전주 6조 개발사업 무산 위기…7년여만에 사업승인 났지만 시공사도 못구해

[땅집고] 총 사업비 6조원 규모로 전북 전주시 역사상 최대 규모 개발 프로젝트인 옛 대한방직 부지 복합개발사업이 무산될 위기에 처했다. 전주시가 사업 시행자 자광을 겨냥해 협약서상 약속된 이달 28일까지 착공하지 않는다면, 해당 부지에 아파트·초고층 타워 등 건설을 허용하는 도시관리계획을 이전 상태로 백지화할 가능성을 제시한 것. 이런 가운데 자광이 1000억원대 완전자본잠식 상태며 각종 세금까지 체납해 전주시로부터 일부 부지를 압류당한 사실이 확인됐다.

◇7년 4개월 만에 사업 승인 받았지만…시공사 못 구해

이 사업은 전북 전주시에서 마지막 노른자 땅으로 불리던 옛 대한방직 부지 23만565㎡에 최고 470m 높이 관광 타워와 ▲아파트 3399가구 ▲오피스텔 558실 ▲200실 규모 호텔 ▲백화점·쇼핑몰 등 각종 상업 시설을 함께 짓는 초대형 복합 개발 프로젝트다. 자광이 2017년 부지를 1980억원에 매입하면서 사업이 출범했다. 2030년 준공이 목표다.

자광은 7년 4개월여 만인 2025년 9월 말 전주시로부터 주택건설사업계획에 대한 승인을 받았다. 그러면서 전주시와 해당 시점으로부터 1년 안인 올해 9월 28일까지 착공하지 않으면 사업을 무효 또는 취소할 수 있다는 내용으로 협약을 맺었다. 전주시에 납부하는 공공기여금은 2380억원 규모로 정했다.

약속한 착공 기한이 한 달도 남지 않았지만 자광은 아직 시공사를 찾지 못한 상태다. 만약 아파트·오피스텔을 먼저 분양하면 수조원대 현금 흐름을 확보한 뒤, 나머지 시설을 단계별로 지을 수 있다. 하지만 과거 자광이 전주시와 초고층 타워 및 주거시설을 동시에 착공·준공하는 협약을 체결한 탓에 사업을 책임질 건설사를 구하기 어려워진 것이란 분석이 나온다.

◇마이너스 1000억대 완전자본잠식…매년 이자만 130억

자광은 전주 대한방직 개발 사업에 필요한 자금 대부분을 대출로 마련했다. 착공이 늦어질수록 차입금에 대한 이자가 쌓이면서 자금 경색이 심화하는 구조다.

금융감독원 전자공시시스템에 따르면 2025년 말 기준 자광이 짊어진 차입금은 ▲PF대출 2350억원 ▲롯데건설 1276억원 ▲특수관계사 203억원 등, 총 3830억원 규모다. 사업이 착공하지 못하면서 지난해 한 해 동안 매출은 ‘제로’(0)인데 발생한 이자 비용만 132억4000만원이며 순손실은 160억원이다. PF대출 차입처마다 금리가 8.5%인 가운데 일부는 14~15% 수준으로 높은 영향이다.

이렇다 보니 자광은 지난해 말 자본이 -1064억원으로 이미 완전자본잠식 상태에 빠졌다. 보유 자산 4721억원 중 대부분이 대출 담보로 잡힌 옛 대한방직 부지인 가운데, 현금은 3100만원 수준으로 사실상 유동성 여력이 없다.

◇ ‘1년 내’ vs ‘5년 이내’...착공 시점 대한 해석 엇갈려

자광은 자금난으로 세금도 체납 중이다. 지난 8월 말 기준 전주시에 미납한 지방세 및 공유재산대부료 등이 총 11억6000만원이다. 전주시는 지난해 12월 개발 부지 중 일부인 10필지에 대한 압류를 진행했으며 향후 공매를 검토 중이라고 밝혔다.

다만 전주시도 진퇴양난이긴 마찬가지다. 협약대로라면 이달 28일 미착공시 자광에 사업 승인 취소를 통보해야 하지만, 2380억원대 공공기여금을 재원에 보태기 위해선 자광을 섣불리 압박하기 어려운 것. 실제로 조지훈 전주시장은 한 언론 보도에서 “(자광이) 사업 추진 능력이 없다고 판단된다면 필요한 모든 결단을 내릴 수밖에 없다"면서도, 이달 3일 시의회 시정 질문에선 "주택법에 따라 주택건설사업계획을 승인 받는 날로부터 '5년 이내 착공하지 않을 경우' 취소할 수 있다고 규정 중”이라고 입장을 번복하기도 했다.

자광 역시 해당 법을 들어 이달 28일이 아닌 향후 4년 이내 착공을 고려하고 있는 분위기다. 전은수 자광 회장은 언론을 통해 “1년 내 착공은 정당한 이유 없이 사업을 지연할 때를 전제로 한 것일 뿐, 무조건 취소할 수 있는 절대적 강행규정은 아니다”란 입장을 전달했다. /leejin0506@chosun.com