23년만 착공 눈앞, '한강변 1.3만가구' 한남뉴타운 내년부터 분양

[땅집고] 지난4일 서울 지하철 6호선 이태원역 3번 출구를 나와 이슬람교 성원 방향으로 우사단길을 걸어가자 공사장 펜스와 맞닥뜨렸다. 그 너머로 누렇게 속살을 드러낸 거대한 흙산이 눈에 들어왔다. 바로 부지면적 38만여㎡로 국내 최대 규모 재개발 사업지인 한남뉴타운 3구역. 한때 지은 지 40~50년 넘은 낡은 주택과 무허가 건물 5000여개채가 빼곡했지만 이제는 거의 다 헐리고 맨땅을 드러내고 있다.

서울 주거 지형도를 바꿀 단군 이래 최대 재개발 프로젝트로 불리는 서울 용산구 한남뉴타운이 2003년 구역 지정 이후 23년 여만에 착공을 눈앞에 두고 있다. 한남뉴타운은 전체 면적 111만여㎡(약 33만평)로 5개 구역으로 나뉘어 개발 중인 데 총 사업비만 14조원대로 추산한다. 완공하면 아파트 1만3000여가구가 들어서는 서울 한강변 최대 미니신도시로 탈바꿈한다.

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한남뉴타운은 이르면 내년부터 한남3구역을 시작으로 아파트 3000여가구를 일반 분양할 예정이어서 신규 분양 시장에 가뭄 속 단비가 될 전망이다. 더구나 한남뉴타운은 분양가 상한제 적용으로 공급가격이 주변 시세의 절반 수준인 3.3㎡(1평)당 7000만~8000만원대로 예상돼 당첨되면 ‘로또 아파트’가 될 가능성이 높다.

◇철거 99% 마친 한남3구역

한남뉴타운 최대 관심지는 한남3구역이다. 사업 규모가 가장 크다. 지하 7층~지상 22층 127개 동 총 5988가구 규모 하이엔드 대단지로 재개발한다. 진행 속도 역시 제일 빠르다. 주민 이주와 건물 철거가 99% 끝났다. 한남3구역 조합 관계자는 “올해 안에 기반시설 공사를 시작하고 내년 중 일반 분양에 나설 계획”이라고 했다. 아파트 단지명은 ‘디에이치 한남’(가칭)으로, 현대건설이 시공한다. 현대건설은 한강 조망권을 극대화하고 지형을 살린 구릉지 맞춤형 테라스 하우스 형식으로 지을 계획이다.

한남2구역도 속도를 내고 있다. 현재 주민 이주율은 99%로, 10가구 내외만 남은 상태다. 올 연말까지 이주를 마치고 내년 하반기쯤 착공한다는 방침이다. 대우건설이 지상 최고 15층 아파트 1311가구를 신축한다.

사업성이 가장 좋다고 평가받는 한남4구역은 현재 정비계획 변경을 추진 중이다. 조합 측은 내년에 관리처분인가를 받고 2028년 이주를 거쳐 2033년 입주를 목표로 하고 있다. 삼성물산이 최고 지상 20층 아파트 2360가구로 재개발한다.

모든 조합원 가구에서 한강을 볼 수 있도록 아파트를 설계한 한남5구역은 최근 사업시행계획인가를 받고 관리처분계획 수립에 돌입했다. DL이앤씨가 시공하며 지상22층 아파트 2401가구를 짓는다. 한남1구역은 사업 속도가 가장 늦다. 2009년 정비구역 지정과 2017년 해제 이후 지난해 3월부터 신통기획 방식으로 정비구역 지정과 정비계획 수립 절차를 밟고 있다.

◇웃돈 최고 30억…거래는 올스톱

한남뉴타운 사업이 속도를 내고 있지만 시장은 조용한 분위기다. 20년째 한남동에서 영업 중인 A공인중개사사무소 관계자는 “한남 4·5구역은 감정평가 마무리로 조합원 매물 프리미엄(P)이 25억~30억원까지 형성됐지만 최근 대출 규제 강화와 자금 출처 조사 압박으로 매수 심리가 완전히 꺾였다”고 했다. 전체적으로 한남뉴타운 일대 부동산 가격은 이전 최고가 대비 1억~2억원 정도 시세가 하향 조정됐지만 매수세는 ‘올스톱’ 상태라는 것. 그는 “4구역에서는 프리미엄을 20억원까지 대폭 낮춘 급매물이 나와도 매수자가 없다”고 했다.

부동산 업계에서는 한남뉴타운의 미래가치를 높게 평가한다. 재건축을 추진 중인 강남 압구정과 함께 강북 시장을 양분할 것으로 본다. 실제로 한남3구역은 입주하면 전용면적 84 ㎡ 기준 시세가 50억~60억원선까지 오를 것이라는 관측이 나온다. 현재 한남더힐 전용 59㎡는 38억원대를 호가한다. 다만 전용 84 ㎡ 이상 중대형 주택은 조합원들이 대부분 가져가 일반 분양은 전용 59㎡ 이하가 많을 것으로 보인다. 김기현 땅집고옥션 운영대표는 “한남3구역은 입지 여건과 한강 조망권이 뛰어나 평당 1억5000만원 이상 시세가 형성될 잠재력이 있다”고 했다. /pkram@chosun.com