건대입구 핫플레이스 상가, 151가구 임대주택으로 바뀌는 이유

[땅집고] 서울 광진구 건국대 인근 복합상업시설 ‘몰오브케이’가 520억원에 팔렸다. 코로나19 이후 영화관과 상가 영업이 부진해 공실이 늘고 대출 이자도 제때 갚지 못했던 건물이다. 새 주인은 이곳을 151가구 규모 임대주택으로 개발할 계획이다.

21일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용은 ‘이지스리테일부동산투자신탁194호’가 보유한 몰오브케이를 자양안심주택에 매각하는 계약을 지난 4일 체결했다. 매매가격은 520억원이다.

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자양안심주택은 임대주택 개발을 위해 설립된 특수목적법인(SPC)이다. 이랜드와 이지스엑스자산운용 출신 홍경일 대표가 2024년 설립한 센터원홀딩스가 세운 회사다.

◇감정가 643억원…최종 매각가는 520억원

몰오브케이는 서울 광진구 자양동 9의4 일대에 있는 복합상업시설이다. 지하철 2·7호선 건대입구역과 건국대가 가깝고 CGV와 상가 등이 들어서 있다.

이 건물은 법원 경매에 나왔을 당시 감정가가 643억2309만원이었다. 하지만 첫 경매에서는 사겠다는 사람이 나오지 않아 유찰됐다. 이후 두 번째 경매 최저가격은 514억5847만원으로 낮아졌다.

이지스자산운용과 대주단은 경매를 계속하는 대신 직접 매수자를 찾는 쪽으로 방향을 틀었다. 경매가 다시 유찰되면 가격이 더 떨어질 수 있었기 때문이다. 결국 몰오브케이는 520억원에 팔렸다. 감정가보다는 약 123억원 낮지만 두 번째 경매 최저가격보다는 약 5억원 높은 가격이다.

이지스자산운용은 2018년 이 건물을 596억원에 샀다. 그동안 낸 대출 이자와 금융비용까지 감안하면 투자한 돈을 모두 회수한 것은 아니다. 다만 경매에서 가격이 더 떨어질 수 있었던 상황을 감안하면 크게 낮은 가격에 판 것은 아니라는 평가가 나온다.

한 부동산 업계 관계자는 “감정가는 평가를 통해 정한 가격이고 실제 거래가격은 시장에서 결정된다”며 “두 번째 경매 최저가격이 514억원 수준까지 내려간 상황에서 520억원에 거래가 이뤄진 만큼 가격을 크게 낮춰 판 거래로 보기는 어렵다”고 말했다.

◇공실 늘고 이자 못 내면서 경매까지

몰오브케이가 매각에 나선 것은 코로나19 이후 수익성이 크게 떨어졌기 때문이다. 영화관과 상가 이용객이 줄면서 공실이 늘었고 임대수익도 감소했다.

결국 펀드는 2024년 11월 약 15억원의 대출이자를 내지 못했다. 이후 대주단과 대출 만기 연장과 자산 매각 등을 논의했지만 합의에 이르지 못했고, 지난해 2월 기한이익상실(EOD)이 발생했다.

EOD는 대출을 제때 갚지 못하는 등 문제가 생겼을 때 금융회사가 만기 전이라도 원금 상환을 요구할 수 있는 조치다. 몰오브케이도 이 과정에서 법원 경매에 넘어갔다.

◇상가 대신 151가구 임대주택

몰오브케이는 지하철 2·7호선 건대입구역 6번 출구에서 약 150m 떨어져 있다. 건국대와 세종대가 가깝고, 주변에는 건대 로데오거리와 양꼬치거리, 다세대·다가구주택이 밀집해 있다. 대학생과 사회초년생 등 1~2인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있는 입지다. 지하철 2호선을 이용하면 강남권과 성수·잠실 등 주요 업무·상업지역으로 이동하기도 편하다.

반면 상업시설로서는 한계가 있었다. 건대입구역과 가깝지만 건물이 역 바로 앞 중심 상권에서 한 블록 안쪽에 있고, 로데오거리 건너편보다 유동인구가 적다는 평가를 받아왔다. 코로나19 이후에는 CGV 등을 제외한 상가 공실이 늘면서 한때 공실률이 40% 수준까지 높아졌다.

자양안심주택 측은 이런 입지 특성을 고려해 몰오브케이를 151가구 규모 임대주택으로 개발할 계획이다. 향후 구체적인 개발계획을 확정한 뒤 관련 인허가와 사업 절차를 순차적으로 진행할 예정이다. /mjbae@chosun.com
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