가산동 1층 상가가 경매 12억대 … 서울 상가 추천 경매

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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 14일부터 15일까지 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 상가 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 금천구 가산동 가산대명벨리온 1층(전용면적 117.8㎡·35.65평·사건번호 2025타경797) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 금천 가산, 송파 거여·문정, 영등포 대림 등 서울 주요 근린상가 중 가격 메리트를 갖춘 최저가 1억~12억원대 알짜 물건 6건을 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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경매 투자에서 가장 경계해야 할 것은 감정가 착시다. 상가는 아파트와 달리 감정가 대비 낙찰가율만으로 판단하기 어렵고, 실제 월세 수준과 인수조건, 현장 시세로 따져봐야 손실을 피할 수 있다. 이번 리스트에는 송파 거여동 수아주오피스텔(2025타경240)은 5회 유찰돼 감정가의 33% 수준까지 떨어졌지만, 평당 감정가가 8000만원대로 형성돼 있어 애초에 감정가가 과대 책정됐을 가능성이 있다. 영등포 대림동 코오롱아파트 단지상가(2025타경10371)는 재매각 물건으로, 최저매각가격의 20%를 보증금으로 내야 하는 조건이 붙어 있다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 금천구 가산동 가산대명벨리온 1층(2025타경797)이다. 가산디지털단지(G밸리) 대로변에 위치한 근린상가 1층으로, 전용면적 117.8㎡(35.65평), 토지 지분 14.21평 구조다. 이번 서울 상가 6건 중 유동인구와 입지 면에서는 가장 우량하지만, 인수조건 리스크가 함께 걸려 있는 물건으로 평가받는다.

이 물건은 최초 감정가(20억원) 대비 2회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 64% 수준인 12억 8000만원부터 시작한다. 가산디지털단지는 IT·벤처·유통 대기업 상주 근로자가 수십만명에 달해, 대로변 1층 35평 규모인 이 상가는 편의점·식당·프랜차이즈·오피스 지원 업종 등 입점 가능한 업종의 폭이 넓다. 평일 직장인 유동인구가 탄탄해 입지 자체의 임대 수요는 검증된 편이다.

다만 이 물건의 관건은 입지가 아니라 인수조건과 시세다. 매각 조건이 '토지·건물 일괄매각(별도등기 인수조건)'으로 걸려 있어, 토지에 설정된 근저당 등 별도 권리를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다. 최저입찰가 12억 8000만원이 전부가 아니라는 뜻으로, '권리 깔끔'으로 단정해서는 안 된다.

시세 역시 변수다. 이 물건은 매매·전세 실거래가가 모두 확인되지 않으며, AI 추정 시세 13억 6108만원은 인근 유사 물건을 참고한 수치에 불과하다. 건물 기준 평당 감정가는 5613만원인데 AI 평당가는 3813만원으로, 감정가가 실제보다 높게 책정됐을 가능성이 있다. 인근 500m 이내 상가 실거래를 별도로 조사해 현재 시세를 재확인한 뒤 입찰가를 판단해야 한다.

권리관계상으로는 부동산임의경매 사건이며, 대항력 없는 임차인과 NPL 채권이 얽혀 있다. AI 권리 분석상 '당해세' 내역이 있으나 이는 배당 우선순위 문제일 뿐 낙찰자 인수와는 무관하다. 다만 앞서 언급한 토지별도등기는 별도로 인수 여부를 확인해야 한다. 경매 청구금액은 16억 2633만원으로 최저입찰가를 크게 웃돌아, 채권 회수 부족에 따른 취하 가능성은 낮은 편이다. 해당 지역은 투기과열지구·조정대상지역으로 지정돼 있으나 상가는 주택 관련 대출 규제와는 별개이며, 대출 한도와 부가가치세 등은 별도로 확인해야 한다.

땅집고옥션은 "가산 대명벨리온은 G밸리 대로변 1층이라 입지 자체는 우량하다"며 "다만 매각 조건이 토지별도등기 인수인 만큼 최저가 12억 8000만원 뒤에 별도 권리 인수액이 숨어 있을 수 있고, 실거래가 없어 감정가가 과대한지도 인근 시세로 확인해야 한다. 별도등기 인수액과 현재 시세, 이 둘이 확정돼야 비로소 적정 입찰 상한선을 정할 수 있는 물건"이라고 설명했다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 14~15일 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 상가 추천 물건으로 ▲서울 송파구 거여동 수아주오피스텔 101호(2025타경240·전용 14.88평·최저가 4억 2533만원) ▲서울 송파구 거여동 수아주오피스텔 102호(2025타경240·전용 13.46평·최저가 3억 8470만원) ▲서울 송파구 거여동 송파헤븐시티더테라스 2층(2025타경51802·전용 14.31평·최저가 2억 4269만원) ▲서울 송파구 문정동 가든파이브라이프 8층(2025타경413·전용 6.86평·최저가 1억 2160만원) ▲서울 영등포구 대림동 코오롱아파트 단지상가 2층(2025타경10371·전용 15평·최저가 1억 445만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com