분당 대장주 유력한 시범1·파크타운…재건축 5곳, 알짜는 따로 있다

[땅집고] 성남시가 노후계획도시 재건축을 위한 특별정비구역 지정 대상지로 총 5개 구역, 1만3000여 가구를 선정했다. 선정 단지를 중심으로 분당 재건축 투자에 관심이 커지고 있다. 전문가들은 현재 매수가격 대비 재건축 이후의 가치 상승폭이 얼마인지를 엄격히 따져보는 실속형 투자 전략이 필요하다고 입을 모은다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 이번 발표를 두고 “재건축 기대감으로 거래되던 시장이 이제 정비사업 진행 속도를 가격에 반영하는 시장으로 바뀌는 명확한 신호”라며 “단순히 입지만으로 가격이 갈리는 것이 아니라 정비 속도라는 시간의 가치에 따라 단지별 계층화가 심화할 것”이라고 분석했다.

성남시는 지난달 29일 2026년 특별정비구역 지정 대상지로 시범단지1(22구역), 파크타운(33구역), 이매촌1(17구역), 푸른마을(34구역), 한솔마을2(38구역) 등을 선정했다. 2차 특별정비구역 발표 후 해당 단지 호가가 1억~3억원씩 올랐지만, 단지별 차별화가 본격화될 것이라는 전망도 나온다.

◇시범단지1·파크타운은 ‘완성된 생활권’ 강점

이번에 선정된 5개 구역은 입지적 특성과 상징성, 가성비 측면에서 뚜렷한 차이를 보인다. 우선 4200가구 규모의 시범단지1은 이번 선정 단지 중 규모가 가장 크다. 서현역 일대의 완성된 상권과 학원가, 교통 인프라를 끼고 있어 향후 재건축 완료 시 분당을 대표하는 초대형 랜드마크 신축 단지로 거듭날 가능성이 높다.

3026가구 규모의 파크타운 역시 수내동의 뛰어난 학군과 정곡공원 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있어 시장에서 가장 안정적인 카드로 꼽힌다. 신축 아파트의 가격을 결정짓는 핵심 요소 중 하나가 기존 주거 선호도인 만큼, 파크타운은 이미 검증된 수내동 생활권 인프라를 바탕으로 실거주와 투자 수요를 동시에 흡수할 수 있다는 평가다.

김 소장은 시범단지1과 파크타운 등 대장주 단지에 대해 “현재 구축 매매가만 보면 단기적으로 비싸 보일 수 있지만, 재건축 투자에서는 건물 가치가 아닌 대지지분과 신축 가치, 입지 프리미엄을 종합적으로 봐야 한다”며 “싸게 사려고 기다기보다 호가가 비싸지 않은 매물을 포착하는 접근이 유효하다”고 설명했다.

◇이매촌은 판교 접근성, 한솔마을2는 가격 메리트 주목

반면 전통적 선호 지역 외 구역에서는 재건축 이후의 가치 재평가와 수익률 관점에서의 접근이 강조된다. 1734가구 규모의 이매촌1은 시범1이나 파크타운에 비해 단지 규모는 다소 작지만, 이매역 중심의 수인분당선·경강선 교통망과 판교 테크노밸리 접근성이 탁월하다. 과거 분당 시세가 서현·수내·정자 등 전통적 주거 선호 지역 위주로 형성됐다면, 향후에는 판교 직주근접과 광역교통망의 영향력이 더욱 커질 것으로 보여 재건축 이후 가치 상승폭을 주목해야 할 구역으로 꼽힌다.

푸른마을(2598)의 경우 정자동 생활권을 공유한다는 점에서 주목할 필요가 있다. 현재 단지 선호도만 놓고 보면 대장주들과 차이가 있을 수 있지만, 재건축 이후에는 신축이라는 동일한 상품성을 갖게 된다.

한솔마을2(1872가구)는 초기 진입 장벽이 상대적으로 낮아 가성비형 단지로 분류된다. 정비사업 전문가들은 재건축을 단지 간 상품성 격차를 줄여주는 사업으로 정의한다. 구축 상태에서는 입지와 연식, 내부 구조 차이로 할인받던 요소들이 재건축을 거치며 동일한 신축 아파트로 평준화되기 때문이다. 상위 랜드마크 단지들의 가격이 먼저 오르면 벌어진 격차를 메우는 ‘갭메우기’ 장세가 연출될 수 있어, 초기 매수가격이 충분히 싸다면 실질 투자 수익률 관점에서는 한솔마을2이 의외의 알짜 카드가 될 수 있다는 분석이다. /hongg@chosun.com