"재건축했다고 6.8억 내라는 나라"..위헌 논란 재초환 폭탄 터졌다

[땅집고] 서울 시내 재건축 초과이익 환수제(재초환) 부과 대상 단지가 전년 대비 9곳 늘어난 46곳에 달하는 것으로 확인됐다. 조합원 1인당 평균 부담금이 1억2000만원으로 줄었으나, 용산구의 한 단지는 조합원 1인당 부담금이 7억원에 육박하는 등 ‘재초환 폭탄’ 우려는 여전하다. 재초환은 ‘장부상 평가이익으로 미실현 이득에 과세되는데 현금 납부 능력이 부족한 1주택자는 거주지에서 쫓겨날 위험이 있어 위헌 논란이 불거지고 있다.

최근 국회 국토교통위원회 소속 조은희 국민의힘 의원실이 서울시로부터 제출받은 ‘재건축 초과이익 부담금 현황’ 자료에 따르면, 올해 8월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 총 46곳으로 집계됐다. 이는 전년 동기(37곳) 대비 9곳 증가한 수치다.

◇ 한강멘션 가구당 6억8000만원

부담금 부과 예상 단지는 작년 37곳에서 올해 46곳으로 9곳 늘었다. 1년 사이 약 24% 증가한 셈이다. 이는 정비사업이 진행하면서 재초환 부과 타이밍이 도래한 단지들이 늘어났다는 의미다.

늘어난 46개 단지 중 서초(9곳), 강남(8곳), 송파(8곳) 등 강남 3구에만 전체의 54.3%(25곳)가 몰려 있다. 업게에서는 재초환이 서울 전역의 문제가 아니라, 개발 이익이 크게 발생하는 핵심 입지에 집중 타격을 주는 제도임을 드러내는 지표라고 본다. 입지가 좋은 곳일수록 규제 폭탄을 맞고 사업성이 떨어지는 악순환이 발생한다는 것.

비강남권 지역은 강남 지역에 비해 적은 편이다. 강서구와 구로구, 영등포구는 각각 3곳, 강동구와 성동구, 용산구에는 각각 2곳이 포함됐다. 강북·금천·동대문·마포·서대문·은평구에서는 각각 한 곳이 재초환 부담금 부과 예상 단지로 집계됐다.

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조합원 1인당 평균 예상 부담금은 지난해 1억3898만원에서 올해 1억2175만원으로 1724만원, 약 12.4% 감소했다. 평균 부담금이 줄었지만 개별 사업장의 부담은 여전히 크다. 재건축 규모와 조합원 수, 사업 기간, 집값 상승 폭 등에 따라 단지별 예상 부담금 차이가 크게 벌어지기 때문이다.

총부담금이 가장 큰 단지는 서울 서초구 반포동 반포3주구다. 예상 부담금은 5149억4844만원에 달한다. 이어 용산구 이촌동 한강맨션이 4722억5528만원, 영등포구 신길동 신길10구역이 1435억8029만원으로 뒤를 이었다. 상위 3개 단지의 예상 부담금을 합하면 약 1조1308억원이다. 서울 전체 예상 부담금의 52.1%가 이들 세 곳에 집중됐다.

조합원별 1인당 부담금으로 보면 재초환 부담금이 최대 6억원을 넘는 단지도 있다. 조합원 694명인 한강맨션은 조합원 694명인 한강맨션은 한 명당 무려 약 6억8000만원에 달할 것으로 추산된다. 조합원이 1600명을 웃도는 반포3주구는 약 3억2000만원, 조합원 551명인 신길10구역은 약 2억6000만원을 부담할 것으로 예상됐다. 서울시 재건축 초과이익 부담금 산정액은 향후 사업 진행 과정 및 집값 변동 등에 따라 변동될 수 있다.

◇ 공급 확대 기조 속 ‘재초환 셈법’…업계선 “李정부, 폐지보다 유예·완화에 무게”

재초환은 재건축 개발 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도다. 부과된 부담금은 중앙정부 50%, 광역자치단체 20%, 기초자치단체 30% 형태로 나눈다. 부과는 기초자치단체에서 재건축사업 시행자인 조합에 하지만 실제 납부는 각 조합원이 한다. 헌법재판소 위헌 소송 등을 겪으며 도입 20년 동안 실제 부과 사례는 없다.

부동산 시장에서는 이번 자료가 재초환 제도의 실질적인 한계를 드러내고 있다고 분석한다. 정부와 국회가 재초환 면제 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로 올리고 부담금 부과 구간을 넓혀 완화책을 폈음에도 불구하고, 집값과 공시가격 상승폭이 워낙 컸던 탓에 규제 완화의 약발이 상쇄됐기 때문이다.

특히 최근 자재비와 인건비 상승으로 조합원들이 부담해야 할 공사 분담금이 크게 늘어난 상황에서, 억대의 재초환 부담금까지 얹어지며 조합원들의 자금 조달 능력이 한계에 다다랐다는 지적이 나온다. 업계에서는 “현금 창출력이 부족한 은퇴자나 고령층 조합원의 반발로 조합 내부 분쟁이 심화되거나 사업을 아예 중단하는 사례가 잇따를 경우, 서울 도심 내 핵심 신규 아파트 공급이 더 장기간 위축되는 악순환으로 이어질 수 있다”는 우려가 나온다.

업계에서는 재초환을 두고 그동안 갑론을박이 이어졌으나, 경제적 능력에 맞춰 과세하는 원칙을 강조하는 이재명 정부는 재초환을 완화하는 수준에 그칠 가능성이 높다고 본다. 실제로 여권 내에서도 과거 징수 유예나 법안 수정 의견이 나왔으나, 유야무야 됐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재초환은 민주당 주도로 만들어진 제도인 데다 현 정부 역시 부동산 시장에 대해 규제 기조를 유지하고 있는 만큼 완화 선에서 마무리될 가능성이 크다”며 “정부가 공공 주도 정비사업에 중점을 두는 상황에서, 공공도심복합사업은 소유권 이전이 선행돼 재초환 이슈가 크게 부각되지 않겠지만, 공공재건축의 경우 재초환이 적용되므로 이 부분에서 추가 완화 여지가 생길 수 있다”고 말했다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “공사비와 분담금 상승에 재초환 부담까지 더해져 사업 지연이 현실화된다면, 도심 공급 확대를 위해 부담 완화 필요성을 검토할 압력은 커질 수 있을 것”이라고 분석했다./ pkram@chosun.com