성수동 부동산 대박 신화 끝?…468억 베팅한 전지현 굴욕

[땅집고] 연예계 대표 ‘부동산 큰손’인 배우 전지현은 지난해 9월 서울 성수동 ‘아뜰리에길’ 인근 건물 2채와 대지 1필지 등 총 468억원 규모의 부동산을 매입했다. 각각 지상 5층(연면적 1042㎡)와 지상 3층(1129㎡), 50㎡ 면적으로 매수 가격은 각각 186억원, 260억원, 22억원이었다. 매입 평당가는 1억5600만원 수준이고, 근저당권 채권최고액은 336억원으로 설정돼 있어 실제 대출 원금은 약 280억원 수준으로 추정된다.

전지현이 부동산을 집중 매입한 아뜰리에길은 성수동 중심 상권으로부터 조금 떨어진 위치였으나, 전지현의 투자 소식이 전해지면서 큰 관심을 받았다. 전지현이 1500억원대 부동산을 보유한 ‘큰손’인데다 과거에도 ‘성장 가능성이 높은 상권’에 선제 투자해 성공적으로 차익을 거둔 경험이 있기 때문이다. 성수동 핵심 상권인 연무장길은 브랜드 매장과 카페·패션 쇼룸이 밀집해 임대료가 크게 오르면서 투자 부담이 커진데다 일부 지역에서는 젠트리피케이션 우려도 제기되는 상황이었다.

성수동 아뜰리에길은 과거에는 공방·식당 위주의 소규모 상권이었지만 최근 하나둘씩 카페·패션 브랜드가 유입되면서 상권이 형성되는 단계로, 추가 개발 여력이 남아 있다는 평가를 받는다. 과거 홍대 상권이 홍대입구역 인근에서 연남동·망원동·서교동·상수동 등으로 점차 확장해 나갔던 것과 마찬가지로 성수동 상권도 연무장에서 아뜰리에길로 확장할 것이란 관측이 잇따랐다.

전지현의 아뜰리에길 투자가 알려지기 앞서 무신사가 아뜰리에길에 대규모 투자를 발표하기도 했다. 무신사는 2025년 11월 ‘서울숲 아뜰리에 프로젝트’를 발표하며 아뜰리에길 일대 공실 상가를 매입·장기임차하는 방식으로 약 100억원을 투입하겠다고 밝혔다. 실제로 올해 들어 이곳에 패션·라이프스타일 매장을 잇따라 열고 있다.

그렇다면 전지현이 468억을 투자한 후 1년이 지난 현재 아뜰리에길 빌딩 시세는 어떨까.

◇공실 여전한 아뜰리에길…연무장길에 비하면 ‘썰렁’

전지현의 빌딩은 아뜰리에길에서도 외곽에 위치했다. 9월 초 현재 리모델링이 진행 중이고, 주변에는 아직 공실 점포가 일부 남아 있는 것으로 파악된다. 아뜰리에길은 주말 유동인구가 과거보다 늘어난 모습이지만 평일에는 여전히 비교적 한산한 상태이다. 반면 연무장길은 여전히 평일과 주말을 가리지 않고 많은 유동인구가 방문하고 두 상권의 온도차는 아직 뚜렷한 편이다.

신윤경 투자길잡이팀 대표는 아뜰리에길 상권이 기대보다 크게 성장하지 않은 이유로 두 가지를 꼽았다. 첫째, 인접한 두 트렌드 상권이 함께 뜬 전례가 드물다는 점이다. 가로수길이 뜨면 압구정로데오가 가라앉고, 다시 압구정로데오가 뜨면 가로수길이 가라앉았다. 홍대·연남동이 부상하며 신촌·이대가 쇠퇴한 흐름도 같은 결이다. 유동인구가 이동할 물리적 거리가 짧을수록 두 상권은 공존하기보다 한쪽이 다른 쪽 에너지를 흡수하며 자란다는 것이다. 아뜰리에길과 연무장길의 관계도 크게 다르지 않다는 분석이다.

둘째로 무신사가 직접 대규모 자본을 투입한 무신사 메가스토어 성수가 연무장길에 위치한다는 점이다. 이곳은 약 2000평(지하1층~지상 4층) 규모에 1000여개 패션·뷰티 브랜드가 한 공간에 들어가 있고, 주변에는 올리브영N성수를 비롯해 팝업스토어와 다양한 체험형 콘텐츠가 밀집돼 있다. 반면 아뜰리에길의 약 100억원 투자는 공실 점포를 확보해 패션 브랜드를 유치하는 방식이 중심이다. 신 대표는 “소비자 입장에서는 연무장길 한곳에서 쇼핑·팝업·F&B·체험을 동시에 해결할 수 있기 때문에, 아뜰리에길이 별도의 목적지로 선택되려면 그곳에서만 경험할 수 있는 강한 콘텐츠가 추가로 필요한 상황”이라고 말했다.

◇전지현 빌딩도 시세 상승 없어…“앵커테넌트 유치가 관건”

전지현의 건물 매입 이후 1년, 아뜰리에길 일대 빌딩 시세도 큰 변화가 없었다. 성수동1가에서 올해 이뤄진 빌딩 실거래 6건의 평당가를 분석한 결과 평당 2억원을 넘긴 사례는 2건 뿐이고, 이를 빼면 평당 1억6000만원 정도다.

전지현의 빌딩은 아뜰리에길 안에서도 최외곽에 가까운 입지인데 매입 평당가가 약 1억5600만원 수준인 것을 감안하면 지난해와 비교해 큰 변화 없이 미세하게 오른 수준으로 평가된다.

신 대표는 “이 자산의 향후 가치 재평가 여부는 리모델링 결과와 함께 올리브영·다이소·무신사처럼 자체 집객력을 가진 대형 앵커테넌트를 유치하느냐에 달려 있다”며 “상권의 동선을 바꿀 초대형 앵커테넌트가 실제로 들어오지 않는다면 상권 구조상 단기간에 매입가를 크게 넘어서는 상승은 쉽지 않을 것으로 보인다”고 말했다. /sh0293@chosun.com