'5호선 종점' 송파 빌라촌의 반전, 18년만에 기지개 켠 마천3구역 [르포]

[땅집고] 수도권 지하철 5호선 종점인 마천역 2번 출구로 나오자마자 노후 다세대주택과 낡은 상가가 빼곡한 저층 주거지가 눈에 들어왔다. 재개발이 한창 진행 중인 ‘마천3구역’이다. 사업이 끝나면 낡은 주택가는 ‘자이’ 브랜드를 단 마천역 초역세권 대단지로 탈바꿈한다.

마천3구역이 속한 거여·마천뉴타운은 송파구에서도 개발이 더뎠던 지역이다. 5호선 종점에 있어 강남 핵심 업무지구 접근성이 떨어지고, 재개발 사업도 오랫동안 속도를 내지 못했다. 하지만 최근 각 구역의 정비사업이 잇따라 본궤도에 오르면서 일대 주거지 모습도 빠르게 바뀌고 있다.

송파구 마천동 283 일대 마천3구역은 2008년 정비사업이 시작된 이후 약 18년 만인 지난 3월 31일 사업시행인가를 받았다. 현재 조합원 분양신청을 거쳐 관리처분인가를 준비하고 있다. 사업이 완료되면 지하 5층~지상 25층, 총 2364가구 규모 대단지가 들어선다. 일반분양 1969가구와 임대주택 395가구를 포함한다. 용적률은 약 268%, 건폐율은 약 23%다. GS건설이 시공을 맡았으며 단지명은 ‘송파 자이 아스트라’다.

◇18년 만의 사업시행인가

오는 21일 조합원 분양신청 접수를 앞두고 현장 분위기도 달아오르고 있다. 지난 3월 사업시행인가를 받은 데 이어 조합원 분양신청 절차에 들어가면서 사업은 관리처분인가를 향해 한 단계 더 진척됐다. 거여역 인근 조합 사무실에는 종전자산 감정평가 결과에 대한 이의신청이나 분양신청을 준비하려는 조합원들의 발길이 이어졌다.

조합은 사업 규모를 더 키우는 방안도 추진하고 있다. 최근 재정비촉진계획 변경을 통해 전체 가구 수를 2882가구까지 늘리는 방안이 논의되고 있다. 오대균 마천3구역 재개발정비사업조합장은 “가구 수를 늘리는 내용의 변경안을 18일 송파구청에 접수할 계획”이라고 말했다.

변경안에서는 전용 84㎡가 1277가구로 가장 많다. 전용 59㎡도 777가구로 비중이 크다. 이 밖에 전용 39㎡ 240가구, 49㎡ 128가구, 103㎡ 154가구, 114㎡ 71가구 등이 포함됐다. 전용 59·84㎡를 중심으로 공급하되 소형부터 중대형까지 평형을 다양화한 구성이다.

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◇ 현금 10억으로 송파 진입

18일 기준 KB부동산에 등록된 마천3구역 매물은 32건이다. 호가는 대부분 11억~18억원대에 형성돼 있다. 대지지분 가격은 3.3㎡(1평)당 3000만원대 수준이다. 구역 내 대지지분 약 30㎡짜리 빌라는 7억2000만원 안팎에 거래되고 있다.

조합원 분양가도 윤곽이 나왔다. 지난 6월 총회에서 공개된 예상 평균 분양가는 전용 59㎡ 10억9000만원, 74㎡ 12억7000만원, 84㎡ 13억5000만원, 103㎡ 15억900만원이다. 특히 전용 84㎡ 조합원 분양가가 당초 예상보다 높아지면서 일부 조합원과 매수 희망자 사이에서는 추가 분담금 부담이 커질 수 있다는 우려도 나온다.

현재 거론되는 추정 분담금은 전용 59㎡ 약 2억1000만원, 74㎡ 약 3억9000만원, 84㎡ 약 5억1000만원 수준이다. 조합이 추진 중인 2882가구 규모 재정비촉진계획 변경안이 확정될 경우 가구 수 증가에 따라 사업성과 조합원 분담금이 어떻게 달라질지도 변수다.

감정평가 결과가 나오면서 매도자 호가는 오르는 분위기다. 김성진 신한공인중개사사무소 대표는 “감정평가액이 예상보다 3000만~4000만원가량 높게 나오면서 집주인들이 호가를 올렸다”며 “전세를 끼고 매수하더라도 현금 10억원 안팎이 필요하다”고 말했다. 이어 “3~4개월 전보다 투자 문의는 40%가량 줄었지만 급매물을 중심으로 거래는 꾸준히 이뤄지고 있다”고 했다.

사업성 측면에서는 임대주택 비율이 변수로 꼽힌다. 오대균 조합장은 “당초 계획했던 임대주택 비율은 16.8%였지만 사업시행인가 과정에서 25.3%까지 높아졌다”며 “서울시 기준에 따라 정해지는 부분이라 조합이 임의로 바꾸기는 어렵지만 임대 물량을 줄여달라는 건의를 계속하고 있다”고 말했다.

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◇옆 동네 마천4구역 “이미 철거 중”

마천 일대에서는 3구역뿐 아니라 4구역 재개발도 한창이다. 마천3구역과 횡단보도 하나를 사이에 둔 마천4구역에는 현대건설의 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’를 적용한 ‘디에이치 클라우드’가 들어선다. 조합원 이주를 모두 마친 현장은 흰색 가림막과 비계로 둘러싸인 채 철거 작업이 진행 중이었다.

디에이치 클라우드는 2041가구 규모로 조성될 예정이다. 마천3구역도 재정비촉진계획 변경을 통해 2882가구로 확대될 경우 두 단지만 합쳐 약 5000가구 규모가 된다. 노후 저층 주택이 밀집한 마천역 일대가 대형 건설사 브랜드 아파트가 들어선 대규모 신축 주거지로 바뀌는 셈이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “마천이 송파구 외곽이라는 인식이 있지만 결국 송파구 생활권”이라면서 “노량진은 물론 마포, 성동구 전용 84㎡ 가격도 30억원 안팎까지 오른 점을 감안하면 마천 역시 정비 사업이 마무리된 뒤에는 비슷한 가격이 형성될 것으로 보인다”고 했다. /kso@chosun.com