남양주 다산 1층 상가가 6억대부터…수도권 상가 추천 경매 6선

인공지능(AI) 기반 경매정보 플랫폼 땅집고옥션(▶바로가기)이 개발한 ‘만능검색’ 시스템을 통해 전국 법원에서 입찰하는 경매 물건 중 알짜 정보만 골라 여러분에게 매일 배달합니다. 만능검색은 클릭 몇 번으로 전국 모든 경매 물건 가운데 내가 원하는 시점, 지역만 선택하면 수익성과 안정성이 높은 물건을 자동 추천하는 국내 최초의 서비스입니다.

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 8월 31일부터 입찰을 진행하는 수도권 주요 지역 상가 및 지식산업센터 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 경기 남양주시 다산동 현대테라타워 DIMC 1층 상가(전용면적 73.6㎡·사건번호 2025타경71992) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 화성 동탄, 남양주 다산, 오산, 김포 등 수도권 주요 상권 내 지식산업센터 상가 및 근린시설 중 유동인구와 배후 수요를 갖춘 알짜 물건 6건을 최종 추려냈다. 이들 물건은 유찰을 거치며 최저입찰가가 대폭 낮아져 수익형 부동산 투자자들의 관심을 끌고 있다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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상가 및 지식산업센터 경매 시장에서는 감정가 할인율이나 초다회 유찰 횟수에 현혹되지 않는 것이 무엇보다 중요하다. 지식산업센터나 신도시 상가는 초기 감정가가 분양가 기준으로 과대평가되는 경우가 많으며, 5~6회 이상 유찰된 물건은 '초대박 할인'이 아니라 해당 최저가에서도 임대 수익률이 맞지 않거나 공실 리스크가 커 시장에서 외면받은 신호일 수 있기 때문이다. 따라서 실거래가가 형성되지 않은 상가는 감정가가 아닌 '실제 수선 가능한 월세'와 이에 따른 '목표 연 수익률'로 적정 매수가를 역산하는 검증 과정이 필수적이다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 경기 남양주시 다산동 현대테라타워 DIMC 1층 상가(2025타경71992)다. 수도권 동북부 대형 지식산업센터 내 위치한 전용면적 73.6㎡(22.29평)의 1층 상가로, 대지지분은 5.84평이다. 단지 상주 인구와 초입 가시성을 갖춘 규모감 있는 지산 상가를 6억 원대에 매수할 수 있는 기회다.

이 물건은 감정가(14억300만 원) 대비 2회 유찰되어 최저입찰가는 감정가의 49% 수준인 6억8747만 원에 시작한다. 실거래 매매·전세 내역은 없으며, 인근 유사 사례를 반영한 동일지번 AI시세는 9억9233만 원으로 추정된다.

권리 분석상 부동산임의경매 사건으로 AI 위험도 평가에서 '낮음'을 받았다. 청구금액이 9억6677만 원으로 최저입찰가를 상회하여 채권 회수를 위한 경매 진행 의지가 높아 취하 가능성은 낮은 편이다. 다만 지식산업센터 상가 특성상 주말·야간 공실률 및 배후 오피스 입주율에 따른 임대 리스크가 존재하므로, 현장 조사를 통한 실제 1층 월세 시세 및 공실 현황 확인이 반드시 선행되어야 한다.

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땅집고옥션은 "다산 현대테라타워는 5~6회 유찰로 감정가의 10%대까지 폭락한 다른 동탄 지산 상가들에 비해 유찰 횟수(2회)가 정상 범위 내에 있어 상대적으로 검토 가치가 높다"라며 "실거래가 없는 상가는 감정가나 AI시세가 아닌 목표 수익률(예: 5~6%)에서 역산한 금액을 입찰 상한선으로 잡고 접근하는 것이 안전하다"고 설명했다.

땅집고옥션은 이밖에 8월 31일부터 입찰을 진행하는 수도권 상가 추천 물건으로 ▲경기 화성시 영천동 힐스테이트동탄역 판매시설 1층(2024타경10920·전용 63.07㎡·최저가 2억3950만 원) ▲경기 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층(2024타경10425·전용 52.03㎡·최저가 7600만 원) ▲경기 오산시 수청동 물향기시티 1층(2025타경54262·전용 34.31㎡·최저가 2억339만 원) ▲경기 김포시 운양동 더리버뷰 127호 1층(2025타경216·전용 38.64㎡·최저가 5억5510만 원) ▲경기 김포시 운양동 더리버뷰 141호 1층(2025타경34073·전용 45.79㎡·최저가 1억9400만 원)을 제시했다. /sh0293@chosun.com