"종로구 빌라가 3억대부터"…서울 빌라·도시형생활주택 추천 경매

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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 8일부터 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 빌라 및 도시형생활주택 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 종로구 부암동 부암포레스트에이 빌라(전용면적 54.32㎡·사건번호 2025타경102643) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 종로 부암동, 은평 응암동, 강서 화곡동, 관악 신림·봉천동, 양천 신월동 등 서울 주요 주거지역 내 빌라 및 도시형생활주택 중 가격 메리트를 갖춘 물건 6건을 최종 추려냈다. 유찰을 거치며 최저입찰가가 감정가 대비 51~80% 수준까지 낮아져 소액 투자자 및 실수요자들의 관심을 끌고 있다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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빌라 및 도시형생활주택 경매 시장에서는 가격보다 '권리 분석'이 최우선이다. 대항력 있는 임차인이 있고 보증금이 미배당될 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 그대로 인수해야 할 위험이 있기 때문이다. 예를 들어 3억 원에 낙찰받더라도 보증금 2억 원을 인수해야 한다면 실질 취득가는 5억 원이 된다. 이번에 선정된 6건은 모두 HUG(주택도시보증공사) 임차권이 얽힌 물건으로, HUG가 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소확약을 적용했는지 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 한다. 또한 상당수 물건이 '재진행' 사건이므로 감정 시점이 오래되었을 가능성이 커 현재 실제 시세를 재조사하는 것이 필수적이다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 종로구 부암동 부암포레스트에이(2025타경102643)다. 북악산과 인왕산으로 둘러싸인 쾌적한 주거 환경을 자랑하는 빌라로, 전용면적 54.32㎡(16.44평)에 대지지분이 17.4평에 달해 토지 지분 가치가 매우 높다.

이 물건은 감정가(4억8100만 원) 대비 유찰되어 최저입찰가는 감정가의 64% 수준인 3억784만 원에 시작한다. 다만 표시된 이전 매매 실거래가(4억6000만 원)가 2021년 5월 거래 내역으로 5년 전 수치인 만큼, 현재 실제 거래 시세를 정밀하게 다시 파악해야 한다.

권리 분석상 부동산강제경매 사건으로 대항력 있는 임차인 및 선순위임차권이 설정되어 있다. 원칙적으로는 보증금 인수 위험이 있으나, HUG의 임차권 인수조건 변경(말소확약)이 적용된다면 인수 위험이 완전히 해소된다. 입찰 전 매각물건명세서상 HUG의 말소확약 명시 여부를 확인하는 것이 안전성을 가르는 핵심 기준이다.

땅집고옥션은 "부암포레스트에이는 대지지분 17.4평의 넓은 종로 빌라로 입지와 토지 몫은 분명 매력적이다"라며 "다만 빌라 경매의 승부는 가격이 아닌 권리에 있는 만큼, HUG 말소확약 명시 여부를 확인하고 2021년 실거래가 기준이 아닌 현재 시세를 재조사한 뒤 입찰 상한선을 정해야 한다"고 설명했다. 예상 낙찰가로는 3억4000만~3억8000만 원 선을 제시했다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 8일부터 입찰을 진행하는 서울 빌라·도시형생활주택 추천 물건으로 ▲서울 은평구 응암동 거장노블레스(2024타경63433·전용 36.43㎡·최저가 2억800만 원) ▲서울 강서구 화곡동 제이투리더스(2025타경12686·전용 29.96㎡·최저가 2억429만 원) ▲서울 관악구 신림동 리더스빌(2025타경103035·전용 39.59㎡·최저가 2억8480만 원) ▲서울 관악구 봉천동 송암하이츠빌라(2025타경102523·전용 33.11㎡·최저가 2억3280만 원) ▲서울 양천구 신월동 다온캐슬(2025타경11088·전용 29.91㎡·최저가 2억 원)을 제시했다. /sh0293@chosun.com