"광교 다음은 '이 동네'"…미분양 단지가 서울·수도권 거래량 1위로

[땅집고] “요즘 수원에선 광교 다음이 매교라는 말까지 나와요.”

19일 오전 수인분당선 매교역 2번 출구를 나오자 신축 ‘매교역 팰루시드’가 바로 눈에 들어왔다. 역 출구와 단지 정문이 사실상 맞붙어 있는 초역세권으로, 가까운 동은 역까지 걸어서 1분도 채 걸리지 않는다. 이달 18일부터 입주를 시작한 단지 안팎으로 이삿짐 차량이 오갔고, 상가와 조경에서는 막바지 공사가 한창이었다.

경기 수원시 권선6구역을 재개발한 이 단지는 매교역 일대 정비사업의 마지막 대단지로 꼽힌다. 삼성물산·SK에코플랜트·코오롱글로벌 컨소시엄이 시공했으며 최고 15층, 32개 동, 2178가구 규모다.

매교역 팰루시드는 올해 들어 이달 19일까지 473건이 거래돼 서울·수도권 아파트 가운데 거래량 1위를 기록했다. 분양 당시 전용 84㎡ 분양가가 9억원 안팎까지 책정되면서 일부 미분양이 발생했지만 이후 완판했고, 입주를 전후해 거래가 빠르게 늘었다. 현지에서는 신축과 초역세권이라는 상품성에 더해 수원 규제지역 확대 당시 단지 대부분이 비규제지역인 권선구에 포함된 점이 매수세를 끌어들인 배경으로 꼽힌다.

입주를 앞두고는 한때 잔금대출 문제로 수분양자들이 집단 행동에 나서기도 했다. 금융권의 가계대출 총량 관리로 집단대출 한도가 실제 수요에 미치지 못할 수 있다는 우려가 커지자 입주예정자들은 기존 분양계약자까지 강화된 대출 규제를 일률적으로 적용하면 입주 자체가 어려워질 수 있다며 정부에 대책을 요구했다. 온라인에서는 이들을 두고 이른바 ‘잔금열사’라는 표현까지 등장했다. 이후 대통령의 대책 마련 지시와 금융회사들의 대출 취급 확대 등이 이어지면서 급한 불은 어느 정도 꺼졌고, 단지는 예정대로 입주를 시작했다.

단지 안으로 들어서면 건폐율이 약 22%로 동 간격이 비교적 넓다. 단지 전체가 매교역을 중심으로 배치돼 동별 역 접근성 차이도 크지 않은 편이다. 현지에서는 어느 건설사 브랜드가 붙었느냐보다 역과 얼마나 가까운지가 이른바 ‘로열동’을 가르는 기준으로 통한다. 한강이나 산 조망처럼 뚜렷한 조망 프리미엄이 없는 만큼 역과 가까운 121·122·115동 등이 상대적으로 선호도가 높다.

◇올해 473건 거래…서울·수도권 거래량 1위

매교역 팰루시드는 올해 수도권 주택시장에서 가장 활발하게 손바뀜한 아파트다. 이달 19일 기준 올해 들어 총 473건이 거래돼 서울·수도권 아파트 가운데 거래량 1위를 기록했다.

분양 당시 분위기와는 사뭇 다르다. 이 단지는 전용면적 84㎡ 분양가가 9억원 안팎까지 책정되면서 ‘수원 국민평형 9억원 시대’를 열었다는 평가를 받았다. 고분양가 논란 속에 일부 미분양도 발생했지만 이후 물량을 모두 소진했다. 최근에는 입주와 함께 거래까지 급증하면서 현지 중개업소에서는 “수원에서 광교 다음으로 매교가 뜨고 있다”는 말도 나온다.

거래가 몰린 데는 규제지역을 절묘하게 비껴간 입지도 영향을 미쳤다.

정부는 지난해 10·15 대책을 통해 수원 장안·팔달·영통구를 조정대상지역과 투기과열지구로 지정했지만 권선구는 규제지역에서 제외했다. 그런데 매교역 팰루시드는 하나의 단지 안에서도 행정구역이 갈린다. 매교역과 가까운 114·126·132동 등 3개 동만 팔달구에 속하고 나머지 동은 권선구에 들어간다.

이에 따라 대부분의 동은 비규제지역에 해당한다. 권선구 소재 주택은 규제지역에 추가로 적용되는 강화된 주택담보대출비율(LTV) 등의 규제를 받지 않는다. 수도권에 공통으로 적용되는 대출 규제는 그대로 받지만, 같은 수원에서도 규제지역 주택보다 자금 조달 문턱이 상대적으로 낮은 셈이다.

부동산 업계에서는 지난해 규제지역 확대 이후 수원에서도 비규제지역인 권선구로 매수세가 이동한 가운데 신축인 매교역 팰루시드가 직접적인 수혜를 봤다고 분석한다.

◇9억원대에서 10억원대로…웃돈도 1억원 넘어

가격도 매수세를 끌어들이는 요인이다. 매교역 팰루시드 전용 84㎡ 분양권은 최근 9억원대에서 10억원 초반에 거래되고 있다. 입주 전에는 분양가에 1억원 안팎의 웃돈이 붙는 수준이었지만 최근에는 호가 기준 프리미엄이 1억8000만원 안팎까지 올라왔다. 이달 2일에는 10억6150만원에 거래되며 최고가를 기록했다.

다만 매교역 일대 대장주로 꼽히는 맞은편 구축 단지 ‘매교역푸르지오SK뷰’와는 아직 약 1억원의 가격 차이가 난다. 매교역 팰루시드 정문에서 횡단보도 하나를 건너면 바로 나오는 이 단지는 2023년 입주한 3603가구 규모다. 전용 84㎡는 이달 11일 11억4000만원에 거래됐다. 입주 연식만 놓고 보면 매교역 팰루시드가 약 4년 더 새 아파트지만 가격은 매교역푸르지오SK뷰가 더 높다.

가격 차이를 가르는 가장 큰 차이는 ‘교육환경’이다. 매교역푸르지오SK뷰는 단지 안에 매교초등학교를 품은 이른바 ‘초품아’다. 어린이집 2곳이 있고 수원중·수원고도 단지와 맞닿아 있다. 3603가구로 단지 규모도 매교역 팰루시드보다 1400가구 이상 크다.

매교역 팰루시드 역시 매교초 배정 단지지만 동 위치에 따라 등굣길에 단지 사이 도로나 왕복 차로를 건너야 하는 경우가 있다. 현지 중개업소에서는 어린 자녀를 둔 실수요자들이 등하교 동선과 안전성을 중시하면서 매교역푸르지오SK뷰에 더 높은 값을 매기는 것으로 보고 있다.

◇“4년 더 새 아파트”…1억원 가격차 좁힐까

시장의 관심은 현재 약 1억원인 두 단지의 가격 차이가 앞으로 유지될지에 있다. 매교역푸르지오SK뷰는 초품아와 대단지라는 확실한 장점이 있지만, 매교역 팰루시드는 상대적으로 낮은 규제 문턱과 신축이라는 무기가 있다. 역과 가까운 동에 수요가 지나치게 몰리는 다른 단지와 달리 전체적으로 역 접근성 차이가 크지 않은 것도 장점으로 꼽힌다.

매교역 일대 자체의 주거 여건이 빠르게 달라지고 있다는 점도 변수다. 권선6구역까지 입주하면서 매교역 주변 정비사업이 사실상 마무리 단계에 접어들었고, 일대는 약 1만2000가구 규모의 신축 아파트촌으로 변모하고 있다.

교통 호재도 남아 있다. 매교역에서 수인분당선을 타면 수원역까지 한 정거장이다. 향후 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 수원역까지 개통하면 서울 강남권 접근성이 지금보다 개선될 전망이다.

안용찬 매교역 팰루시드 공인중개사무소 대표는 “매교역푸르지오SK뷰와 입주 연식이 약 4년 차이 나는 만큼 시간이 지날수록 상대적으로 새 아파트인 팰루시드의 가치가 부각될 가능성이 있다”며 “팰루시드는 동별 역 접근성 편차가 푸르지오SK뷰보다 크지 않은 점도 장점”이라고 했다.

그는 “매교역 일대가 약 1만2000가구 규모의 미니 신도시급 주거지로 바뀌고 있다”며 “수원역이 한 정거장이고 향후 GTX-C가 개통하면 강남 접근성도 개선되는 만큼 매교 일대 주택가격이 한 단계 더 오를 가능성이 있다고 본다”고 했다. /mjbae@chosun.com