'세낀 아파트' 매입 후 임대차 계약 1회 갱신할 수 있다

[땅집고] 정부가 무주택자가 토지거래허가구역(이하 토허구역) 내 세입자를 낀 주택을 구입할 때 적용되는 실거주 의무 유예조치를 내년 말까지로 연장하기로 했다. 유예 인정 기간도 현재 임대차 계약에서 갱신계약 기간까지 확대한다. 이번 조치로 그동안 거래가 막혀 있던 '임차인 있는 주택'의 매매 문턱이 낮아질 것이란 전망이 나온다.

국토교통부는 이 같은 실거주 유예조치 관련 개정안을 오는 10월 1일부터 시행한다고 17일 밝혔다. 시행일 당시 임대 중인 주택 전체에 적용한다.

◇"매수자 4개월 실거주 부담에 묶여있던 매물, 거래 가능해진다"

이번 조치로 실거주 유예 신청 기한은 당초 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일까지로 늘어난다. 토지거래허가구역에서는 기존에는 매수 당시 임차인의 잔여 임대차 기간까지만 입주를 미룰 수 있어 입주 시한이 2028년 5월 11일이었다. 하지만 앞으로는 갱신 계약도 1회, 최대 2년까지 추가로 인정돼 입주 유예 시점이 2029년 말까지로 늦춰진다.

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갱신 계약을 활용하려면 실거주 유예 신청 전 갱신 계약을 먼저 체결해야 하고, 이 경우 시행일부터 최장 3년 3개월까지 입주가 유예될 수 있다. 다만 매수자는 지난 5월 12일부터 계속 무주택자 지위를 유지해야 하고, 입주 후 2년 거주 의무는 그대로 적용된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 조치로 임차인의 계약기간을 존중하면서 무주택자가 내년에도 규제지역에서 주택을 매입할 수 있게 돼 거래 가능한 매물의 범위가 넓어질 전망"이라고 평가했다. 이어 "전세를 끼고 있는 주택 가운데 가격이나 입지가 좋아도 실거주 요건 때문에 거래가 어려울 수 있는 매물의 시장 참여가 늘어날 수 있다"며 "매도자 입장에서는 잠재적 매수자가 늘어나기 때문에 매물 회수보다는 매도를 검토할 유인이 커진다"고 설명했다.

다만 이번 조치가 곧바로 매물 급증이나 가격 하락으로 이어진다고 보기는 어렵다. 함 랩장은 "매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택자여야 하고, 결국 입주 후 2년간 거주해야 한다는 조건은 유지된다"며 "투자 목적의 갭투자를 허용한 것이 아니라 한시적으로 무주택 실수요자의 거래 선택지를 넓힌 조치"라고 말했다.

전·월세 시장에 대해서는 긍정적인 효과를 낼 수 있다는 평가가 나온다. 기존 임차인의 계약갱신을 인정함에 따라 종전엔 임차인의 거주 안정성을 보다 높였다. 함 랩장은 "단기적으로는 전세 매물이 일부 줄어드는 것을 막는 효과가 예상된다"며 "매수자가 임차인을 내보내야 한다는 부담이 줄면서 임대 중인 주택도 매매시장에 나올 수 있고, 매매와 임대차 계약이 충돌하는 사례도 감소할 수 있을 전망"이라고 내다봤다.

◇"기존 세입자 갱신권 인정…전·월세 시장엔 완충 효과"

함 랩장은 무주택 실수요자들에게 이번 제도를 활용할 수 있는 매물을 보수적으로 살펴볼 필요가 있다고 조언했다. 그는 "단순히 '임차인이 있으니 갭투 할 수 있다'는 접근은 위험하다"며 "임대차계약의 최초 만료일과 갱신 가능 여부를 확인해 실제 입주 가능 시점을 계산하고, 유예기간이 끝난 뒤 2년간 실제 거주할 수 있는지 자금과 직장·자녀 교육 등의 생활 계획을 함께 검토해야 한다"고 말했다. 이어 "매수 후 전세보증금 반환과 잔금·대출 상환 일정도 따져야 할 것"이라고 덧붙였다.

그러면서 그는 "이번 조치는 토지거래허가구역의 규제를 푸는 정책이라기보다 실거주 원칙은 유지하면서 임차인이 있는 주택의 거래를 현실에 맞게 조정한 정책"이라며 "매매시장에서는 거래 가능한 매물과 수요층을 확대하고, 임대차시장에서는 기존 세입자의 거주 안정성을 높이는 효과를 지켜볼 필요가 있다"고 말했다. /sh0293@chosun.com