논현동 오피스텔 1.4억부터…서울 오피스텔 1~2억대 경매 5선

인공지능(AI) 기반 경매정보 플랫폼 땅집고옥션(▶바로가기)이 개발한 ‘만능검색’ 시스템을 통해 전국 법원에서 입찰하는 경매 물건 중 알짜 정보만 골라 여러분에게 매일 배달합니다. 만능검색은 클릭 몇 번으로 전국 모든 경매 물건 가운데 내가 원하는 시점, 지역만 선택하면 수익성과 안정성이 높은 물건을 자동 추천하는 국내 최초의 서비스입니다.

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 10월 19~20일 입찰을 진행하는 서울 오피스텔 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 강남구 논현동 '삼환아르누보3' 4층(전용 22.1㎡·6.7평·2025타경103933) 등 5개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 강남구 논현동, 성동구 용답동, 도봉구 창동, 종로구 연지동, 강서구 마곡동 등 서울 주요 지역 오피스텔 중 가격 메리트를 갖춘 최저가 1억~2억대 알짜 물건 5건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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서울 오피스텔 경매에서는 'HUG'와 '선순위 임차권' 표시가 만드는 착시를 주의해야 한다. 이런 표시가 붙은 물건은 위험해 보여 피하자니 가격이 아깝고, 들어가자니 불안한 경우가 많다. 땅집고옥션은 “HUG 확약서가 있다고 해서 다 안전한 것은 아니고, 확약서에 무엇이 적혀 있는지가 가격만큼 중요하다”고 강조했다. 이번 5건 가운데 3건에 HUG 선순위 임차권이 걸려 있는데, 확약서 문구는 물건마다 다르다.

땅집고옥션이 선정한 5개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 강남구 논현동 '삼환아르누보3' 4층(2025타경103933)이다.

이 물건은 학동로 대로변에 위치한 학동역 인근 오피스텔로, 전용 22.1㎡(6.7평) 소형 구조다. 2005년 준공돼 연식은 있는 편이다. 감정가는 2억 2000만원이다. 유찰을 거듭해 3차 기일 최저가가 1억 4080만원(감정가의 64%)까지 내려왔다. 같은 평형 5층이 지난해 10월 2억 3500만원에 거래됐는데, 최저가는 이 실거래가의 60% 수준이다. 같은 4층 전세는 올해 6월 2억원에 계약돼, 최저가가 전세 시세보다도 낮다.

권리관계는 HUG가 보증금 2억 5000만원의 선순위 임차권자로 올라 있다. 다만 HUG 확약서에 대항력 포기, 반환청구권 포기, 말소 동의가 세 가지 모두 명시돼 있고, 매각물건명세서에도 임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다고 적혀 있다. 이번 5건 중 확약서 문구가 가장 분명한 물건이다. 점유 관계는 미상이어서 입찰 전 현장 확인이 필요하다.

땅집고옥션은 "같은 평형 실거래가의 60% 수준인 데다 HUG 확약서에 대항력 포기·반환청구권 포기·말소 동의가 모두 적혀 있어 5건 중 권리 문구가 가장 분명한 물건"이라며 "다만 점유가 확인되지 않은 만큼 현장 확인은 필수"라고 설명했다. 입찰가 상한은 같은 평형 실거래가(2억 3500만원) 아래에서 취득세 등 부대비용을 감안해 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

입찰 비용도 미리 따져야 한다. 오피스텔 취득세율 4.6%를 가정한 세전 추정액은 최저가 기준 약 589만원('오르세오피스텔')에서 953만원('더넥스트종로')이다. 입찰보증금은 최저가의 10%다. 명도 비용은 점유 확인 전이어서 수치를 제시하기 어렵다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 10월 19~20일 입찰을 진행하는 서울 오피스텔 추천 물건으로 ▲서울 성동구 용답동 오르세오피스텔(2025타경51789·전용 42.3㎡(12.8평)·최저가 1억 2800만원) ▲서울 도봉구 창동 북한산파크(2025타경13000·전용 28.6㎡(8.7평)·최저가 1억 4400만원) ▲서울 종로구 연지동 더넥스트종로(2025타경1956·전용 18.7㎡(5.6평)·최저가 2억 720만원) ▲서울 강서구 마곡동 마곡헤리움1차(2026타경3·전용 29.1㎡(8.8평)·최저가 1억 5280만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com