"집값 4억에도 자금출처 조사 나온다… 두 가지는 꼭 피해라"

[땅집고] 염지훈 가현세무법인 세무사는 최근 서울 등 투기과열지구에서 주택 매수 시 시행하는 자금출처 조사에 대해 “서울에서 대출 2억원을 끼고 4억원짜리 집을 샀는데도 자금출처 조사가 나온 경우가 있었다”며 “집이 얼마짜리인지가 중요한 게 아니라 자금 출처를 증빙할 수 있도록 자료를 갖춰 두는 게 중요하다”고 말했다.

◇ "4억원 집 사고도 자금출처 조사 나왔다"

염 세무사는 최근 유튜브 채널 ‘부읽남TV’에 출연해 정부의 세제개편안에 대해 "고가의 주택을 가지신 분들에게는 상당히 불편한 개편안"이라며 "과거에는 세법이 주로 다주택자만 겨냥했다면, 이번 개정은 1세대 1주택자라도 고가주택을 가진 분들의 종부세·양도세 부담이 늘어날 것"이라고 말했다.

내 집 마련 시 가장 부담스러운 자금출처 조사에 대해 염 세무사는 "부동산 가격이 오르면서 자금출처 조사를 걱정하는 일반인들의 숫자도 많아지고 있다"며 "곧바로 조사가 나오는 경우도 있지만, 한국부동산원의 부동산 실거래 조사와 국세청의 자금출처 조사가 먼저 이뤄진다"고 말했다.

염 세무사는 자금출처 조사에 대해 실제 목격한 사례를 소개했다. 그는 "최근 2년 이내에 서울에서 4억원짜리 집을 샀는데 자금출처 조사가 나왔다. 심지어 대출도 2억원 있었다"고 말했다. 그는 “소득이나 증여 받은 금액 대비 주택구입자금, 신용카드 지출 금액이 과다한 분들이 조사 대상이 된다”며 "국세청은 소득지출분석시스템, 일명 PCI를 통해 자산의 취득 금액(부동산·자동차 구입 등)이나 소비 금액(신용카드 소비 등) 대비 소득·증여 받은 금액이 없으면 조사 대상으로 선정한다"고 설명했다.

조사 대상 중 실제 문제가 되는 유형은 딱 두 가지 유형으로, 부모로부터 신고되지 않은 증여 금액이 있거나, 신고 소득이 부족한 자영업자들이다. 그는 "예를 들어 예금이 10억원 있는데 소득도 없고 증여 받은 것도 없다면, 이걸 어디서 났을까가 바로 조사 포인트”라고 설명했다. 그는 “자금 출처를 자신의 소득으로 인정받기 위해 신용카드 사용을 너무 줄이는 것도 오히려 의심받을 수 있다"며 "소득지출분석시스템에 카드 소비가 찍혀야 지출로 잡히는데, 관리비 등 필수적인 지출은 대부분 하기 마련이라 카드를 너무 안 쓰면 그게 더 눈에 띈다"고 말했다.

◇ "자금조달계획서에 코인·주식 거래 명세도 첨부하라"

염 세무사는 주택 매수 시 제출하는 자금조달계획서에 대해 "내가 주택 구입 자금을 어떻게 조달했는지 설명하는 서류로, 통상 예금 잔액, 주식 보유액, 증여받은 금액, 대출받은 금액, 사인 간 차용 등을 항목별로 적는다"며 "투기과열지구나 서울 전 지역, 경기도 일부 지역이라면 증빙까지 함께 내야 한다"고 말했다.

그는 예금이 갑자기 늘어난 경우를 예로 들며 "코인이나 주식으로 돈을 번 경우, 자금조달계획서에는 그 내역까지 낼 의무는 없지만 저라면 불필요한 오해를 피하기 위해 거래명세도 함께 첨부하겠다"고 조언했다. 이어 "과세 공무원이 소득 증명, 코인 거래명세, 주식 거래명세를 함께 붙여서 낸 사람은 조사 대상에서 제외할 가능성이 있다”며 "미리 소명 자료를 자진해서 제출해두는 것이 조사 부담을 줄이는 방법"이라고 말했다.

가족 간 자금 거래에서 가장 논란이 되는 차용증이다. 이에 대해 염 세무사는 세 가지 주의 사항을 설명했다. "첫째, 자금을 빌리는 사람이 원금이나 이자를 상환할 능력, 즉 소득이 있어야 한다. 소득이 없는 대학생이 차용증을 쓴다고 인정받을 수 있는 게 아니다라고 말했다. 둘째는 차용증을 실제로 작성해야 하고, 금액이 크다면 공증이나 내용증명, 확정일자를 받아 작성 시점을 남겨두는 게 좋다"고 말했다.

셋째는 무엇보다 원금을 갚아야 한다는 점이다. 염 세무사는 "2억1700만원까지는 이자는 안 받아도 되지만, 원금은 최소한 1년에 1%는 갚아야 한다는 게 제 기준"이라고 말했다. 그는 "세무서는 부채사후관리라는 걸 통해 2년에 한 번씩 상환 여부를 확인한다"며 "하나도 안 갚았다면 그때 소급해서 증여로 볼 수도 있고, 갚았다 하더라도 무슨 돈으로 갚았는지까지 물어볼 수 있다"고 말했다.

◇"조사 나오면 가족 사업체까지 번질 수도"

부모 소유 주택을 자녀가 싸게 사는 경우 시가의 30%, 또는 3억원 중 적은 금액까지는 증여세 문제는 생기지 않는다. 하지만 양도가액과 취득가액 신고에 있어서는 별개 문제다. 염 세무사는 “10억원짜리를 7억원에 거래했다면, 많은 분들이 양도세·취득세 신고도 7억원 기준으로 생각하는데 그건 아니다”라며 “모두 시가인 10억원 기준으로 해야 하고, 자녀가 훗날 이 집을 팔 때 취득가액은 실제로 낸 7억원밖에 인정받지 못한다”고 말했다. 그는 "부모 자식 간 거래는 세무서에서 좀 더 타이트하게 서류를 검토하는 만큼, 소득과 대출, 증여 등을 활용해 나머지 자금 출처를 미리 서류로 맞춰두는 자세가 필요하다"고 말했다.

염 세무사는 “조사가 실제로 시작되면 조사 대상 기간, 예를 들어 3년이나 5년치 신용카드 결제 내역과 통장 입출금 내역을 다 뽑아본다"며 "저도 소명 요구를 하는 걸 간접 경험하는데, 그때그때 보면 '어떻게 이게 다 입수가 될까' 싶을 정도로 깜짝 놀란다"고 말했다. 그는 "모든 자료가 국세청에 집결되는 게 사실이고, 조사가 시작되면 계좌 조회부터 한다"고 덧붙였다.

특히 그는 "조사 대상이 증여 받은 당사자가 아니라 다른 가족으로 확대되는 경우도 법률상 가능하고, 특별한 혐의점이 있으면 조사 대상자 가족의 사업체 조사로까지 이어지는 경우도 가끔 있다"며 "그런 부분까지 고려해야 하는 분이라면, 확실한 소명 자료라 하더라도 제출 전에 세무 전문가와 한번 상의해보는 게 더 좋은 방법"이라고 조언했다. /sh0293@chosun.com