민주당이 부활시킨 '이명박의 반값 아파트'..집값 급등 이재명 정부 구원투수 되나

[땅집고] 여당이 토지 소유권은 공공이 갖고 건물만 개인에게 분양하는 토지임대부 주택 활성화에 나서면서 실현 가능성을 둘러싼 논란이 일고 있다. 비싼 땅값을 분양가에서 제외해 주택을 저렴하게 공급하자는 취지지만, 강남권 토지 확보 비용과 최근 급등한 건축비를 고려하면 3억원대 공급은 현실성이 떨어진다는 지적도 나온다.

전현희 더불어민주당 의원은 지난 21일 토지임대부 분양주택 건설을 주택도시기금의 지원 대상에 포함하는 내용의 주택도시기금법 개정안을 발의했다.

토지임대부 분양주택은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시개발공사(SH) 등 공공기관이 토지 소유권을 보유하고, 분양받은 사람은 토지 위에 지어진 건물만 소유하는 주택이다. 분양가격에서 토지비가 빠지는 만큼 일반 분양주택보다 초기 부담을 낮출 수 있다. 대신 입주자는 공공에 매달 토지임대료를 내야 한다.

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개정안은 토지임대부 분양주택을 건설하는 데 필요한 대지 조성 비용을 주택도시기금으로 지원할 수 있도록 하는 내용을 담았다. 관련 정책은 국토교통부가 총괄하고 주택도시보증공사(HUG)가 기금 운용을 맡는 구조다.

전 의원은 이날 국회 기자회견에서 “공공기관과 지방정부의 재정 부담은 줄이고 국가 주택정책 재원은 효과적으로 활용하면서 더 저렴하고 안정적인 주택을 공급할 수 있다”고 밝혔다. 그는 노후 공공주택을 재건축해 공급을 늘리고 역세권과 공공부지를 적극적으로 활용해야 한다고 주장했다.

재개발·재건축 과정에서 발생하는 개발이익 일부를 공공이 토지나 주택으로 환수해 다시 공공주택 공급에 활용하는 방안도 제시했다. 전 의원은 “이 방식이 제대로 가동된다면 강남에서도 30평대 아파트를 3억원대에 분양하는 것이 가능하다”며 “토지임대부 주택을 특정 지역의 정책이 아닌 대한민국 전체의 주거정책으로 발전시켜야 한다”고 말했다.

토지임대부 주택은 토지비를 분양가에서 제외한다는 점에서 이른바 ‘반값 아파트’의 한 방식으로 평가된다. 특히 토지가격이 분양가에서 차지하는 비중이 큰 강남권에서는 일반 아파트보다 가격을 크게 낮출 가능성이 있다.


◇ 이명박 대통령이 반값 아파트 원조

토지임대부 주택은 싱가포르가 원조이다. 건국초기 주택부족이 심각한 사회문제가 되자 싱가포르정부는1960년대사유지를 시세보다낮은 가격으로대거 국유화했다. 국토의 국유화비율은 약90%까지 높아졌는데. 이를 바탕으로토지임대부 주택을대량 공급했다. 한국에서는 홍준표 전 의원이 토지임대부 주택을 처음으로 공론화하고 입법을 이끌어냈다.
홍준표 전 의원은 2006년 서울시장 경선과정에서 공약으로 싱가포르의 주택공급 정책(HDB) 및 경실련 제안에서 모티브를 얻은 '반값 아파트' 제도를 제안했고, ‘토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법’을 대표 발의했다. 이 법은 2009년 국회를 통과했다. 이명박 전 대통령은 이를 국정 과제로 받아들여 실제 사업(보금자리주택)으로 시도했다.
강남 자곡동 LH 서초 보금자리 지구 등에 토지임대부 아파트를 2억~3억원대에 공급했다. 하지만, 로또분양이라는 비판을 받으면서 박근혜 정부에서 폐지됐다. 이재명 대통령도 싱가포르 방식을 주택문제 대안으로 언급한바 있다.


◇ “시세보다 저렴” 기대 속 토지 확보·공사비 우려

법안 발의 소식이 알려진 뒤 온라인 일각에서는 정책의 실현 가능성을 두고 우려와 기대가 엇갈리고 있다. 우려하는 측에서는 “강남의 비싼 토지를 공공이 어떤 방식으로 확보할 수 있느냐”, “토지비를 빼더라도 건축비를 고려하면 3억원대 공급은 쉽지 않을 것”이라는 반응이 나왔다. 개발이익 환수만으로 토지 확보 비용을 충당하기 어렵고, 부족한 재원을 세금으로 보전하게 될 수 있다는 지적도 제기됐다.

반면 토지임대부 주택의 취지를 긍정적으로 보는 쪽에서는 “토지와 건물의 소유권을 분리하면 주변 시세보다 저렴한 주택 공급은 가능하다”는 기대를 나타냈다. 토지임대료와 향후 시세차익 제한을 감수하더라도 입지가 좋은 지역에서 장기간 거주하려는 실수요자에게는 유효한 선택지가 될 수 있다는 의견이다.

토지를 국가가 소유한다는 이유로 ‘민간 토지를 몰수하는 정책의 출발점이 되는 것 아니냐’는 우려도 나온다. 다만 현재 공개된 개정안은 공공이 보유하거나 적법한 절차에 따라 확보한 토지에 토지임대부 주택을 건설할 때 주택도시기금을 지원하는 내용이다. 법안 발의만으로 개인 소유 토지를 무상으로 환수하거나 몰수하는 제도라고 보기는 어렵다.

건설 업계에서는 고려해야 할 요소가 많아 신중히 검토해야 한다는 목소리가 나온다. 우선 분양가에 포함되지 않을 뿐, 공공이 토지를 이미 보유하고 있거나 별도의 재원을 투입해 확보해야 하는 것은 동일하기 때문이다. LH와 SH 등이 보유한 강남권 토지가 충분하지 않다면 신규 부지를 매입하는 데 막대한 비용이 들 수밖에 없다. 개발이익 환수만으로 금싸라기 땅의 확보 비용을 충당할 수 있을지도 불확실하다.

건축비 역시 변수다. 최근 인건비와 원자재 가격 상승으로 아파트 공사비가 크게 오른 상황에서 토지비를 제외하더라도 전용면적 84㎡ 안팎의 주택을 3억원대에 공급하기는 어려울 수 있다는 지적이다. 실제로 최근 공사비가 3.3㎡당 1000만원까지 오른 점을 포함해 단순 계산하면 건축비만 3억원 중반에서 4억원까지 올라간다. 주거환경연구원이 발표한 자료에 따르면 작년 서울 건축비는 3.3㎡당 890만원, 강남은 976만원 수준이다.

토지임대부 주택을 분양받으면 토지 사용 대가로 매달 임대료를 내야 한다. 초기 분양가격은 낮아지지만 보유 기간에는 토지임대료가 지속적으로 발생하기 때문에 실제 주거비를 따질 때 이를 함께 계산해야 한다.

게다가 토지임대부 주택 소유자는 건물만 보유하기 때문에 주변 일반 아파트의 땅값이 올라도 그 상승분을 온전히 누리기 어렵다. 저렴하고 안정적인 실거주를 원하는 수요자에게는 장점이지만, 일반 아파트와 같은 수준의 시세차익을 기대하는 수요자에게는 매력이 떨어질 수 있다는 지적이다. / pkram@chosun.com