"PM은 개발 지휘자, 잘못하면 분담금 폭탄에 주민 이익 다 날아가"

[땅집고] 기존 정비사업 구조에서는 정비업체나 시공사 중심의 일방적인 정보 독점과 불리한 계약 조건으로 인해, 정작 주인인 주민들이 예기치 못한 추가 분담금과 사업 지연 리스크를 고스란히 떠안아야 했습니다.

이처럼 기존 정비사업의 모순을 타파하고 성공적인 도심복합개발 사업을 이끌기 위해 가장 중요한 분야가 바로 PM(Project Management)입니다. PM은 단순히 동의서 징수나 관리처분계획 수립 같은 행정적 절차를 대행하는 역할이 아닙니다.

사업 방향성 설정, 상품기획, 시행방식 및 시공사 선정, 금융 조달 등 개발의 전 단계를 아우르는 전문가 그룹의 유기적인 토탈 서비스를 제공합니다. 이를 통해 사업 자산과 가치를 최대한으로 끌어올리고 주민(토지주·주주)들에게 최대 이익과 최소 리스크를 담보하는 실무 지휘자 역할을 합니다.

◇PM은 사업 전체를 조율하는 지휘자

PM은 사업 시작부터 끝까지 전 과정을 통찰하면서 부가가치를 끌어올리고 과정마다 효율적 운영을 이끄는 총괄 지휘자입니다. 도심복합개발에서 PM은 사업에 대한 정확한 판단과 분석력이 요구됩니다. 따라서 PM역할을 제대로 알아볼 필요가 있습니다.

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초기 사업 기획부터 통합심의 과정 등 전 과정에 명확한 방향과 통찰력으로 시간을 획기적으로 낮추고 사업성을 높이는 역할을 수행합니다. 특히 초기부터 발생할 수 있는 주민끼리 또는 주민과 시행자(신탁이나 리츠)간 갈등을 조율하고, 행정 마찰과 시행착오 등 피해야 할 위험 요소를 사전에 차단해 리스크를 원천 봉쇄하는 것이 PM의 핵심 업무 중 하나입니다.

한마디로 디자인·시공부터 금융·관리까지 전 과정의 정밀한 결합을 통해 자산 가치를 더 높이 끌어올리는 역할을 수행합니다. 이를 위해 단순한 공정 관리를 넘어 자금 조달부터 건축 디자인, 시공 품질, 분양성 분석, 임대 수익형 자산 배치까지 전 과정을 데이터 기반으로 검토합니다. 용적률 극대화와 상품의 혁신, 최첨단 공법 도입을 검토 총괄 지휘하여 개발 이익을 높이고, 완공 후 자산 가치를 최상 수준으로 끌어올리는 구조적 설계를 만들어 갑니다.

◇계약 독소조항 등 분석해 주민 이익 보호

PM의 또 다른 중요한 역할은 계약 독소 조항과 금융 리스크를 예방하는 것입니다. 예를 들면 시공사와의 도급계약서나 사업약정서에 포함된 물가상승률(escalation) 조항, 책임준공 확약에 따른 고금리 전가 구조, 불합리한 마감재 변경 요구 등을 철저하게 분석하고 불확실한 비용 요인을 철저하게 도려내 주민들의 추가 분담금 리스크를 방어하는 것입니다.

사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 시행착오나 불투명한 자금 집행이나 무리한 설계 변경을 통제하는 역할도 맡습니다. 주민운영위원회와 사업 주체 사이에서 원활한 의사소통과 합리적 의사결정을 내리는 중재자 역할을 수행하되, 그 과정에서 가장 우선시되는 주민 이익을 온전히 대변합니다.

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통상 복잡한 이해관계와 거대 자금이 얽힌 프로젝트가 성공하려면 주민 신뢰 확보가 최우선입니다. 이 같은 신뢰 기반 위에 기획, 설계, 시공, 운영, 자산관리 등 각 과정에서 모든 관계사의 역할을 명확히 배분하고 유기적으로 결합해야 사업이 성공할 수 있습니다. 각 파트너가 제 역할을 벗어나 충돌하거나 누락되는 일이 없도록 조율하고, 전체 통합 마스터플랜을 당초 목표한 방향으로 이끄는 것이 PM이 해야 할 진정한 역할입니다.

다양한 분야의 구조화와 최적화, 불필요한 금융 비용 절감, 조합원 평생 소득 파이프라인 구축 등 혁신적인 성과는 오직 PM의 총괄 지휘 하에서 완성될 수 있습니다.

다음 칼럼에서는 주민 분담금을 줄이고 단지 가치를 끌어올리는 다양한 방법에 대해 순차적으로 설명하겠습니다. /ceo@soomokurban.co.kr