5조 '성수 삼표부지' 개발 발목 잡은 국토부…딴지 건 4가지 이유

[땅집고] 서울 성동구 성수동 옛 삼표레미콘 부지 개발계획이 국토교통부 심의 문턱을 넘지 못했다. 국토부는 주력 평형이 약 80평에 이르는 초고가 아파트와 고급 호텔 중심의 개발계획을 일반적인 주택 공급으로 보기 어렵고, 수도권정비계획법상 ‘공공복리’ 요건을 충족하는지 추가 소명이 필요하다고 판단했다. 광역교통과 서울숲 경관, 군사시설 협의, 공공기여도 보완 대상으로 꼽혔다.

삼표그룹은 서울시와 보완방안을 마련해 재심의를 신청한다는 방침이다. 공동주택 상품 구성 등 일부 계획은 조정 가능성을 열어뒀지만, 현재로서는 당초 사업 일정에 맞춰 추진하겠다는 입장이다.

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8일 부동산업계에 따르면 국토부 수도권정비위원회는 최근 서울 성동구 성수동1가 683번지 일대 옛 삼표레미콘 부지 개발계획 심의를 보류했다. 서울시와 삼표그룹이 추진 중인 개발안이 수도권 집중 억제와 공공복리 측면에서 보완이 필요하다고 본 것이다.

해당 부지는 서울숲과 한강을 끼고 있는 성수동 핵심 입지다. 삼표레미콘 공장 철거 이후 서울시는 이곳을 최고 81층 랜드마크 건물과 함께 국제업무·주거·문화 기능을 갖춘 복합개발지로 조성하는 방안을 추진해 왔다. 사업비는 약 5조원 규모다.

◇“80평 초고가 공동주택, 일반적 주택 공급 보기 어려워”

국토부가 가장 먼저 문제 삼은 것은 공동주택 계획이다. 현재 개발안에는 주력 평형이 약 80평인 초고가 공동주택이 포함돼 있다. 국토부는 이를 일반적인 주택 공급으로 보기 어렵다며 수도권정비계획법상 공공복리 요건을 충족하는지 추가 설명이 필요하다고 판단했다.

서울시와 삼표그룹은 고분양가·고임대료와 제한적인 상주 인력 등을 근거로 이 사업이 수도권 밖 인구를 서울로 끌어들이는 효과가 크지 않다고 설명한 것으로 알려졌다. 그러나 국토부는 이런 방안만으로 수도권 집중을 억제할 수 있는지 충분히 소명되지 않았다고 봤다.

삼표그룹은 공동주택 가구 수와 면적, 예상 분양가격, 상품 구성 등을 포함해 보완 방향을 검토하고 있다. 삼표그룹 관계자는 “서울의 새로운 글로벌 랜드마크로서 도시 경쟁력을 확보할 수 있는 방향으로 적극 검토하겠다”고 말했다.

◇강변북로·동부간선도로까지 교통 영향 분석 요구

교통 문제도 심의 보류의 주요 배경이다. 국토부는 사업지 주변 도로 몇 곳을 정비하는 수준으로는 대규모 복합개발 이후 늘어날 교통 수요를 감당하기 어렵다고 봤다.

주거·업무·호텔시설이 한꺼번에 들어서는 만큼 성수동 일대뿐 아니라 강변북로와 동부간선도로 등 광역 간선도로망에 미치는 영향까지 다시 분석하라고 요구했다. 특히 성수대교 북단과 강변북로 진출입부를 중심으로 교통 혼잡이 가중될 가능성을 따져 추가 개선안을 제시하도록 했다.

서울숲 바로 앞 초고층 건축물이 주변 경관과 조망에 미칠 영향도 보완 대상이다. 국토부는 초고층 개발에 따른 스카이라인 변화와 서울숲 조망 훼손 여부 등에 대해 관련 심의 결과와 저감 방안을 보다 구체적으로 제시할 필요가 있다고 판단했다.

삼표그룹은 용비교 램프와 성수대교 북단 직결 램프 설치 등 기존 교통대책을 토대로, 향후 교통 수요 증가까지 반영한 추가 대책을 서울시와 마련할 계획이다.

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◇6081억원 공공기여…“서울숲 확대 등 구체화”

공공기여 규모도 쟁점이다. 국토부는 민간에 대규모 개발 밀도를 허용하는 만큼 개발이익에 상응하는 공공 환원과 지역 인프라 확충 방안이 충분한지 추가 소명이 필요하다고 봤다.

삼표그룹에 따르면 현재 계획된 공공기여 규모는 6081억원이다. 서울시는 이를 활용해 용비교 램프와 성수대교 북단 직결 램프 설치 등 교통체계를 개선하고, 서울숲과 사업지를 연계하는 공공공간 확충 방안도 추진할 계획이다. 국토부는 다만 약 5조원 규모 개발과 초고가 공동주택·호텔 등에 부여되는 개발 밀도에 비춰 공공기여 수준이 충분한지, 또 실제 지역 교통과 인구 집중을 낮추는 효과로 이어지는지 보다 구체적인 근거를 요구한 것으로 알려졌다.

삼표그룹은 재심의 과정에서 서울숲 확대와 주변 교통 인프라 개선 등 기존 공공기여안을 구체화할 방침이다.

◇대공방어 레이더 협의·서울시 개발 로드맵도 과제

군사시설 관련 협의가 끝나지 않은 점도 걸림돌로 꼽혔다. 사업지 인근에는 대공방어 레이더 등 군사시설이 있어 초고층 건축물의 높이와 배치가 군 작전에 미치는 영향을 따져야 한다. 국토부는 국방부·공군과의 협의를 마치고 고도제한 등 필요한 조치를 사업계획에 반영하도록 요구했다.

군 당국의 협의 결과에 따라 최고 높이나 동 배치 등 설계 일부가 조정될 가능성도 있다. 삼표그룹은 “국가안보에 도움이 될 수 있는 방향으로 군 당국과 적극 검토 중”이라고 밝혔다.

국토부는 서울시 차원의 종합적인 개발 관리 방안도 요구했다. 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 등 서울 곳곳에서 대규모 개발이 동시에 추진되는 만큼 사업별 기능과 개발 시기, 교통·인구 유발 효과를 함께 따져야 한다는 것이다.

결국 이번 심의 보류의 핵심은 초고가 주거·호텔 중심의 약 5조원 규모 개발을 수도권 집중 억제라는 정책 틀 안에서 허용할 공적 명분이 충분한지에 있다. 광역교통과 경관, 공공기여, 군사시설 등 개별 쟁점도 결국 같은 문제로 수렴된다.

삼표그룹은 국토부 지적사항을 보완해 최대한 빠른 시일 안에 재심의를 신청한다는 방침이다. 서울시와 광역교통 대책과 공공기여안을 구체화하고 군 당국과의 협의도 마무리할 계획이다. 초고가 공동주택을 포함한 일부 개발계획은 조정 가능성을 열어두고 있다.

삼표그룹 관계자는 “서울시와 보완안을 마련해 수도권정비위원회 재심의를 신청할 예정”이라며 “현재로서는 당초 계획대로 사업이 진행될 것으로 예상한다”고 했다. /mjbae@chosun.com