일반분양만 1700가구, 노원 '미미삼' 재건축 분담금 보니 '헉'

[땅집고] 서울 강북권에 6000가구가 넘는 매머드급 아파트 단지가 들어선다. 노원구 월계동 ‘미미삼’(미성·미륭·삼호3차) 이야기다. 기존 3930여가구가 최고 50층, 6103가구 규모로 탈바꿈한다. 약 1700가구에 달하는 일반분양 물량도 예정돼 있다.

사업 규모가 큰 만큼 조합원이 부담해야 할 추가 분담금에도 관심이 쏠린다. 이달 기준으로 한 추정액을 보면 기존 전용 50㎡ 보유자가 전용 84㎡를 선택할 경우 4억원이 넘는 분담금을 내야 하는 것으로 나타났다.

월계동 미미삼은 1986년 준공된 미성·미륭·삼호3차를 통합 재건축하는 사업이다. 서울시 정비계획안에는 일부 부지를 준주거지역으로 종상향하고 용적률 500%를 적용하는 내용이 담겼다. 현재 도시계획위원회 심의 단계로, 연내 정비구역 지정이 추진되고 있다. 인근 삼호4차(1239가구)도 같은 시기 정비계획 공람에 들어가면서 월계동 일대 노후 아파트 정비사업도 속도를 내는 모습이다.

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◇ 6103가구 중 일반분양 약 1700가구

미미삼 재건축의 가장 큰 특징은 기존보다 2000가구 이상 늘어나는 대단지 규모다. 정비계획상 세대수는 기존 약 3930가구에서 6103가구로 2173가구 증가한다. 공공주택 452가구를 제외하더라도 약 1721가구가 늘어난다. 일반분양 물량만 약 1700가구에 달할 것으로 예상한다.

다만, 미미삼은 공급 평형만 놓고 사업성을 판단하기에는 어렵다. 재건축 사업성은 새 아파트의 평형 구성뿐 아니라 기존 조합원의 대지지분과 기존 용적률, 일반분양 물량 등을 함께 따져야 하기 때문이다. 현재 미미삼의 기존 용적률은 평균 131% 수준. 월계시영고층아파트 재건축사업 조합 관계자는 “통상 재건축 전 용적률이 180% 미만이면 사업성이 있다고 보는데 월계시영의 현재 용적률은 평균 131%로 일반적인 재건축 단지에 비해 낮다”고 했다.

새 아파트는 중소형 평형 중심이다. 전용면적별로 보면 ▲전용39㎡ 672가구 ▲ 전용 49㎡ 685가구 ▲ 전용 59㎡ 1654가구 ▲ 전용 74㎡ 806가구 ▲ 전용 84㎡ 1692가구 ▲ 전용 99㎡ 594가구 등이다. 중소형인 전용 85㎡ 이하 물량이 전체의 약 90%에 달한다. 공공주택은 총 452가구다. 전용 59㎡ 362가구, 전용 84㎡ 90가구다.

◇ 전용 50㎡→84㎡…분담금 4억 2000만원

재건축 이후 어떤 평형을 선택하느냐에 따라 조합원의 추가 분담금도 크게 달라질 전망이다. 정비계획이 나온 2024년 전용 59㎡ 소유자가 전용 84㎡를 배정받을 경우 약 5억원 안팎의 추가 분담금이 예상됐으나 올해 4월 공개된 월계시영고층아파트 재건축사업 공람안의 ‘분담금 추산액’에 따르면, 기존 전용 50㎡ 보유자가 재건축 후 전용 59㎡를 선택할 경우 추산 분담금은 약 1억5000만원으로 추산됐다.

전용 84㎡를 선택하면 약 4억2000만원까지 늘어난다. 전용 59㎡ 보유자가 84㎡를 선택하면 약 2억7400만원의 추가 부담이 발생한다. 다만 이 금액은 현재 사업 단계에서 산출한 추정치다. 향후 감정평가액과 조합원 분양가, 공사비, 일반분양가 등이 확정되면 실제 분담금은 달라질 수 있다.

전체 사업 규모가 커지면서 공사비도 상당하다. 현재 추정 공사비는 약 2조6000억원 수준. 최근 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비가 크게 오른 만큼 향후 사업비 변동 가능성도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “미미삼은 일반분양 물량이 1700가구 안팎으로 예상되는 만큼 분양 수입을 확보할 수 있는 구조”라고 했다. 다만 “사업이 지연되거나 향후 주택시장 상황이 악화하면 예상보다 일반분양 수입이 줄어들 수 있다”며 “공사비 상승까지 겹칠 경우 조합원의 추가 분담금 부담이 커질 가능성은 있다”고 했다. /kso@chosun.com