3년간 쓰레기 쌓였던 GTX-A 역세권 공터, 대형 상권으로 변신하나

[땅집고] 경기 파주 운정3지구의 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 운정중앙역 일대. 개통한 지 3년이 다 돼가지만, 역사만 덩그러니 놓인 채 주변 상당 부분이 공터로 남아 있다. 이런 가운데 한국토지주택공사(LH)가 대형마트와 창고형 할인매장까지 들어설 수 있는 업무복합용지를 공급한다. 공영주차장 옆 쓰레기 더미가 쌓여있던 이 일대에 새로운 개발 사업자가 나설지에 관심이 쏠린다.

◇쓰레기 더미 쌓였던 임시주차장, 업무복합용지로

LH는 지난달 30일 파주운정3지구 F10블록 1필지를 업무복합용지로 공급한다고 밝혔다. 이 부지는 지난 2024년 GTX-A 운정중앙역 개통 이후 일부가 임시 공영주차장으로 쓰였던 곳으로 지난해 봄부터 10월까지 쓰레기 더미가 쌓여 여름 내내 심한 악취로 눈살을 찌푸리게 했던 곳이다.

공급금액은 약 1559억원, 3.3㎡(1평)당 약 1990만원이다. 토지 면적은 2만5904㎡로 웬만한 아파트 단지 하나가 들어설 수 있는 규모다. GTX-A 초역세권 입지임을 감안하면 평당 금액이 파격적이라는 말도 나온다.

건폐율은 70% 이하, 용적률은 500% 이하가 적용된다. 업무시설만 지을 수 있는 일반 업무용지와 달리, 연면적의 50% 이내에서 오피스텔을 지을 수 있어 업무·상업시설에 주거 기능을 결합한 복합개발이 가능하다. 파주운정3지구에 약 5만 가구의 주택 공급이 예정된 만큼, 개발 방향에 따라 업무·상업시설과 오피스텔을 결합한 복합시설로 활용될 가능성도 높다.

또 하나의 변화는 판매시설 허용 범위의 확대다. 최근 인허가 변경으로 판매시설 가운데 대형마트와 창고형 할인매장도 설치할 수 있게 됐다. 허용용도는 제1종근린생활시설, 노유자시설, 방송통신시설이다. 제2종근린생활시설, 문화 및 집회시설, 판매시설, 의료시설(격리병원·정신병원·요양병원 등 포함), 교육연구시설, 수련시설, 운동시설, 업무시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설(주유소·주차장·세차장 등), 관광휴게시설 등은 제한적으로 허용된다.

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◇고점에 팔린 땅, 줄줄이 좌초한 개발사업

운정중앙역 주변 개발이 더딘 데에는 높은 토지 매입가격이 영향을 미쳤다. 이 일대 부지가 민간에 공급된 시점은 집값이 고점을 향하던 2021년 말, 당시 시행사들은 공급예정가격을 크게 웃도는 금액을 써내 토지를 낙찰받았다. 주상복합 3·4블록은 4553억원, 1·2·5·6블록은 총 7260억원에 낙찰됐다. 6개 부지의 토지 매입가격만 총 1조원이 넘는다. 높은 토지비에 시장 상황까지 달라지면서 사업 부담이 커져 개통 이후에도 좀처럼 속도를 내지 못했다.

현재 주상복합 8개 블록 가운데 3·4블록은 기존 사업자 DS네트웍스가 사업을 포기해 시티건설이 재입찰을 통해 추진 중이다. 1·2블록과 5·6블록은 사업이 중단됐다. 인창개발이 맡았으나 중도금 미납 등으로 LH와의 토지 계약이 해지됐기 때문이다. 상업·문화 복합시설 부지 역시 계약이 해지되면서 운정중앙역 일대 주요 개발사업 상당수가 사실상 무산된 상태다.

◇파주운정3지구…5만가구 들어서

이런 상황에서 개발 공백을 메울 수 있는 사업지로 F10블록이 주목받는다. 대형 판매시설과 오피스텔을 함께 개발할 수 있다는 점에서다. 동시에 파주운정3지구 파주시 목동동·다율동·당하동 일대 716만㎡에 조성되는 택지지구에는 약 5만가구가 들어선다. GTX-A 운정중앙역을 비롯해 경의중앙선, 자유로, 제2자유로, 서울문산고속도로를 이용할 수 있다.

국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에서는 “초역세권에 대형마트까지 가능하면 상권 가치가 확 올라갈 것”이라는 기대가 나온다. 반면 “토지 가격이 워낙 커서 결국 대형 시행사가 아니면 접근하기 어려운 사업 아니냐”는 현실적인 지적도 있다. LH 관계자는 “이번 공급을 통해 운정3지구 내 부족한 생활편의시설이 확충되고 역세권이 활성화될 것으로 기대한다”고 말했다. /kso@chosun.com