강북 재건축 대장 월계 '미미삼', 59㎡ 12억…5억대 분담금 더 뛰나

[땅집고] 서울 노원구 월계동 ‘미미삼’(미성·미륭·삼호3차) 재건축 사업이 도시계획위원회 심의 단계에 들어서면서 사업에 속도가 붙고 있다. 강북권 최대 규모인 6103가구 대단지로 탈바꿈할 예정인 데다, 광운대역세권 개발과 수도권광역급행철도(GTX)-C 등 대형 개발 호재가 겹치면서 투자 수요도 유입되는 분위기다. 다만 공사비 상승과 수억원대 분담금 등 사업성에 영향을 미칠 변수도 적지 않다.

월계동 미미삼은 1986년 준공된 미성·미륭·삼호3차를 통합 재건축하는 사업으로 최고 50층, 6103가구 규모로 들어선다. 서울시 정비계획안에는 일부 부지를 준주거지역으로 종상향해 용적률 500%를 적용하는 내용이 담겼다. 일반분양 물량은 약 1700가구다. 인근 삼호4차(1239가구)도 같은 시기 정비계획 공람에 들어가면서 월계동 일대 노후 단지의 정비사업이 동시에 속도를 내고 있다.

미미삼은 강북권에서도 손꼽히는 대규모 재건축 사업지다. 마포구 성산시영(3710가구)보다 규모가 크다. 기존 단지는 전용 33~59㎡ 소형 평형 위주로 구성됐지만, 대지지분이 15평 이상인 가구가 많아 재건축 사업성이 높은 단지로 평가받아 왔다.

가격도 재건축 기대감에 반응하고 있다. 지난달 30일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 미미삼 전용 59㎡는 지난해 2월 7억8000만원에 거래됐지만, 올해 8월에는 12억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 1년여 만에 4억2000만원 오른 셈이다. 현재 일부 매물의 호가는 13억원 안팎까지 나와있다. 올해 누적 거래량도 155건으로 노원구 내 아파트 가운데 가장 많은 수준이다.

☞강남에서 한 달 살 집 얼마일까? 단기임대 매물 확인하기

◇GTX-C·동부간선도로 지하화

입지는 지켜볼만 하다. 인근 광운대역 일대에서는 역세권 복합개발 사업이 진행되고 있고, GTX-C와 동부간선도로 지하화 등 교통망 개선도 예정돼 있다.

GTX-C가 개통하면 광운대역에서 삼성역까지 이동 시간이 약 9분으로 단축될 전망이다. 동부간선도로 지하화 사업도 진행 중이다. 사업이 완료되면 월계나들목(IC)에서 대치나들목까지 이동 시간이 기존 50분 이상에서 10분대로 줄어들 것으로 예상된다. 준공 목표는 2029년이다.

광운대역세권 개발도 미미삼의 미래 가치에 영향을 줄 수 있는 대형 사업이다. 광운대 인근 물류부지를 주거·상업·업무 복합시설로 개발하는 사업으로, ‘서울원 아이파크’ 3032가구를 비롯해 호텔과 오피스 등이 들어선다. 미미삼 재건축까지 완료되면 일대에 1만 가구가 넘는 주거지가 형성돼 대규모 주거·상업 생활권이 만들어질 전망이다.

◇안전진단 넘었지만…분담금·공사비 변수

사업이 순조롭기만 한 것은 아니다. 미미삼은 2021년 11월 예비안전진단을 통과했지만 강화된 정밀안전진단 기준에 막히면서 재건축 확정까지 약 1년 7개월이 걸렸다. 대단지임에도 안전진단을 통과하는 데 예상보다 오랜 시간이 걸리면서 사업 추진 동력이 약화되기도 했다.

소형 평형 위주인 기존 단지 구조도 변수다. 재건축 이후 일반분양 물량을 충분히 확보하기 어렵다는 지적이 있었고, 기존 용적률 역시 사업성을 제약하는 요인으로 거론됐다. 이를 보완하기 위해 일부 부지를 준주거지역으로 종상향하고 용적률을 높이는 방안이 정비계획에 담겼다.

무엇보다 조합원의 분담금 부담이 관건이다. 정비계획이 구체화된 2024~2025년 당시 전용 59㎡ 소유자가 전용 84㎡를 배정받을 경우 약 5억원 안팎의 추가 분담금이 예상됐다. 이후 공사비와 분양가 등을 반영해 사업비가 다시 산정될 경우 분담금 규모가 더 커질 가능성도 있다. 한 건설사 관계자는 “노원구는 노후 대단지가 많고 교통과 생활 인프라가 갖춰져 있어 재건축 기대감이 붙으면 가격 반응이 빠를 수 있다”며 “다만 초기 재건축 단지는 공사비와 분담금, 사업 기간 등 변수가 큰 만큼 호가 상승과 실제 사업성은 구분해서 봐야 한다”고 말했다. /kso@chosun.com