"3억 투자로 20억 대박, 재개발 투자 다음 유망지는?"

[땅집고] 1등 부동산 종합 미디어 땅집고가 오는 9월 30일(수) 오후 5시 유튜브 땅집고TV(☞바로가기) ‘긴급 LIVE’를 통해 서울 재개발 시장을 진단하는 특별 생방송을 진행한다.

최근 서울 집값 상승세 속에서 ‘지금 시점에 들어가도 괜찮은 저렴한 서울 재개발 구역이 있는가’, ‘재개발은 안전한 투자가 가능한가’에 대한 질문이 쏟아진다. 이 가운데 재개발 전문가 정현석 서강대 부동산학과 겸임교수가 직접 출연해 해답을 제시할 예정이다.

정 교수는 필명 '잘사는흥부'라는 필명으로 알려진 재개발·재건축 분야 전문가다. 18년째 실전 투자자로 활동하고 있으며 성수전략정비구역 등 10여곳 사업장의 대의원이거나 조합원이다. 건국대 재개발·재건축 전문가 과정과 동국대 도시정비 법무정책 최고위 과정에서 강의를 맡고 있고, 조선닷컴교육센터에서 '재개발 실전투자반' 정규 강의를 운영하는 강사이기도 하다. 최근에는 서강대 부동산학과 석·박사과정 겸임교수로 재개발 투자론을 가르치고 있다.

이번 방송에서는 최근 3억원대의 초기 투자금으로 서울 신축 아파트 배정을 받아 수억원의 수익을 올린 대표적 재개발 투자 성공 사례를 분석한다. 이어 현시점에서 자금대별 진입가능한 서울 재개발 구역들을 조명할 예정이다.

◇3억 원대 투자로 23억… '시간을 투자금으로 바꾸는' 재개발의 힘

부동산 시장에서 '시간을 투자금으로 바꾸는' 대표적 상품으로 재개발이 다시 뜨거운 주목을 받고 있다. 관리처분 인가를 앞둔 2018년 말, 초기 투자금 3억5000만원으로 59㎡(전용면적) 물건을 배정받은 행당7구역 모 투자자의 경우 지난해 입주 후 시세가 22억~23억원 선 형성되면서 분담금을 포함한 총 투자금 대비 최대 13억원, 초기 투자금 기준으로는 300%를 넘어서는 대박 수익을 거두었다.

전문가들은 주식보다 수익률 자체는 낮게 느껴질 수 있어도, 실제 거둘 수 있는 수익의 크기는 재개발이 독보적이라고 입모아 말한다. 비록 집값 상승으로 인해 진입 장벽이 높아졌지만, 여전히 서울 전역에 비교적 소액으로 진입 가능한 유망 구역이 남아있다.

◇ ‘초기 투자 vs 안전 투자’ 재개발 해답 제시

정현석 교수(잘사는흥부)는 초보 투자자들에게 구역 지정이나 조합 설립 초기 단계보다는 사업시행 인가 단계, 즉 정비사업의 '7부 능선'을 넘은 물건을 추천한다. 다만, 사업 후반부로 갈수록 매매가가 급등하는 특성상 서울에서 초저가 매물은 찾기 어렵다. 이에 따라 “리스크는 줄이면서 안전하게 접근할 수 있는 '조합 설립 인가 및 시공사 선정 완료' 단계로 눈을 돌리는 전략이 유효하다”고 말했다.

◇조선닷컴교육센터 '재개발 실전투자반 25기' 10월 개강

한편, 조선닷컴교육센터는 정현석 교수(잘사는흥부) 직강 수업인 '재개발 실전투자반’ 강좌를 10월 개강한다. 기초 이론부터 재개발의 모든 것을 배울 수 있으며 이론에만 매몰되지 않는 진짜 실전 투자 전략을 배울 수 있다.

조선닷컴교육센터 담당자는 "정비사업 현장과 정책을 아우르는 잘사는흥부의 18년 노하우를 이번 '재개발 실전투자반 25기' 강좌에 집약했다"고 말했다. /sh0293@chosun.com