용적률 1300% 푼다, '민도복' 첫 선정…서울 역세권 노다지 어디로

[땅집고] 서울 도심 역세권에 용적률 최고 1300%를 적용해 주택과 상업·업무시설 등을 함께 개발하는 ‘민간도심복합개발’(이하 민도복) 시범 사업지 3~4곳이 이달에 첫 선정될 전망이다. 민도복은 용도지역을 2~3단계 상향하고 인허가 속도도 빨라 기존 정비사업을 대체할 새로운 개발 사업이란 점에서 업계 관심이 쏠리고 있다.

서울시 관계자는 “지난 6월 말 실시한 성장거점형 민도복에 대한 1차 시범 사업지 공모에 용산·강남구 등지에서 총 9곳이 신청했다”면서 “이달 중 시범 사업 후보지를 3~4곳 정도 선정할 계획”이라고 했다. 서울시는 서류 심사·현장 실사 등을 거쳐 내부 심의 절차를 진행 중인 것으로 알려졌다.

이번 시범 사업지 공모에는 강북 도심권에서 용산구 신계동·원효로2가 일대, 강남권에서 강남구 논현1동과 역삼동 656 일대 등이 신청한 것으로 확인됐다.

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◇앞으로 5년간 성장거점형 민도복 35곳 선정

도심복합개발이란 지난해부터 시행된 ‘도심복합개발 지원에 관한 법률’에 따라 진행하는 사업이다. 주로 역세권·준공업지역·노후 저층 주거지 등 도심 시가지에 주택과 업무·상업시설 등을 고밀도로 복합 개발한다.

민간 도심복합개발은 신탁사·리츠 등 민간이 사업 시행자가 된다. 민도복은 주거중심형과 성장거점형으로 나뉜다. 주거중심형은 역승강장 500m 이내 또는 준공업지역 등에 아파트같은 주거시설을 중심으로 개발한다. 성장거점형은 도심·부도심 또는 대중교통 결절지 500m 이내에 업무·상업·여가시설과 함께 주거 인프라를 마련한다는 점에서 차이가 있다.

서울시는 성장거점형부터 시범사업지 공모를 시작했다. 올해 2월 오세훈 서울시장이 발표한 ‘강북권 대개조 2.0’ 프로젝트에 따라, 앞으로 성장거점형 사업지마다 주요 역세권에서 비주거 용도를 50% 이상 확보하는 경우 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1300%까지 허용해줄 방침이다. 더불어 강남과 강북의 사업성 격차를 줄이기 위해 강북권 일부 자치구에 대해서는 공공기여 비율을 기존 50%에서 30%로 낮춰주기로 했다.

서울시는 앞으로 5년간 성장거점형 민간도심복합개발 신규 사업지로 총 35곳을 선정할 계획이라고 밝혔다. 안대희 서울시 도시공간본부장은 “성장거점형 복합개발사업은 서울 중심지와 환승역 주변 잠재력을 활용해 새로운 활력을 불어넣는 핵심 사업”이라며 “시범 사업을 통해 제도 실효성을 검증하고, 공공성과 사업성이 균형을 이루는 서울형 복합개발사업 모델을 마련해 나가겠다”고 했다.

◇용산구 신계동 등 비강남 역세권 선정 유력 전망

서울시는 성장거점형 민도복 1차 시범 사업 후보지로 3~4개 지역을 선정할 것으로 알려졌다. 총 9곳이 신청해 경쟁률은 3대 1 정도다. 균형 발전 차원에서 강북 개발에 집중하고 있는 서울시 기조를 고려하면 비(非) 강남권 중 지하철역을 끼고 있는 후보지가 유력하다는 분석이 나온다 .

강북에서는 용산구 신계동·원효로2가 61 일대(5만8573㎡)가 유력한 후보지로 꼽힌다. 북쪽으로 지하철 6호선과 경의중앙선이 지나는 효창공원앞역, 남쪽으로 1호선과 KTX가 지나는 용산역과 4호선 신용산역 등을 끼고 있는 교통 결절점이다. 강북 개발 핵심지인 용산구 입지면서 대중교통 접근성이 좋은 만큼 향후 고밀 개발시 사업성이 충분하다는 평가다.

현재 국공유지를 제외하면 토지 등 소유자는 550여명이다. 최근 개발에 찬성하는 동의율도 33.5%를 달성할 만큼 주민들의 개발 열망도 크다. 추진준비위원회는 복합개발 경험이 풍부한 해안건축을 예비 설계·PM파트너로 선정해 사업성 검토를 마쳤다. 지상 32층 아파트 1192가구와 오피스텔 200실을 포함해 호텔(645실)과 지상 20층 규모 오피스빌딩, 문화·집회시설 등도 지을 계획이다.

추진준비위원회 관계자는 “성장거점형은 전체 면적의 50%를 넘는 비주거 시설 매각과 운영이 사업 성패를 좌우한다”면서 “이미 마스턴투자운용이 오피스와 호텔을 선매입하는 내용의 투자의향서를 체결해 사업 안정성을 크게 높였다”고 했다.

사범 사업지로 신청한 나머지 현장 중 강남권에선 강남구 논현1동 일대가 눈에 띈다. 총 58만3332㎡ 규모로 주상복합을 포함한 아파트 1만5155가구와 함께 오피스텔 4131실, 호텔 8718실을 짓겠다는 구상이다. 모아타운 사업을 추진하다가 공모에서 탈락했던 서초구 반포1동 일대(36만8913㎡)도 신청했다. /leejin0506@chosun.com