스타가 집 팔고 내는 수수료…컨설팅 vs 중개수수료, 공제 못 받는다고?

[땅집고] 서울 부동산 시장에서 대표 부촌(富村)으로 평가받는 용산구에서도 초고가 아파트로 유명한 ‘한남더힐’. 2018년 이 아파트 전용 233㎡(약 85평)를 개인 단독 명의로 42억3000만원에 매입했던 배우 김태희가 지난해 11월 127억7000만원에 되팔면서, 양도차익으로 85억4000만원을 거둔 사실이 알려져 화제가 됐죠.

이런 고가 주택을 거래하는 경우, 일반적인 아파트를 사고 팔 때보다 부동산 세금과 중개 수수료 비용이 훨씬 많이 발생하죠. 보통 대다수 연예인들은 1인 기획사 등 법인 명의로 부동산을 거래하면서 취득세나 양도세 비용을 경비로 처리해 절세 혜택을 보곤 하는데요. 이 과정에서 연예인들이 자주 찾는 부동산 중개·컨설팅 법인 도움을 받는 경우 거액의 수수료를 지급하기도 하고요.

하지만 김태희처럼 개인 명의로 부동산을 사고 파는 경우 양도차익 중 세금을 줄일 수 있는 ‘필요경비’ 인정 기준이 훨씬 엄격해 주의가 필요합니다. 또 김태희가 ‘한남더힐’을 팔면서 수수료를 누구에게 지급했는지에 따라 공제금액이 달라질 수 있을 것으로 보여요.

☞관련기사: '청소왕'이 사들인 127억 김태희아파트, 양도세는 얼마나 낼까

◇수억원 추징 부른 수수료 명목의 중요성…중개수수료는 ‘직접 비용’, 컨설팅은 ‘간접 비용’

통상적으로 부동산을 매각할 때 지출하는 가장 큰 비용 중 하나가 바로 중개수수료입니다. 이 수수료를 어떤 명목으로, 누구에게 지급하느냐에 따라 세금 차이가 많게는 수억원까지 날 수 있어요.

최근 조세심판원 결정문에 따르면 건물주 A씨가 빌딩을 팔면서 제 값을 받기 위해 수억원 상당 수수료를 ‘컨설팅 법인’에 지급한 뒤, 이를 필요경비로 신고했다가 국세청으로부터 전액 부인당해 세금 폭탄을 맞은 사례가 확인됐어요. 중개수수료나 컨설팅 비용 모두 부동산을 매각하면서 지출하는 돈인데, 대체 A씨는 왜 세금 공제를 받지 못했을까요.

그 이유는 바로 현행 세법이 두 비용의 성격을 완전히 다르게 판단하고 있기 때문입니다. 세법상 ‘소개비’, 즉 중개수수료는 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 필수 비용으로 인정하고 있어요. 따라서 양도소득세를 계산할 때 공제 대상이 되는데요.

하지만 컨설팅 비용은 자산 양도를 위한 직접 비용이 아니라, 가장 좋은 조건으로 빠르게 매각하기 위한 간접적인 돈이라고 판단합니다. 즉 양도인이 개인적인 필요와 편의로 선택한 부가 서비스 성격의 간접 비용이기 때문에 공제하지 않는다는 거에요. 게다가 돈을 받은 컨설팅 법인이 공인중개사법에 등록된 정식 중개사무소가 아니라면, 세무서에서는 이를 절대 중개수수료로 인정해 주지 않고 있습니다.

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◇필요경비 인정을 위한 필수 수칙. 법정 한도를 초과한 중개수수료의 공제 여부

그럼 부동산 거래 과정에서 소중한 내 돈을 100% 필요경비로 확실히 인정받기 위한 철칙을 정리해보겠습니다.

먼저 수수료는 반드시 정식으로 등록된 공인중개사에게 지급해야 합니다. 또 세금계산서나 현금 영수증을 발급받을 때 품목란에 ‘컨설팅 비용’이 아닌 ‘중개수수료’라고 명확히 기재해야 추후 공제가 가능해요. 실질적으로는 단순한 알선 및 중개 서비스만 받았는데도 명목상 화려한 컨설팅 계약서에 도장을 찍는다면, 훗날 세무조사가 나왔을 때 방어하기가 매우 힘들어진다는 사실을 명심해야 합니다.

한 가지 세금 상식을 더 알아볼까요. 정식 중개사에게 지급한 중개수수료가 설령 법정 한도를 초과했더라도 안심해도 된다는 겁니다. 실질적으로 중개 명목으로 지급한 것이 맞다면, 판례와 실질과세 원칙에 따라 초과분을 포함한 전액을 필요경비로 인정받을 수 있기 때문이에요.

결과적으로 부동산을 양도할 때 꼼수를 부려 그럴듯한 컨설팅 계약서를 쓰기보다는, 당당하게 정식 중개사에게 의뢰한 뒤 투명하게 ‘중개수수료’ 명목으로 세금계산서를 발급받는 것이 세무조사 위험을 피하면서, 양도소득세도 줄이는 가장 확실한 절세 비법인 셈입니다. /글=YB세무컨설팅 박영범 대표세무사, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com