아파트 대신 아파텔?…매수 전 '이것' 모르면 세금·면적 낭패 본다

[땅집고] “최근 아파텔이라고 부르는 주거용 대형 오피스텔까지 가격이 오르고 있다는데, 이거라도 사야 할까요? 실거주용으로 오피스텔을 사지 말라는 사람도 많아 고민됩니다.”

지난해 결혼한 무주택 신혼부부 김혜진(34·가명)씨는 최근 대형 오피스텔 매수 여부를 놓고 고민이 깊어졌다. 아파트 가격이 다시 오르는 가운데 최근 들어 서울의 중대형 오피스텔 가격까지 뛰면서다. 김씨는 “계속 집값이 오르는 것을 보고만 있으면 나만 뒤처지는 것 같은 불안감이 있다”며 “실제로 살 집을 구하는 것인 만큼 3인 가족이 실거주가 가능한 오피스텔이라도 사야 하는지 고민이다”고 했다.

서울 아파트값 상승세와 전세난이 지속되면서 아파트 대체재로 꼽히는 중대형 오피스텔로 실수요가 쏠리고 있다. 오피스텔 매매가격 상승세가 이어지는 가운데 청약 시장에서도 수십 대 일의 높은 경쟁률을 기록하는 단지가 잇따르고 있다. 하지만 전문가들은 주거용 오피스텔이 아파트와 엄연히 다른 법적·제도적 특성을 지닌 만큼, 실거주 매수 시 신중한 접근이 필요하다고 조언한다.

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◇“아파트 뺨치네” 서울 대형 오피스텔 평균 14억 육박

KB부동산이 발표한 ‘2026년 3분기 KB오피스텔 통계’에 따르면 지난 9월 서울 대형 오피스텔 매매가격지수는 1년 전보다 8.15% 상승했다. 매매가격도 뚜렷한 오름세다. 지난달 서울 대형 오피스텔 평균 매매가는 13억9312만원으로, 1년 전과 비교해 약 1억420만원 올랐다. 평균 매매가가 14억원 돌파를 눈앞에 두고 있는 셈이다. 최근 청약을 진행한 주요 도심권 중대형 오피스텔 단지들 역시 실거주 수요가 몰리며 높은 경쟁률로 청약을 마감하는 등 열기가 이어지고 있다.

최근 청약을 받은 서울의 한 오피스텔은 651실 모집에 3788명이 접수해 평균 5.81대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 가운데 1군(115㎡A)은 분양가가 30억원이 넘는데도 서울시 거주자 우선에서 32대 1의 경쟁률을 기록했다.

이처럼 1~2인 가구용 임대 수익형 상품으로 인식되던 오피스텔 시장에서 중대형 체급의 인기가 높아진 배경에는 아파트 진입 장벽이 자리 잡고 있다. 대출 규제와 가격 부담으로 아파트 매수가 어려워진 무주택 실수요자들이 상대적으로 규제가 덜하고 평면 구조가 유사한 대형 오피스텔을 대안으로 선택하고 있는 것이다.

◇아파텔 매수 전 체크할 3가지…면적 더 좁고 세금 부담 커

전문가들은 아파텔이 외형상 아파트와 유사해 보일지라도 실거주 목적 매수 시 반드시 체크해야 할 주의사항이 존재한다고 입을 모은다.

첫째, 실사용 면적의 차이다. 오피스텔은 전용면적 계산 방식과 공간 구조상 아파트보다 실내 공간이 좁다. 정부가 2024년 오피스텔 건축기준을 개정해 발코니 설치를 허용했지만, 기존 오피스텔에는 소급 적용되지 않는다. 이미 입주했거나 과거 분양된 오피스텔 상당수는 발코니가 없어 아파트처럼 발코니 확장을 통한 서비스 면적 확보가 어렵다. 이 때문에 전용 84㎡ 오피스텔의 실제 내부 크기는 서비스 면적이 확장된 전용 59㎡(24평형) 아파트와 비슷한 수준에 그친다.

둘째, 높은 취득세 부담이다. 1주택자가 아파트를 매수할 때 적용되는 취득세율은 매매가에 따라 지방교육세를 포함해 1.1~3.3% 수준인 반면, 오피스텔은 취득 시점의 주택 사용 여부와 상관없이 일반적으로 4.6%의 세율이 적용된다. 매매가가 상대적으로 비싼 대형 오피스텔일수록 초기 세금 부담이 가중될 수밖에 없다.

셋째, 상승기 후행·하락기 선행하는 가격 변동성이다. 단지 규모가 크고 대지지분이 넓은 아파트와 달리, 오피스텔은 시장 상승기에는 아파트 가격이 오른 뒤 뒤늦게 상승하고 하락기에는 가장 먼저 가격이 조정받는 경향이 강하다. 감가상각 속도가 빠르고 환금성이 떨어진다는 점도 장기적 수익성을 저해하는 요인이다.

송승현 도시와경제 대표는 “실거주 중심으로 주거 선택 기준이 바뀌면서 낡은 아파트를 고쳐 살기보다 상대적으로 가격이 낮은 신축 주거용 오피스텔을 선택하려는 수요가 늘고 있다”며 “최근 아파트 가격이 크게 오르면서 입지와 면적, 상품성을 갖춘 중대형 오피스텔로 수요가 이어질 가능성이 있다”면서 “다만, 대형 오피스텔은 아파트 공급 부족기에 대체재 역할을 하지만, 상승 여력이나 자산 가치 방어 면에서는 아파트와 격차가 크다”고 했다. /kso@chosun.com