가구 규모의 아파트가 들어설 예정이었다. 최근 조합은 사업성 개선을 위해 설계변경을 추진 중이다. 지난달 열린 임시총회에서는 전체 가구 수를 2200가구에서 2646가구(분양 2055가구, 임대 591가구)로 늘리는 재정비촉진계획 변경안을 가결했다. 서울시 심의와 사업시행계획 변경인가 등을 거치면 최종 공급 규모가 확정된다.

조합원 수는 약 1350명으로, 일반분양 물량은 약 700가구로 추정한다. 시공은 대우건설·동부건설 컨소시엄이 맡았다. 지난달 조합과 시공사가 체결한 공사계약 규모는 약 6890억원(2200가구 기준)으로, 향후 세대수가 늘어나면 공사비도 증액될 수 있다.

상계2구역은 2021년 사업시행인가를 받았으나 공사비 상승과 조합원 분담금 갈등으로 사업이 장기간 지연됐다. 2023년 말 관리처분계획안이 총회에서 부결됐고, 이후 부정투표 논란, 조합 집행부 해임 등 내부 진통을 겪었다. 조합은 내년 봄부터 이주를 시작해 2028년 말 착공 및 일반분양에 나설 계획이다. 목표 입주 시점은 2032년이다.

◇조합원 지위양도 제한 임박…초투 3억 매물 품귀

관리처분인가 임박 소식에 거래도 활발했다. 지난 9월 상계동 타워그린빌라A 전용 34.52㎡가 3억5050만원, 선진파크빌라 전용 49.38㎡가 4억1650만원에 매매됐다. 성산빌라 전용 67㎡ 역시 5억원에 거래를 마쳤다. 현지에서는 매수 문의가 몰리며 매물이 소진되는 분위기다. 상계2구역 인근 한 공인중개사는 “물건마다 가격 차이가 있지만 세입자를 끼고 매수하는 경우 초기투자금은 대체로 3억원 전후”라며 “관리처분인가가 나오면 매수할 수 있는 매물이 크게 줄어들기 때문에 막판 계약이 상당 부분 마무리됐다”고 전했다.

투기과열지구 내 재개발 사업은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 제한된다. 양도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우 등 예외적인 경우에만 거래가 가능해 입주권을 받을 수 있는 매물이 크게 줄어든다.

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◇“입주 시점 15억원은 훌쩍 넘을 것”

시세 상승 기대감도 높다. 인근 상계뉴타운 내 먼저 입주한 아파트들은 이미 10억원대를 형성하고 있다. 상계6구역을 재개발한 ‘노원롯데캐슬시그니처’ 전용 84㎡는 지난달 12억9800만원에, 상계4구역의 ‘노원센트럴푸르지오’ 같은 면적은 지난 8월 10억9000만원에 팔렸다.

전문가들은 초기투자금이 적고 향후 신축 프리미엄이 기대되는 만큼 실거주 및 투자 수요가 쏠렸다고 분석한다. 사업이 계획대로 진행되고 상계뉴타운 일대 주거환경이 개선된다면 입주 시점에 신축 아파트의 가치가 더 높아질 수 있다는 전망이 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “서울에서 초기투자금 3억원 안팎으로 들어갈 수 있는 재개발 사업지가 거의 없고, 매매가격 자체가 절대적으로 저렴해 향후 공사비 상승으로 분담금이 6억원에서 8억원까지 늘어난다 해도 충분히 투자가치가 있는 마지막 기회로 평가받은 것”이라고 설명했다. 이어 “2032년 입주 시점에는 상계뉴타운 일대가 완성되고 신축 프리미엄이 더해져 15억원 이상을 크게 웃돌 가능성이 크다”고 전망했다. /givehyun@chosun.com