"대부업체만 역대급 호황 만든 정부"..절박한 무주택자, 빚 내 노도강·경기권 집사

[땅집고] 김제경 투미 부동산 컨설팅 소장은 8·3 세제 개편안 이후 서울 강남권 아파트값이 조정받는 현상에 대해 "강남을 눌렀으니 주변이 오를 것이라고 생각했지만, 막상 한강벨트가 아니라 외곽이 먼저 뛰고 있다"며 "이번 대책에서 소외된 전월세 수요자들이 물러설 곳이 없어졌기 때문"이라고 말했다.

김 소장은 지난 6일 유튜브 땅집고TV에 출연해 "서울 집값이 안정되고 있다고 말하면 사실 거짓말이고, 평균은 계속 오르고 있다"며 이렇게 말했다.

김 소장은 10월 이후 시장 전망에 대해 "현 정부의 부동산 정책이 달라진 게 없고 오히려 더 가속화되고 있어 강세가 쉽게 꺾일 것 같지 않다"고 말했다. 강남권에 대한 집중 규제 여파로 마포·성동·광진·강동 등 강남3구와 용산 인근이 오를 것이라는 관측과 달리, 이들 지역은 급매물이 사라지고 문의는 많아도 막상 거래가 활발하지는 않다는 것. 그는 “오히려 지금 실제로 뜨고 있는 곳은 서울 외곽과 경기권”이라며 “강남을 누르면 주변이 오른다고 봤는데 오히려 하단이 움직이고 있다"고 짚었다.

◇ "전월세 대책 전무… 노도강이라도 가야 한다는 절박함"

김 소장은 외곽이 먼저 뛰는 이유로 전월세 대책의 부재를 꼽았다. 그는 "요즘 기사에 나오는 게 '집주인의 연락이 두렵다'는 것인데, 집주인 전화가 오면 결국 실거주할 테니 나가달라는 얘기"라며 "무주택자는 집주인이 팔든가 들어와 살든가 양자택일의 상황에 놓인다"고 말했다. 이어 "서울 25개 구와 경기도 주요 지역 15곳이 모두 토지거래허가구역이라 매매가 이뤄지면 대부분 실거주 조건이 붙는다"고 덧붙였다.

그는 구체적인 사례로 마포·성동 신축 아파트를 들었다. 김 소장은 "마포·성동 신축 전세가 10억~13억원 정도인데, 2년 전 10억원 전후로 계약한 사람이 지금 집을 사려면 매매가가 25억~30억원"이라며 "대출도 막혀 살 수가 없다"고 말했다. 그는 "서대문·동대문으로 눈을 돌려도 동대문구가 실거래가 20억원을 넘었고 성북구도 20억원을 돌파했다"며 "내 예산 10억원으로 대출도 안 나오니 할 수 있는 게 없다"고 설명했다.

그는 "그러다 보니 노도강으로 가는 사람들은 '왜 노도강이냐'가 아니라 '여기라도 가야 한다'는 절박한 심정"이라며 "여기서도 선택하지 못하고 전세를 한 번 더 연장하면 2년 뒤에는 노도강도 못 갈 수 있다는 불안감이 있다"고 말했다.

김 소장은 "강남 집값을 잡는 게 옳다 그르다를 떠나, 대부분의 사람에게는 상관없는 '그들만의 리그'여서 처음엔 박수를 쳤다"며 "그런데 뒤돌아보니 외곽 지역이 다 오르고, 무주택 서민이 내 집 마련을 하려니 살 집이 없어진 것"이라고 말했다.

◇ "주택 시장 금리 영향 거의 없어…오히려 상가·오피스텔이 위험"

김 소장은 기준금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 "예전에는 금리를 올리겠다는 총재 발언만 있어도 난리가 났지만 요즘은 관심이 없다"며 "애초에 금리 영향을 받고 싶어도 대출을 안 해주기 때문"이라고 말했다. 그는 "시중 금리는 꽤 올라 1금융권에서도 4%대 후반으로 가고 있지만, 이미 대출을 하나도 못 받는 상황에서 금리가 오르든 말든 무슨 상관이냐"고 반문했다.

그는 제1금융권 문턱이 높아지면서 반대로 대부업이 호황을 맞고 있다고 전했다. 김 소장은 "대부업 쪽에서는 역대급 호황이라고 한다"며 "연 12% 금리면 사실상 사채인데도 직장과 연봉이 멀쩡하고 담보까지 들고 온 사람들이 줄을 선다"고 말했다. 다만 "진짜 한계가구들은 2022년 금리가 급등했을 때 이미 무너졌고, 지금 남은 사람들은 다 버티는 사람들"이라며 "금리가 더 올라도 주택시장이 흔들릴 가능성은 크지 않다"고 내다봤다.

그는 "금리 인상으로 위험한 건 주택보다 상가·오피스텔"이라며 "시장이 무너진 뒤 회복하지 못한 상태에서 LTV 70~80% 대출을 받은 투자자들이 임대료 하락과 공실, 이자 부담에 팔리지도 않는 상황"이라고 말했다. 김 소장은 "대통령이 '경·공매가 쏟아진다'고 했지만 정작 사람들이 원하는 서울 신축 아파트는 경매에 나오지 않고, 나오더라도 낙찰가가 시세보다 비싸다"며 "시장이 이중적으로 움직이고 있다"고 말했다. /sh0293@chosun.com