재건축 분담금 공포에 올스톱 일산.. 산본 시공사 선정,분당 2차 선정까지

[땅집고] ‘산본9-2통합재건축, 새로운 도약이 시작됩니다. 1기 선도지구 최초 시공사 입찰공고 시작’.

지난달 30일 찾은 경기 군포시 산본동 ‘한양백두 아파트’. 단지 곳곳에서 이 같은 내용의 축하 현수막이 눈에 들어왔다. 현대·대우건설 등 대형 건설사가 내건 수주 홍보용 플래카드들도 바람에 나부꼈다. 주민 이모(63)씨는 “(여기)입주한 지 30년 넘었는데, 요즘 아파트 분위기가 제일 활기찬 것 같다”고 했다.

최근 분당·일산 등 1기 신도시 선도지구 재건축 사업이 2년여만에 본격적으로 속도를 내는 가운데 지역별로 희비가 엇갈리는 모습이다. 당초 사업 추진이 가장 더딜 것으로 봤던 산본이 선도지구 13곳 중 최초로 시공사 선정에 돌입했다. 반면, 일산과 중동은 아직 정비구역 지정 문턱도 넘지 못했다.

정부가 2024년 11월 지정한 선도지구는 총 13곳으로 기존 3만6000여가구가 재건축을 통해 약 4만6000가구 이상으로 탈바꿈할 전망이다. 다만, 정부가 당초 제시했던 ‘2027년 첫 착공, 2030년 첫 입주’ 목표 달성은 불가능할 것으로 보인다. 가장 빠른 산본9-2구역조차 내년 초 시공사를 뽑고 패스트랙 인허가를 받아도 이주·철거 후 착공하려면 최소 2년은 더 걸리는 탓이다.

◇LH 손잡은 산본, 첫 시공사 선정 돌입

현재 사업 속도가 가장 빠른 곳은 산본이다. 산본9-2구역이 선도지구 중 처음으로 지난달 29일 시공사 입찰을 위한 현장 설명회를 열었다. 산본9-2구역은 한양백두·백두동성·백두극동 등 3개 단지를 통합해 기존 1862가구를 3376가구로 재건축한다.

산본은 당초 아파트 매매가가 상대적으로 낮고 중소형 주택형도 많아 추가 분담금 부담이 커 주민 동의를 끌어내기 어려울 것이란 전망이 많았다.

하지만 예상을 깨고 가장 앞서 달리고 있다. 이유가 뭘까. 한국토지주택공사(LH)를 사업시행자로 끌어들인 것이 이른바 ‘신의 한수’였다는 분석이 나온다. 산본9-2구역과 산본11구역은 올 3월 LH를 사업시행자로 지정했다. 권성한 산본9-2구역 주민대표회의 위원장은 “LH가 사업 초기부터 참여해 인허가 문제를 사전에 검토할 수 있고, 사업비 조달과 사업 관리 측면에서도 훨씬 유리해졌다”고 했다. 군포시가 공공기여 비율을 법정 최저 수준(11~12%)까지 낮춰 추가 분담금 부담을 덜어준 것도 한몫했다.

이로 인해 현재 주민 동의율이 86%대에 달할 만큼 사업 신뢰도가 높아졌다. 현장설명회에 현대·GS·대우·금호·제일건설 등 5개사가 참석해 예상보다 큰 관심을 보인 것도 마찬가지 이유에서다.

◇분당도 사업시행자 지정 마쳐

분당은 산본을 빠르게 뒤쫓고 있다. 선도지구 3곳(샛별·양지·시범)에 별도정비물량인 목련마을까지 4개 구역 모두 사업시행자 지정을 마쳤다. 시범단지는 한국자산신탁, 샛별마을은 하나자산신탁, 양지마을은 대신자산신탁, 목련마을은 LH를 사업시행자로 각각 지정했다. 4개 구역 모두 내년 상반기 시공사를 선정한다는 계획이다.

분당은 사업성이 좋아 대형 건설사간 수주 경쟁도 치열할 전망이다. 삼성물산을 비롯해 현대·GS·대우건설 등이 벌써부터 선도지구 아파트에 홍보 현수막을 내걸고 전담팀을 꾸려 물밑 수주 작업에 착수했다.

평촌도 속도를 내고 있다. 선도지구 3곳 가운데 A-17과 A-18 구역은 지난해 말 특별정비구역 지정에 이어 지난 4월 사업시행자 지정까지 마쳤다. 지난달에는 A-19도 구역 지정을 받았다. 다만 아직 시공사 선정 단계에 진입한 곳은 없다.

◇사업성에 발목잡힌 일산·중동

일산은 한숨만 깊어지는 모양새다. 선도지구 3곳 모두 2년이 다 되도록 재건축 첫 관문인 구역 입안 제안과 사전자문 단계에 머물러 있는 것. 그나마 지난 7월 후곡마을이 구역 지정을 위한 주민공람에 돌입했다.

일산이 고전하는 이유는 결국 사업성 때문이다. 일산은 재건축 기준 용적률이 300% 수준으로 5개 신도시 가운데 가장 낮다. 일반분양 물량을 늘리기 어렵고 기존 집값도 약세여서 분양가 인상마저 쉽지 않다. 지속적인 공사비 상승 추세를 고려하면 추가 분담금 증가가 우려된다. 중동 선도지구 2곳 역시 구역 지정 문턱을 넘지 못한 상태다.

권대중 한성대 석좌교수는 “최근 공사비 상승 등으로 추가 분담금 증가 가능성이 높아진데다 고가주택 세 부담 강화까지 겹쳐 주민 반발이 커지고 있다”며 “정부가 기부채납 비율과 공공기여 부담을 줄이고 추가 용적률 인센티브를 제공해 수익성을 개선할 수 있는 정책적 지원에 적극 나서야 한다”고 했다. /hongg@chosun.com, kso@chosun.com