5조 서리풀 오피스 "임차냐 선매각이냐" 복잡해진 엠디엠 셈법

[땅집고] 서울 서초구 옛 정보사 부지에 들어서는 5조원대 ‘서리풀 복합개발’을 두고 엠디엠(MDM) 그룹의 셈법이 복잡해지고 있다. 한 층 전용면적만 최대 1800평에 달하는 초대형 프라임 오피스를 내걸었지만, 입지적 한계와 임차 수요 확보를 둘러싼 의문표는 여전히 남아있다. 기존 강남 업무지구와 비교해 지하철 접근성이 상대적으로 떨어지는 데다, 준공 시점엔 삼성동에는 현대차그룹의 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC)까지 들어서 기업 유치 경쟁이 불가피하다.

서리풀 복합개발은 엠디엠그룹이 서울 서초구 서초동 옛 정보사 부지 약 9만7000㎡에 추진하는 초대형 개발사업이다. 연면적 약 60만㎡(18만평) 규모로 2030년 준공을 목표로 한다. 서리풀터널 남·북측에 오피스 5개 동과 판매·문화시설 등을 조성하는 사업이다. 남측에는 지하 7층~지상 최고 19층 건물이, 북측에는 글로벌 비즈니스 타운이 들어선다. 이 가운데 일부 오피스는 층당 최대 단일 전용면적 약 1800평까지 확보할 수 있도록 설계하고 있다. 서울 종로구 ‘그랑서울’의 층당 면적이 최대 700평 안팎인 것과 비교하면 두 배 이상 넓다.

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업계에서는 엠디엠 측이 당초 완공 전 건물을 넘기는 ‘선(先) 매각’을 검토했다는 사실 자체에 주목한다. 엠디엠이 오피스 건물을 한 동씩 분할해 선매각할 것이란 관측이 끊이지 않았다. 오피스 시장에서 실물을 보지도 않고 선매각으로 거래가 이뤄지는 경우는 드물다. 완공 후 임차인을 꽉 채워 자산가치를 올린 뒤 매각하면 수익을 극대화할 수 있기 때문이다. 상업용 부동산 한 전문가는 “임차가 원활할 것이란 확신만 있다면 굳이 위험을 무릅쓰고 사전에 선매각을 시도할 이유가 없다”며 “임대차 시장에 대한 불확실성이 그만큼 크다는 반증 아니겠느냐”고 했다. 엠디엠 측은 현재 확정된 매각 계획은 없다는 입장이다. 향후 오피스 시장 여건을 살펴 선매각에 나설지, 직접 보유하며 임대 운용할지를 결정하겠다는 방침이다.

가장 큰 과제는 역시 임차인 유치다. 서리풀 부지는 강남 주요 업무지구(GBD)의 핵심축인 테헤란로나 강남대로에서 벗어나 있다. 지하철 2호선 서초역과 인접해 있으나 기존 강남 주요 오피스 타운에 비해 접근성이 다소 떨어지고, 일대 오피스 공급이 드물었던 지역이라 대형 기업들의 선호도가 입증되지 않았다. 총사업비만 5조5700억원에 달하는 대형 프로젝트인 만큼 대규모 공실 리스크를 해소할 수요를 확보할 수 있을지가 성패를 가를 핵심 변수다.

2030년대 초반 맞붙을 현대차그룹의 삼성동 ‘글로벌비즈니스콤플렉스(GBC)’와의 정면 대결도 부담이다. 서리풀 복합개발 준공 1년 뒤인 2031년 준공 예정인 GBC는 오피스 면적만 약 63만㎡(19만평)에 달한다. GBC는 영동대로 복합환승센터 개발과 맞물린 삼성동 핵심 입지라는 압도적 상징성을 갖췄다. GBC가 비슷한 시기 시장에 등장하면 기업 임차인을 둘러싼 경쟁이 불가피하다. 입지와 인프라 면에서 우위에 있는 GBC가 서리풀 복합개발에도 영향을 전망이다. 결국 준공 전후 얼마나 경쟁력 있는 앵커 임차인을 확보하느냐가 서리풀 오피스의 가치를 결정할 가능성이 크다. 업계 관계자는 “한 층 1800평에 달하는 대형 오피스 희소성이 있지만, 강남 중심부와의 거리와 GBC라는 대형 공급 악재를 극복해야 한다”며 “기업을 끌어들일 수 있는 임대 조건이나 업무 환경을 갖춰야 할 것이다”고 했다.

엠디엠은 2019년 이지스자산운용, 신한은행 등과 컨소시엄을 구성해 옛 정보사 부지를 약 1조1000억원에 매입했다. 서리풀 복합개발은 전체 사업비만 5조원이 넘어 역대 국내 PF 중 가장 큰 규모다. /mjbae@chosun.com