강북 최초 '평당 1억' 하이엔드도 6억 폭락…한강변 신축 급매 속출

[땅집고] 서울 강북권 최초로 3.3㎡당 분양가가 1억원을 넘어섰던 ‘포제스한강’에서 전용면적 84㎡ 매물이 분양가보다 최대 6억원 낮은 가격에 나와 이목이 쏠린다. 서울 아파트값이 81주 연속 상승하고 있지만, 한강변 최고급 주거단지에서는 오히려 분양가보다 수억원 낮춘 매물이 등장한 것이다.

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28일 부동산업계에 따르면, 포제스한강 전용면적 84㎡ 고층 매물 가운데 최근 38억원에 달하는 급매물이 나온 것으로 확인됐다. 해당 주택의 분양가는 약 44억원으로, 분양가 대비 무려 6억원이 낮아진 금액이다. 같은 평형 저층 매물의 경우에도 호가가 29억원까지 내려가며 분양가보다 약 3억원 낮은 가격에 시장에 나왔다.

이 같은 이례적인 하락세는 수분양자들의 자금 압박 때문으로 풀이된다. 지난해 8월 입주를 앞두고 잔금 납부 시점이 도래하면서, 고분양가에 따른 대출 이자 부담이 눈덩이처럼 커졌다. 여기에 다주택자를 중심으로 대출 및 세금 규제마저 강화되자, 투자 목적으로 진입했던 이들이 수억원의 손실을 감수하고서라도 매물을 던지고 있는 것이다. 광진구의 한 공인중개업소 관계자는 “분양 당시에는 한강 조망 희소성을 보고 향후 웃돈을 기대해 들어온 투자자들이 적지 않았다”면서도 “최근 대출 규제와 보유·양도 단계의 세 부담이 커지며 추가 매수 여력도 줄었다”고 했다.

실제로 불과 1년여 전만 해도 분위기는 딴판이었다. 2024년 분양 당시 광진구는 비규제지역으로 묶여 강남 3구, 용산구와 달리 실거주 의무가 없어 투자자들의 큰 관심을 끌었다. 지난해 2월 분양권 전매제한이 풀리자 일부 주택형은 분양가를 훌쩍 웃돌기도 했다. 전용 216㎡ 매물의 경우 분양가보다 약 10억원이나 높은 110억 5000만원에 호가가 형성될 정도였다. 하지만 1년 만에 시장 상황이 완전히 뒤집혔다.

업계에서는 포제스한강이 한강 조망과 신축이라는 상품성은 뛰어나지만, 가격 상승폭은 제한적이라고 분석한다. 전용 84㎡가 40억원대에 형성되면서 비교 대상이 일반적인 강북권 아파트가 아닌 강남3구와 용산의 초고가 주거단지로 바뀌기 때문이다. 수십억원을 지불할 수 있는 자산가 입장에서는 광진구의 신축 한강변 주택과 강남·용산의 고급 주거상품을 동시에 비교하게 된다는 것이다. 업계 관계자는 “최초 분양가에 미래 가치가 상당 부분 선반영된 데다, 광진구라는 입지적 한계도 가격 회복을 더디게 하는 요인으로 본다”고 했다.

포제스한강은 옛 한강호텔 부지에 지하 3층~지상 15층, 3개 동, 총 128가구 규모로 들어선 최고급 주거단지다. 전 가구 한강 조망 설계와 최고급 커뮤니티 및 마감재를 적용해 분양 당시부터 ‘하이퍼엔드 아파트’를 표방했다. 2024년 분양 당시 평균 분양가가 3.3㎡당 1억 3770만원으로 국내 아파트 역대 최고 수준을 기록했으며, 비강남권임에도 국민평형(전용 84㎡) 분양가가 40억원을 넘어서며 고분양가 논란이 일기도 했다. /mjbae@chosun.com