"분담금 대신 수억원 환급"…대지지분 깡패, 상일동 빌라 주목하는 이유

[땅집고] 부동산 시장은 뜨거웠습니다. 6월 지방선거를 앞두고 5월 내내 관망하던 매수세가 선거 이후 한꺼번에 움직이면서, 주간 상승 지표가 연일 양(+)으로 돌아섰습니다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 시장에 나왔던 매물들이 상당 부분 소화됐고, 여기에 입주 물량 부족과 전세 부족이 맞물리자 수요가 다시 집중되어 시장의 과열을 잠재우기 위해 강력한 8·3대책이 나왔습니다. 강남권 세금걱정으로 나오던 급매들이 거래되기 시작하며 추석이후 부동산 시장에 대한 고민도 깊어지고 있습니다.

대출이 2억원으로 묶인 고가 주택 시장에서는 모든 단지가 함께 오르기 어렵습니다. 현금 동원력이 있는 수요자들이 선호하는 인기 단지로만 돈이 몰리는 양극화로 대장 신축의 가격은 닿을 수 없는 가격이 되어버렸습니다. 자금이 부족한데 좋은입지에 구매하고자 하는 수요로 이런 장세에서는 시장의 시선이 자연스럽게 ‘이미 오른 곳’이 아니라 ‘아직 덜 오른 곳’, 그리고 앞으로 가격을 설명할 만한 분명한 개발 재료가 있는 곳으로 향하게 됩니다.

강동구도 그런 점에서 다시 주목할 만한 지역입니다. 9호선 연장과 대규모 재건축이라는 두 가지 호재가 동시에 진행 중이기 때문입니다. 이미 고덕의 상일동 신축 벨트는 고덕주공 1단지부터 7단지까지 대부분 새 아파트로 변신했습니다. 이제 다음 차례는 고덕역 주변의 명일동, 그리고 한영고·한영외고 주변에 고급 빌라촌으로 남아 있는 상일동 저층 주거지입니다.

강남 4구라 불리는 강동구 안에서도 고덕·상일동 일대는 재건축을 통해 한 차례 새 단장을 마쳤습니다. 그 뒤를 이어 이제 남아 있는 재정비 사업들이 주인공 자리에 오를 차례입니다. 이번 주에는 그 중에서도 정비구역 지정을 앞두고 있는 상일동 고급 빌라단지 통합 재건축을 살펴보겠습니다.

◇40년 된 3층 빌라들이 왜 여기…

상일동 한영외고 인근에는 1980년대 중반부터 1990년대 초반 사이에 지어진 3층짜리 저층 빌라 단지들이 나란히 자리 잡고 있습니다. 현대빌라, 효성빌라, 삼성빌라, 우성타운, 대림빌라 등입니다. 이들은 1980년대 고덕택지지구 조성과 함께 들어선 중대형 저층 빌라 단지로, 당시에는 자산가와 연예인들이 즐겨 찾던 고급 빌라촌으로 알려졌습니다. 정비 계획안에 따르면 이 일대는 강동구 상일동 174번지 일대 8만2640㎡ 규모로, 최고 29층 1513가구 단지로 탈바꿈하는 계획이 추진되고 있습니다.

입지도 좋습니다. 한영외고·한영중·강동고 같은 지역 명문 학군을 끼고 있고, 앞뒤로 명일근린공원과 승상산 녹지가 둘러싸고 있어 ‘학세권’이면서 동시에 ‘숲세권’입니다. 도심 접근성, 학군, 녹지 환경이라는 세 가지 요소를 동시에 갖췄습니다.

저층 빌라는 세대수가 적고 땅을 넓게 쓰기 때문에 한 가구가 가진 대지지분이 큽니다. 재건축에서는 이 대지지분이 곧 권리의 크기이자 사업성의 핵심이 됩니다.

이러한 우수한 장점에도 이블록의 단지들은 개별 재건축을 10여 년간 따로따로 시도하면서 속도를 내지 못했습니다. 사업성은 높았지만, 여러 단지가 흩어져 움직이다 보니 시장의 관심에서도 조금씩 멀어졌습니다. 분위기가 바뀐 것은 5개 단지가 통합 재건축으로 방향을 잡고, 안전진단과 정비계획 절차가 본격화 되면서 부터입니다. 올해 환급금이 발생할 수 있다는 분석이 알려지면서 투자자들의 관심이 빠르게 높아졌습니다.

◇서울에서 드문 대지지분 ‘깡패’

이 단지들 가장 큰 특징은 대지지분이 비정상적으로 크다는 점입니다. 현대빌라·효성빌라의 평균 대지지분은 39~40평 안팎, 삼성빌라·우성타운은 47평 안팎, 대림빌라는 평균 60평을 넘는 것으로 알려져 있습니다. 현행 용적률도 90% 안팎에 불과합니다. 제2종 일반주거지역에서 재건축을 통해 용적률을 법적 상한 수준까지 끌어올릴 수 있다면, 그 차이만큼 새로 지을 수 있는 면적이 생깁니다.

재건축에서 중요한 것은 “지금 몇 평짜리 집에 사느냐”보다 “그 집이 깔고 있는 땅이 얼마나 되느냐”입니다. 건물은 낡으면 철거되지만, 땅은 권리로 남습니다. 그래서 재건축 시장에서는 대지지분이 큰 단지를 두고 “대지지분이 깡패”라는 표현을 씁니다. 즉, 땅을 많이 가진 조합원일수록 새 아파트를 받을 때 권리가액이 커지고, 경우에 따라 분담금을 내는 대신 환급금을 받을 수도 있습니다.

우성타운의 경우 일부 대형 평형은 공급면적과 대지지분 숫자가 거의 맞먹습니다. 권리가액이 크고, 새 아파트를 받을 때 추가 부담이 작아질 가능성이 높고 경우에 따라서는 조합원 분양가보다 권리가액이 더 커져 환급금이 발생할 수도 있습니다.

전체 구역면적은 약 8만2640㎡, 평수로는 약 2만5000평입니다. 지금은 498가구의 3층 저층 빌라가 이 넓은 땅을 차지하고 있습니다. 재건축이 완료되면 최고 29층, 1513가구 대단지로 바뀌는 계획입니다. 용적률도 250% 이하로 계획되어 있습니다.

◇절차가 이렇게 빠를 수 있나

2024년 7월 삼성빌라가 마지막으로 안전 진단을 통과하면서 주요 단지들이 재건축 요건을 갖췄습니다. 그때만 해도 통합 재건축은 “논의 중”에 가까웠으나 2년이 채 지나지 않은 지금 상황은 완전히 달라졌습니다.

2026년 3월 강동구청은 상일동 빌라 단지 통합 재건축 정비 계획 수립 및 정비구역 지정안을 공람했습니다. 이후 추진위원회 승인 절차도 속도를 냈습니다. 이 사업지는 정비구역 지정과 추진위 승인 등 행정 절차를 병렬로 진행하면서 사업 기간 단축 효과를 기대하고 있습니다. 7월 11일 주민총회를 통해 추진위 승인과 기타 용역업체들 선정을 마쳤습니다. 서울시와 사전협의를 마치고 정비구역 지정이 곧 있을 거라는 소식입니다.

시공사 구도도 관심을 끌고 있습니다. 사업 초기부터 삼성물산 참여 기대감이 거론됐고, DLE&C포스코등 대형 건설사들의 관심이 이어지고 있습니다.

◇신축 1513가구: 대형 평형 중심 단지

신축 단지의 전체 세대수는 1513가구로 계획돼 있습니다. 전용 60㎡ 이하 183가구, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 957가구, 전용 85㎡ 초과 373가구로 구성될 예정입니다. 즉 중대형 평형 비율이 상당히 높은 단지입니다.

최근 서울 신축 아파트 시장에서는 84㎡ 이상 선호가 여전히 강합니다. 특히 학군과 녹지가 결합된 지역에서는 실거주 목적의 중대형 수요가 탄탄합니다. 상일동 빌라 단지 재건축이 단순한 소형 위주 정비 사업이 아니라, 중대형 중심의 신축 대단지로 계획된다는 것은 향후 가격 형성에도 중요한 변수가 될 수 있습니다.

추정 비례율은 약 109.95%로 제시됐습니다. 비례율은 재건축 사업에서 조합원의 종전 자산이 새 아파트 권리로 얼마나 평가되는지를 보여주는 핵심 입니다. 비례율이 높을수록 조합원의 권리가액이 커지고, 분담금 부담은 줄어듭니다.

◇환급 시나리오: 분담금을 받는다

강남·여의도 등 대다수 재건축에서는 조합원들이 수억 원 분담금을 내는 경우가 많습니다. 그런데 이 단지는 반대로 조합원 상당수가 환급금을 받거나, 추가 분양을 받을 수 있다는 점에서 시장의 관심을 끌고 있습니다. 이유는 종전 자산 가치가 크고, 추정 비례율이 100%를 넘기 때문입니다.

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 권리가액은 종전 자산 가치에 비례율을 곱해 계산합니다. 예를 들어 조합원 분양가가 16억원인데 권리가액이 24억원이면, 단순 계산상 8억원의 환급이 발생합니다. 반대로 조합원 분양가가 권리가액보다 높으면 그 차액만큼 분담금을 내야 합니다.


공람안과 관련 분석에 따르면 삼성빌라, 우성타운, 현대빌라 등 일부 평형에서는 84㎡를 신청해도 수억 원대 환급이 가능하다는 시나리오가 제시됐습니다. 특히 대지지분이 큰 대형 평형의 경우 권리가액이 84㎡와 59㎡ 조합원 분양가 합계를 웃돌아 이른바 1+1 분양 가능성까지 거론됩니다.

◇지금 시세는 얼마…빌라라서 더 조용

상일동 빌라단지는 아파트처럼 시세가 바로바로 공개되고 비교되는 시장은 아닙니다. 연립·빌라 거래도 실거래 신고와 공개 대상이지만, 아파트처럼 거래량이 많고 가격 비교가 쉬운 상품은 아닙니다. 세대수가 적고 거래가 드물기 때문에 가격 흐름이 외부 투자자에게 늦게 알려지는 편입니다.

바로 이 점 때문에 정비구역 공람과 환급금 기사 이전까지는 가격 변동이 비교적 조용했습니다. 그러나 2026년 3월 공람 공고 이후 분위기가 달라졌습니다. 9호선 한영외고역 신설, 대형 건설사 참여 기대감, 환급금 시나리오가 알려지면서 호가가 빠르게 올랐다는 현장 이야기가 나옵니다.

이후 공람과 재건축 기대감이 더해지면서 매도자 우위 분위기가 강해졌다는 것이 현지 중개업소들의 설명입니다. 특히 5월 9일 다주택자 한시적 매도 물량이 마무리된 뒤에는 매물이 빠르게 잠겼다는 이야기가 나옵니다. 살 사람은 늘었는데 팔 사람은 줄어들어 실제 거래가 드문 상태에서도 호가가 먼저 움직입니다.

다만 호가 상승과 실거래 상승은 다릅니다. 투자자는 반드시 실제 거래 여부와 매물의 권리관계, 대지지분, 조합원 지위 승계 가능성 등을 따로 확인해야 합니다.

◇9호선이 단지 앞을 지난다

지하철 9호선 4단계 연장 공사가 이 단지 앞을 지납니다. 연장 구간에는 한영외고역이 포함돼 있고, 이 역은 상일동 빌라단지 핵심 교통 호재로 꼽힙니다. 한영외고역이 개통되면 이 일대는 기존 5호선 중심 입지에서 9호선 접근성을 함께 갖춘 지역으로 바뀝니다.

9호선은 서울 동서를 잇는 핵심 노선입니다. 특히 급행 이용이 가능한 구간과 연결되면 강남, 여의도 접근성이 크게 개선됩니다. 상일동은 그동안 5호선 의존도가 컸지만, 9호선 연장이 현실화되면 교통 평가가 달라질 수 있습니다. 재건축 완료 시점과 9호선 개통 시점이 맞물린다면 신축 효과와 역세권 효과가 동시에 반영될 가능성도 있습니다.

여기에 수도권 제1순환고속도로와 세종포천고속도로 접근성도 갖추고 있습니다. 대명초·한영중·한영고·한영외고·강동고가 가까워 학군 수요도 탄탄합니다. 교통, 학군, 녹지, 신축 대단지라는 네 가지 요소가 결합될 수 있다는 점이 이 사업의 가장 큰 매력입니다.

☞지금 이 단지를 볼 때 체크포인트

사업성 자체는 서울 재건축 단지 중에서도 눈에 뜨입니다. 그러나 몇 가지는 냉정하게 짚어야 합니다.

-사업 기간
추진위는 이주까지 5~6년, 완공까지 7~10년을 예상하는 것으로 알려져 있습니다. 지금 매수해 입주까지 기다리는 시간이 깁니다. 재건축 투자는 단순히 “좋은 입지의 낡은 집을 사는 것”이 아니라 긴 시간을 견디는 투자입니다. 그 사이 금리, 전세시장, 공사비, 분양가 규제, 세금 제도가 모두 바뀔 수 있습니다.

-추정치의 한계
지금 공개된 분담금·환급금 수치는 모두 정비구역 공람 단계의 추정입니다. 종전자산 감정평가는 사업시행인가 이후 감정평가법인 평가를 거쳐 최종 확정됩니다. 현재 수치보다 감정가가 낮게 나오거나 공사비가 오르면 환급금은 줄어듭니다. 반대로 일반분양가가 높아지고 사업비가 안정되면 사업성은 더 좋아질 수도 있습니다.

-매물 희소성
기존 세대수는 498가구에 불과합니다. 아파트 대단지처럼 매물이 꾸준히 나올수 없습니다. 공람 뉴스 이후 관심이 높아졌고, 5월 9일 다주택자 한시적 매도 물량이 소화되면서 매물이 빠르게 줄었다는 이야기가 나옵니다. 이런 시장에서는 한두 건의 거래가 곧바로 호가 기준을 바꿉니다.

-권리관계 확인
재건축 빌라 투자는 일반 아파트 매수보다 확인할 것이 많습니다. 대지지분, 전용면적, 공유지분, 조합원 지위 승계 여부, 세입자 현황, 근저당, 임대차 계약, 향후 분양 신청 가능성 등을 반드시 따져야 합니다. 같은 단지 안에서도 동·호수와 지분에 따라 권리가액과 환급금이 달라질 수 있습니다.

이 사업이 시장의 주목을 받는 핵심은 강력한 사업성입니다. 서울 한복판에서 3층짜리 저층 빌라가 약 2만5000평 땅을 차지하고 있습니다. 현행 용적률은 낮고, 대지지분은 큽니다. 여기에 9호선 한영외고역이 들어오고, 학군과 녹지가 이미 갖춰져 있습니다. 최고 29층, 1513가구 신축 대단지로 바뀔 수 있다면 강동구 재건축의 마지막 퍼즐 조각이라고 부를 만합니다.

다만 좋은 사업과 좋은 투자는 다릅니다. 사업성이 좋아도 너무 비싸게 사면 수익률은 낮아집니다. 환급금이 예상돼도 사업 기간이 길어지면 금융비용과 기회비용이 커집니다. 결국 이 단지를 볼 때 핵심은 “좋은 재건축인가”가 아니라 “현재 가격에도 충분한 안전마진이 남아 있는가”입니다. 학군을 활용하며 시간을 버틸 수 있다면 안전마진이 우수합니다. /글=이주현 월천재테크 대표(부동산학 박사), 정리=김나영 기자

월천재테크 이주현 박사(필명: 월천대사)는 『나는 부동산으로 아이 학비 번다』의 저자이자, 언론사 부동산 전문가로 활동하며 각종 재테크쇼와 강연 무대에서 활약 중이다. 풍부한 현장 투자 경험과 학문적 전문성을 겸비한 부동산·재테크 전문가다.