입력 : 2026.08.19 06:00
[땅집고] 이재명 8·13 주택공급대책과 세제개편안 발표 이후, 부동산 시장이 어떤 영향을 받을지에 온 시장의 촉각이 곤두서고 있다. 대대적인 제도 변화의 파장이 몰아치면서 온라인 커뮤니티 등을 중심으로는 정책 내용을 서로 정리하고 공유하려는 움직임이 분주하게 이어지는 분위기다.
지난 17일 국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에는 정부 대책의 실제 적용 여부와 시점을 짚어주는 글이 올라와 조합원과 투자자들의 큰 관심을 받았다. 작성자는 사업 단계별 적용 여부와 국회 법안 처리 시점을 정확히 따져봐야 한다고 지적한다. 작성자는 정비사업의 진행 단계별 질문에 답을 하는 형식으로 글을 쓰면서 “확인이 안 끝난 대목은 뺐다”고 설명했다.
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◇조합설립 전 단계… 조합설립부터 사업시행계획인가까지
Q. 재개발 동의율 하향과 정비계획 입안 동의 간주, 총회 통합과 구역 지정 권한 이관까지 현장에 바로 적용되나?
“모두 적용되지 않는다. 당장 시행되는 정책이 없으며 국회 법안 처리나 발의를 기다려야 한다. 우선 동의율을 75%에서 70%로 낮추는 조항은 재개발 전용이다. 재건축은 이미 70%라 압구정1구역이나 대치미도 등은 대상이 아니며, 이마저도 2026년 9월 국회 발의 예정이라 아직 제출조차 안 된 법안이다.
반면 정비계획 입안 동의를 조합설립 동의로 간주해 주는 조항과 사업시행·관리처분계획 총회를 병행하는 방안(9·7 대책 재탕)은 올 2월 법사위를 통과해 국회 본회의 상정을 기다리고 있다. 통과 시 경기도 포함 전국에 적용되지만, 아직 법이 안 바뀌어 한 총회에서 두 인가를 동시 처리한 단지는 강남3구에서 본 적이 없다.
한편 정비구역 지정 권한을 국토부 장관으로 이관하는 내용은 정부 대책이 아닌 국회에서 나온 발의안이다. 정작 국토부 스스로 행정 혼선과 사업 지연을 이유로 반대 의견을 냈고, 서울시도 반대해 통과 여부가 불투명하다.”
◇ 시공자 선정 단계, 이주비 대출 단계…전세대출 보증 및 이주 기간 세금
Q. 수의계약 단축과 시공사 내역 제출 의무화, 이주비 한도 개편과 다주택자·비거주자 대출 규제는 어떻게 바뀌나?
“수의계약 단축은 실효성이 적지만, 내역 제출은 의무화된다. 가장 많이 질문 받은 이주비는 한도가 6억원에서 늘어나지 않는다. 담보로 잡는 집이 바뀌는 것이고 40%와 6억원은 그대로다. 이 항목은 조치가 ‘은행업 감독업무세칙 개정’이다. 법이 아니라 금융위원회 세칙이라 국회로 안 간다. 이번 대책에서 8월에 되는 건 이 것 하나다.
LTV 0%으로 은행 이주비가 막힌 다주택자는 내년 1월 출시하는 주택금융공사(HF) 보증을 통한 시공사 대여 상품이 대안이 될 수 있다. 한편 이주비 대출은 주담대라 전세대출의 실거주 제한과 무관하므로, 실거주 경험이 없는 집도 기본 이주비 수령이 가능하다.”
Q. 이주 후 전세대출 보증 제한과 가계대출 총량 규제, 이주 중 거주 인정과 멸실 후 세금 계산법은?
“전세대출은 3가지 조건 동시 충족 시에만 제한되며, 공사 기간 절반은 거주로 인정받지만 인가 시점 실거주자만 대상이다. 내년 1월 시행 예정인 전세대출 보증 제한은 수도권 규제지역 1주택자, 제3자 임대 중, 실거주 경험 없음 등3가지가 동시에 해당할 때만 막힌다. 이주 시 세입자가 나가면 임대 조건이 해제되어 신청할 수 있다. 보증비율 축소(80%→70%)로 자금 부담은 커지지만, 이주비·중도금 대출이 가계대출 총량관리에서 제외되어 연말 대출 막힘 현상은 해소된다.
세금의 경우 관리처분인가 당시 1년 이상 실거주했다면 공사 기간의 2분의 1을 거주기간으로 인정받아 양도세 장특공제(2028년 시행)와 종부세 거주공제(2027년 시행)를 받는다. 인가 시 전세를 줬다면 혜택이 없다. 6월 1일 기준 건물이 철거되면 토지분 재산세만 부과되어 보유세가 급감하며, 관리처분 후 입주권 매수자의 양도세 취득가액은 실제 매수한 금액(권리가액+프리미엄+추가분담금)이 기준이 된다.”
◇ 착공 인센티브 및 주요 과제 추진일정 총요약
Q. 2028년 내 착공 인센티브를 받을 수 있는 단지와 이번 대책의 실제 추진 일정은?
“강남3구에서 착공 인센티브를 받을 단지는 극히 드물며, 오는 31일 시행되는 이주비 산정 기준 개편 외에는 모두 향후 과제다. 2028년 내 착공 인센티브 조건은 8월 13일 이후 관리처분인가 취득과 2028년 내 착공이다. 이미 인가를 받은 단지인 잠실우성4차, 개포주공5단지 등이나 아직 인가 전인 단지인 대치은마, 잠실주공5단지 등은 조건을 맞추기 불가능하다. 서울에서는 소송 종료 후 인가를 접수한 개포주공6·7단지 정도만 턱걸이 후보다. 서울시가 요구한 조합원 지위양도 제한 완화는 대책에서 제외됐는지 어디에도 보이지 않는다. / pkram@chosun.com