시세 21억 서초 아파트 11억대로 잡는다…서초·강동 아파트 경매 6선

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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 28일부터 10월 1일까지 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 서초구 우면동 서초힐스 207동 24층(전용면적 84.96㎡·25.71평·사건번호 2022타경112817) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 서초, 중구, 도봉, 동대문, 강동 등 서울 주요 지역 아파트 중 최저가 2억 2528만~13억 5200만원대의 알짜 물건 6건을 최종 추려냈다. 6건 모두 사건이 오래 멈춰 있던 장기미진행 물건이라는 공통점이 있다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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이번처럼 서울 아파트가 시세의 절반 수준에 나온 장기미진행 물건을 볼 때는 '왜 아직 안 팔렸는가'를 따져야 한다. 사건이 오래 멈춰 있었다는 것은 항고, 소송, 점유 문제, 이해관계인 분쟁 등 진행을 막은 사유가 있었다는 뜻이며, 그 사유가 지금도 남아 있는지가 입찰 여부를 가른다. 다만 장기미진행에는 기회도 있다. 감정가가 과거 값으로 묶여 있는 사이 시세가 오른 지역이라면, 그만큼 최저가가 낮게 형성돼 있기 때문이다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 서초구 우면동 서초힐스 207동 24층(2022타경112817)이다. 우면동 서초힐스의 국민평형 고층으로, 전용면적 84.96㎡(25.71평), 대지지분 16.79평 구조다. 양재R&D지구와 인접한 강남 생활권이며 우면산 녹지와 학군을 갖춘 입지로, 이번 서울 아파트 6건 중 시세와 최저가 격차가 가장 큰 물건으로 평가받는다.

이 물건은 최초 감정가(17억 4000만원) 대비 2회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 64% 수준인 11억 1360만원부터 시작한다. 다만 이 물건은 사건번호가 2022타경으로, 2026년 9월 매각이면 사건이 진행된 지 4년째다. 장기미진행 표시도 함께 붙어 있어, 사건이 오래 멈춰 있었다는 것은 진행을 막은 사유가 있었다는 의미로 볼 수 있다. 항고, 소송, 이해관계인 분쟁이 대표적인 사유이며, NPL 물건이기도 한 만큼 채권자 구성과 배당 구조도 함께 확인해야 한다.

감정가 17억 4000만원은 감정시점이 1년 지난 값이다. 그 사이 실거래는 2026년 8월 20억 7500만원까지 올라왔고, 현재 호가는 21억 3000만원이다. 감정가가 낮게 잡힌 상태에서 2회 유찰이 겹치면서 최저입찰가와 현재 시세의 격차가 크게 벌어진 것으로 분석된다. 호가에서 5%를 뺀 실질시세는 약 20억 2350만원 수준이다.

입지 면에서는 양재R&D지구 인접 강남 생활권이라는 강점이 뚜렷하지만, 상품성과 권리를 함께 봐야 한다. 매각물건명세서와 문건송달내역을 통해 재진행·재경매에 이른 경위를 확인하는 것이 이 물건 판단의 핵심이다.

땅집고옥션은 "9억이 남는다는 계산은 쉽다. 어려운 건 왜 아직 안 팔렸느냐다"라며 "서초 국민평형이 시세 21억원인데 11억원대에 나왔고 2회 유찰됐다. 사건번호는 2022타경, 4년째다. 그동안 무슨 일이 있었는지부터 읽어야 한다. 싼 이유를 설명할 수 있으면 대어고, 설명하지 못하면 함정"이라고 설명했다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 28일부터 10월 1일까지 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 아파트 추천 물건으로 ▲서울 중구 중림동 브라운스톤서울(2025타경103577·전용 34.06평·최저가 13억 5200만원) ▲서울 도봉구 창동 창동2차현대아파트(2025타경12866·전용 25.58평·최저가 5억 5488만원) ▲서울 도봉구 도봉동 동아에코빌아파트(2024타경103816·전용 25.72평·최저가 5억 1040만원) ▲서울 동대문구 장안동 청명에버아트3차(2025타경12076·전용 16.03평·최저가 3억 6960만원) ▲서울 강동구 성내동 집앤사비카(2024타경60029·전용 8.70평·최저가 2억 2528만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com