입력 : 2026.08.26 08:27
[26일 경매 하이라이트] 경기 남양주시 다산동 한강프리미어갤러리 1층 상가
인공지능(AI) 기반 경매정보 플랫폼 땅집고옥션(▶바로가기)이 개발한 ‘만능검색’ 시스템을 통해 전국 법원에서 입찰하는 경매 물건 중 알짜 정보만 골라 여러분에게 매일 배달합니다. 만능검색은 클릭 몇 번으로 전국 모든 경매 물건 가운데 내가 원하는 시점, 지역만 선택하면 수익성과 안정성이 높은 물건을 자동 추천하는 국내 최초의 서비스입니다.
[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 1일부터 입찰을 진행하는 수도권 주요 지역 상가 및 지식산업센터 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 경기 남양주시 다산동 한강프리미어갤러리 1층 상가(전용면적 62.4㎡·사건번호 2024타경85717) 등 6개 물건을 선정했다.
땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 김포 운양동, 화성 능동, 남양주 다산동 등 수도권 주요 지역 내 1층 상가 및 지식산업센터 중 실거래가 및 AI 시세, 수익성을 정밀 검증한 물건 6건을 최종 추려냈다. 김포 더리버뷰, 에이치씨티, 화성 세가프라자, 다산 한강프리미어갤러리 등 주요 상권의 상가들이 유찰을 거치며 최저입찰가가 크게 낮아져 투자자들의 주목을 받고 있다.
땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.
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상가 및 지식산업센터 경매 시장에서는 단순 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율에 현혹되지 않는 것이 무엇보다 중요하다. 경매에서 가장 위험한 착각은 '많이 유찰되었으니 싸다'고 판단하는 것이다. 한 건물에서 여러 호실이 4~8회씩 유찰되어 감정가의 6% 수준까지 폭락한 물건은 초저가 기회가 아니라 건물 전체 상권의 위험 신호일 수 있다. 상가 가치는 매매 가격이 아닌 '실제 임대 가능 여부와 월세'로 판단해야 하며, 임차가 불가능한 상가는 아무리 저렴하게 낙찰받더라도 매달 관리비와 재산세가 발생하는 '마이너스 자산'이 될 수 있음을 유의해야 한다.
땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 경기 남양주시 다산동 한강프리미어갤러리 1층 상가(2024타경85717)다. 다산신도시 내 위치한 대형 지식산업센터의 1층 상가로, 전용면적 62.4㎡(18.89평)에 대지지분은 5.53평이다. 단지 상주 인력과 외부 유동인구를 두루 흡수할 수 있는 우수한 가시성을 갖췄다.
이 물건은 감정가(9억8600만 원) 대비 2회 유찰되어 최저입찰가는 감정가의 49% 수준인 4억8314만 원에 시작한다. 5~8회씩 유찰되어 가치가 붕괴된 초저가 물건들과 달리 2회 유찰의 '건전한 할인' 상태를 유지하고 있어 실투자 관점에서 상대적으로 안전한 물건으로 평가된다. 실거래 매매·전세 내역은 없으나 동일지번 AI 시세는 8억4095만 원 수준으로 형성되어 있다.
권리 분석상 부동산임의경매 사건으로 AI 위험도 평가에서 '낮음'을 받았다. 청구금액(6억1976만 원)이 최저입찰가보다 높아 채무 변제에 따른 취하 가능성이 낮은 편이다. 비규제지역 상가로 주택 수 규제와는 무관하지만, 지식산업센터 상가 특성상 주말·야간 공실률 및 배후 오피스 입주율을 현장에서 직접 확인하고 실제 입주 가능한 월세 시세를 바탕으로 목표 수익률(예: 5~6%)을 계산해 입찰 상한선을 정해야 한다.
땅집고옥션은 "이번 리스트에서 7~8회 유찰되어 감정가의 6% 수준(4000만 원대)까지 떨어진 김포 더리버뷰 등은 초저가 기회가 아니라 상권 붕괴에 따른 강한 경고 신호로 해석해야 한다"라며 "임대가 불투명한 마이너스 자산에 투자하기보다는 2회 유찰로 검증 단계를 거치고 있는 다산 한강프리미어갤러리와 같은 건전한 물건을 목표 수익률 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하다"고 설명했다.
땅집고옥션은 이밖에 9월 1일부터 입찰을 진행하는 수도권 상가·지식산업센터 추천 물건으로 ▲경기 김포시 운양동 더리버뷰 141호(2025타경34073·전용 45.79㎡·최저가 1억9400만 원) ▲경기 김포시 운양동 에이치씨티 105호(2025타경33630·전용 44.69㎡·최저가 1억2857만 원) ▲경기 김포시 운양동 더리버뷰 111호(2024타경55288·전용 40.46㎡·최저가 6860만 원) ▲경기 김포시 운양동 더리버뷰 143호(2024타경5672·전용 42.25㎡·최저가 4133만 원) ▲경기 화성시 능동 세가프라자(2025타경54397·전용 42.28㎡·최저가 1718만 원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com