"리모델링 잘못하면 인테리어 업체 배 불려준 격"...투자비 회수 방법은

[땅집고] 만약 내가 상가 내에 ‘야채곱창’을 전문으로 하는 소규모 배달가게를 창업 한다고 가정해보자. 그런데 상가에 입점한 매장들은 세탁소이거나 옷가게다. 가격이 저렴한 혼합구조 상가라고는 하나 배달창업에 맞게 내부가 리모델링 되어 있는 상가로 이동하고 싶을 것이다.

상가 리모델링은 단순한 미관 개선을 넘어 ‘지금 이 공간을 누가, 어떻게 사용할 것인가’를 다시 설계하는 작업에 가깝다. 상가를 찾는 창업자의 눈높이가 과거와 달라졌기 때문. 초기 창업비용을 낮춤과 동시에 효율적인 공간 활용이 경쟁력으로 부상하면서 예전과 같은 넓은 매장과 화려하기만 한 인테리어는 뒤쳐진지 오래다.

이처럼 배달 전문점이나 무인매장, 스터디카페, 소규모 사무실 등 새로운 업종도 우후죽순 생겨나면서 작은 규모의 점포를 찾는 수요도 꾸준히 늘고 있다. 그렇다면 대형 점포 하나를 여러 개의 소형 점포로 나누는 것도 방법이다. 임차인의 선택지가 넓어지고, 한 점포가 비더라도 건물 전체가 공실이 되는 위험을 줄일 수 있다는 점에서다.

예시로 100㎡ 규모의 점포 하나를 임대하는 것보다 30~40㎡ 규모로 나눠 여러 임차인을 받을 수 있다면 업종 선택의 폭이 훨씬 넓어진다. 다만 무조건 쪼개는 것이 답은 아니다. 전기 용량이나 배수, 환기, 소방시설, 냉난방, 출입 동선 등을 함께 살펴야 한다.

◇ 임차인은 화장실·전기부터 본다

리모델링에서 의외로 중요한건 기본 시설이다. 창업자가 상가를 보러 왔을 때 외관만 보는 것이 아니다. 실제 계약을 결정할 때는 전기 용량이 충분한지, 냉난방 시설은 제대로 작동하는지, 화장실은 깨끗한지, 통신 설비는 잘 갖춰져 있는지 등을 꼼꼼히 살핀다. 특히 오래된 건물이라면 전기·소방·배관 시설을 먼저 점검해야 한다. 요즘 창업자는 건물을 빌린 뒤 자신의 돈을 들여 처음부터 뜯어고치는 것을 부담스러워한다. 반대로 기본 시설이 어느 정도 갖춰진 상가라면 인테리어 비용을 줄일 수 있다.

결국 건물주가 미리 투자한 비용이 임차인의 초기 투자비를 줄여주는 셈이다. 외관도 마찬가지다. 깨끗한 외벽과 밝은 조명, 정돈된 출입구는 건물의 첫인상을 결정한다. 특히 음식점이나 병원, 미용실 등 고객이 직접 방문하는 업종이라면 건물 외관 자체가 하나의 마케팅 수단이 될 수 있다. 같은 임대료를 내야 한다면 자신의 브랜드 이미지에 도움이 되는 건물을 선택하는건 당연하다.

이 외에도 LED 조명이나 고효율 냉난방기 같은 에너지 절감 시설도 눈여겨볼 필요가 있다. 스마트 출입통제나 무인 관리 시스템, 전기차 충전시설 등도 건물의 경쟁력을 높이는 요소로 부각하고 있기 때문이다.

◇ 리모델링은 비용 아닌 미래 현금흐름 투자

그렇다고 건물주가 매번 대규모 공사를 할 필요는 없다. 오히려 공실이 발생했을 때가 건물의 상품성을 점검하고 필요한 부분만 골라 개선할 수 있는 기회로 삼아야 한다. 궁극적으로 건물의 자산가치를 지키는 미래의 임대수익을 설계하는 투자하는 자산관리 전략이 바로 리모델링이다.

건물주 입장에서 가장 무서운 것은 공사비가 아니다. 아무것도 하지 않은 채 공실이 길어지는 것이다. 건물의 나이는 바꿀 수 없다. 하지만 건물의 경쟁력은 바꿀 수 있다. 변화하는 임차 수요를 읽고, 그에 맞춰 건물을 계속 관리하는 것이 장기적으로 임대수익과 자산가치를 지키는 방법이다.

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따라서 리모델링에서 가장 중요한 점은 ‘얼마를 쓰느냐’가 아니라 ‘얼마를 회수할 수 있느냐’다. 리모델링을 계획하는 건물주라면 투자비를 얼마나 회수할 수 있는지, 공실 기간을 얼마나 줄일 수 있는지, 마지막으로 임대료를 얼마나 높일 수 있는지를 살펴봐야 한다.

가령 7000만원을 들여 리모델링한 뒤 월 임대료가 80만원 상승한다고 가정해보자. 단순 계산으로만 보면 연간 960만원의 추가 임대수익이 발생한다. 여기에 기존보다 공실 기간까지 6개월 줄어든다면 리모델링으로 얻는 효과는 더 커진다.

반대로 수억원을 들여 외관만 화려하게 바꿨는데 임대료가 거의 오르지 않고 공실도 줄지 않는다면 어떨까. 그건 ‘리모델링’이 아니라 비싼 인테리어 비용을 건물주가 대신 내준 것에 가까울 수 있다. 리모델링은 해당 상권의 임대료 수준과 경쟁 건물, 예상 임차 업종, 공사비, 공실 기간, 예상 임대료 등을 함께 놓고 사업성을 따져봐야 한다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=강시온 기자