단군 이래 최대 분양사기 동대문 '그 건물', 용적률 1300% 얹어 재건축 시동

[땅집고] 서울 동대문 상권 한복판에서 장기간 사실상 방치돼 온 굿모닝시티 쇼핑몰이 다시 재건축에 나선다. 구분소유자가 약 3000명에 달해 이해관계를 하나로 모으기 어려웠고, 과거 대형 유통업체를 끌어들이려던 시도도 소유주 동의 문제에 막혀 무산됐다.

이번에는 우리자산신탁과 글로벌 부동산 운영사가 사업시행예정자로 참여해 ‘프로젝트 리츠(REITs)’ 방식으로 자금을 조달한다. 서울시 ‘성장거점형 도심복합개발사업’을 활용해 용적률을 최대 1300%까지 높이는 방안도 추진한다. 그동안 발목을 잡았던 권리관계와 사업성, 자금조달 문제를 한꺼번에 풀겠다는 구상이다.

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◇3000명 이해관계에 번번이 좌초…롯데 입점도 무산

21일 부동산업계에 따르면 굿모닝시티쇼핑몰 관리단과 재건축위원회는 최근 우리자산신탁과 도심복합개발사업 추진을 위한 업무협약을 체결했다. 우리자산신탁은 사업시행예정자로 참여해 개발 초기부터 투자자를 모집하는 프로젝트 리츠 방식을 적용하고, 글로벌 자산운용사 등 외부 투자자 유치에도 나설 계획이다.

굿모닝시티는 서울 중구 을지로6가 동대문디자인플라자(DDP) 맞은편에 있는 대형 집합건축물이다. 대지면적은 약 7792㎡(약 2357평)로, 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역과 맞닿아 있다.

2001년 첫 분양 당시 동대문 핵심 입지와 분양형 쇼핑몰 붐을 타고 주목받았다. 하지만 시행사 대표가 정치인 관료 등에게 뇌물을 준 사건이 드러나면서 사업이 중단됐고 계약자들이 수천억원의 피해를 입었다. 이후 계약자들이 추가 자금을 투입한 끝에 2008년 11월 문을 열었다.

개관 초기에는 동대문 대표 상권으로 자리 잡았지만 2016년 사드 사태와 코로나19를 거치며 관광객과 내국인 수요가 급감했다. 장기간 상권 침체로 공실률이 약 80%까지 치솟고 일부 상가가 경매로 넘어가면서 구분소유주들을 중심으로 재건축 논의가 본격화됐다.

정상화 시도는 과거에도 있었다. 관리단은 2011년 롯데자산개발과 업무협약을 맺고 건물 전체를 일괄 임대하는 방안을 추진했다. 전체 구분소유자 약 3200명 가운데 90% 가까이가 찬성했지만 일부 소유자의 반대로 계약은 성사되지 못했다.

관리단은 자체 규약을 근거로 소송까지 제기했지만 법원이 개별 소유자의 소유권을 과도하게 제한할 수 없다고 판단하면서 롯데 입점 계획도 무산됐다. 이후 여러 개발사업자가 활용 방안을 검토했지만 수천 명에 달하는 구분소유권을 정리해야 하는 부담과 낮은 사업성 탓에 실제 개발로 이어지지 못했다.

◇장기 공실에 소유주 매각 의사↑…80% 동의가 관건

이번에는 과거보다 소유주들의 재건축·매각 의사가 높아졌다는 것이 사업 관계자들의 설명이다.

장기간 공실로 임대수익을 얻지 못하는 점포가 상당한 반면 관리비와 재산세 등 보유 비용은 계속 발생하고 있다. 이런 이유로 장기간 점포를 보유해 온 고령 소유주를 중심으로 매각을 원하는 경우도 늘어난 것으로 전해졌다.

재건축위원회는 구분소유자와 의결권 기준 80% 이상 동의를 확보하는 것을 목표로 하고 있다. 동의 요건을 충족하면 사업에 참여하지 않는 소유자를 상대로 매도청구 절차를 밟고, 리츠가 개별 소유권을 순차적으로 확보하는 방식이다. 사업 관계자들은 매도청구소송까지 진행될 경우 권리관계를 정리하는 데 약 1~2년이 걸릴 것으로 보고 있다.

◇600% 한계 넘는다…최대 1300%·프로젝트 리츠 추진

또 다른 문제는 사업성이었다. 기존 용적률 약 600% 수준에서는 최근 급등한 공사비와 금융비용, 권리정리 비용 등을 감안하면 투자비 회수가 쉽지 않다는 평가를 받아왔다.

이번에는 서울시 ‘성장거점형 도심복합개발사업’을 활용해 사업성을 높이는 방안을 추진한다. 주요 환승역과 중심지 주변을 고밀·복합개발할 수 있도록 규제를 완화하는 제도로, 일반상업지역으로 상향할 경우 용적률을 최대 1300%까지 적용할 수 있다. 상향된 용적률의 일부는 서울시가 공공기여 방식으로 환수할 계획이다.

사업자 측은 기존 쇼핑몰을 철거한 뒤 글로벌 브랜드 5성급 호텔과 비즈니스·외국인 관광객을 겨냥한 서비스 레지던스, 상업시설 등이 결합된 복합시설로 개발하는 방안을 검토하고 있다.

자금조달 방식도 달라진다. 기존처럼 PF에 대부분 의존하는 대신 프로젝트 리츠가 초기부터 투자자를 모집해 자기자본을 확보한 뒤 PF를 결합하는 구조다. 굿모닝시티 측은 글로벌 자산운용사 등 기관투자자 유치도 추진 중이다.

굿모닝시티 측은 이르면 내년 1분기까지 구분소유자 동의 절차를 마무리하고 본격적인 사업 추진에 들어간다는 계획이다. 굿모닝시티 사업 관계자는 “그동안 여러 차례 사업이 추진됐지만 소유주 동의와 사업성 문제 때문에 번번이 무산됐다”며 “장기 공실로 소유주들의 매각과 재건축 의지가 과거보다 높아진 데다 프로젝트 리츠와 성장거점형 도심복합개발사업을 활용할 수 있게 된 만큼 이번을 사실상 마지막 기회로 보고 있다”고 말했다. /mjbae@chosun.com