강남서 호가 42억 폭락…실수요자들은 오히려 공포, 왜?

[땅집고] 정부의 ‘8.3’, ‘8.13’ 부동산대책이후 강남 집값이 급락세를 보이는 등 큰 효과를 보이고 있다. 그러나 공급 가뭄과 풍선효과로 인해 그동안 비교적 가격이 저렴했던 비(非) 강남권 아파트 가격이 강세를 보이고 있어 오히려 실수요자들의 불안감은 더 커지고 있다. 유명 부동산 전문가인 ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 정부 대책의 부작용으로 서울 아파트 시장의 양극화와 풍선효과가 심화하고 있다고 강력하게 꼬집었다.

김 소장은 21일 자신의 페이스북을 통해 청약 시장의 과열 현상과 가격대별 거래 비중 변화를 언급하며 현 시장 상황을 직격했다. 그는 “최근 충정로역 자이르네(44.5 대 1), 씨엣 클라비온(66.8 대 1), 더샵 신길센트럴시티 조합원 취소분(282.6 대 1) 등 청약 경쟁률이 치솟고 있다”며 “이유는 ‘입주 물량 감소’ 한 줄로 설명된다”라고 지적했다. 김 소장은 “정치권과 정부가 3주째 세금 논쟁, 용산에서 여드레째 대치하며 시간을 보내는 동안 서울에 새로 지어진 집은 한 채도 없다”고 일갈했다.

김 소장은 현 시장 상황을 3가지 요약으로 제기했다. 우선 고가 시장에 대해 “압구정이 40억원이 폭락했다고 하지만 거래는 줄었다”며 “값을 내려도 안 팔리는 시장에서 과연 세금은 무엇을 잡았는지 의문”이라고 지적했다. 서울경제신문에 따르면 서울 강남구 압구정동 신현대아파트 전용면적 183㎡의 최저 호가는 현재 85억9000만 원으로, 지난해 12월 기록한 최고가 128억 원보다 42억1000만 원 폭락했다. 정부는 8.3대책을 통해 초고가 주택의 보유세와 양도세를 동시에 중과세하기로 함에 따라 고령자가 보유한 고가 주택의 매물이 늘고 있다.

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서울 아파트 시장은 규제의 역설로 인한 풍선효과가 본격화하고 있다는 분석이다. 김 소장은 “10억원 이하 거래 비중이 55.6%에서 64.9%로 급증했다”며 “중랑 LG쌍용은 5일 만에 7500만원이 올랐고, 정부가 선을 그으면 그 아래 중저가 단지로 수요가 쏠리며 가격이 오르는 현상이 반복되고 있다”고 설명했다. 공급 정책에 대해서는 “정부(3만5000호)와 서울시(1만3000 호)가 임기 내 착공조차 불가능한 땅을 두고 2만 호 차이로 싸우는 중”이라며 탁상행정을 비판했다.

실제로 최근 시장 지표는 김 소장의 주장을 뒷받침하고 있다. 한국부동산원이 발표한 8월 셋째 주(17일 기준) 아파트 가격 주간 동향에 따르면, 강남구(-0.05%)와 서초구(-0.09%) 등 고가 아파트가 밀집한 지역은 세 부담 우려로 고령층 중심의 급매물이 늘어나며 2주 연속 하락세를 나타냈다. 서울 아파트 전체 매물도 세제 개편안 발표 전보다 6.4% 늘어난 6만5252건을 기록했다.

하지만 실수요자가 몰리는 중저가 단지를 비롯한 주요 중저가 한강벨트 지역은 오히려 상승 폭을 키우는 ‘풍선효과’가 뚜렷하게 나타나고 있다. 15억원 미만 아파트가 밀집한 도봉구(0.31%), 성북구(0.45%), 노원구(0.34%), 강북구(0.41%)는 오름세가 더 가팔라졌고, 마포구(0.29%)와 강동구(0.22%) 등 한강벨트 지역 역시 올랐다. 이 영향으로 서울 전체 아파트값은 전주(0.21%)보다 확대된 0.22% 상승률을 기록했다.

부동산 업계에서는 고가 시장 세금 규제로 강남권 호가는 일부 내렸을지 몰라도, 신규 공급 부재 속에 중저가 아파트값과 청약 경쟁률만 치솟아 정작 서민과 실수요자들의 내 집 마련 문턱만 더 높아졌다는 비판이 힘을 얻고 있다. / pkram@chosun.com