"시공사 개발이익 빼먹기 막는다" 토지주가 진짜 주인되는 사업

[땅집고] 도심복합개발 시행 주체로서 지난 칼럼에서 살펴본 신탁 방식을 넘어 최근 업계 이목이 집중되는 대안이 바로 ‘프로젝트 리츠 방식’입니다. 부동산 개발 단계부터 자금을 조달·투자해 개발이익과 임대수익을 함께 추구하는 게 특징입니다.

프로젝트 리츠는 토지 소유자들이 단순히 개발사업 동의자에 머무는 것이 아니라, 직접 법인 주주로 참여해 개발 이익을 공유한다는 점에서 기존 정비사업과 궤를 달리합니다. 그 결과 주민들은 개발 이익을 공유하고 사업 성과도 함께 누릴 수 있습니다. 그러나 프로젝트 리츠 역시 신탁 방식과 마찬가지로 실제 운영 과정에서는 강점과 약점이 있습니다.

◇토지주가 리츠 주주로 직접 참여

프로젝트 리츠의 강점은 토지 소유주가 시행 법인(리츠)의 주주로 직접 참여한다는 것입니다. 사업의 실질적인 주인으로서 개발 이익 극대화를 위해 주요 의사결정에 참여하고, 자금 집행은 제대로 되는지 확인할 수 있는 투명한 구조에 있습니다.

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토지주들이 현물출자 등을 통해 리츠 주주로 참여함으로써, 전통적인 사업 구조에서 시공사나 시행사가 독점하던 개발 마진을 지분율에 따라 배당 형태로 돌려받을 수 있습니다. 투명한 사업구조를 통해 주민 스스로 사업의 주인이 되면서 또 다른 소득 창출의 기회도 갖게 됩니다. 주민들이 토지 등을 현물 출자할 경우 양도소득세 이연 혜택을 받을 수 있는 것도 장점입니다.

이같은 효용성 덕분에 정부 관련 부처도 프로젝트 리츠 활성화를 위한 실효성 있는 대안을 다각도로 검토하고 있습니다. 한국부동산원에 관련 연구용역을 발주해 제도 실효성을 검증하고, 도심정비 사업에 리츠를 접목할 수 있도록 구체적인 활성화 방안도 마련하고 있습니다.

이런 움직임을 종합해 보면, 정부가 앞으로 리츠를 단순한 민간의 대안 차원을 넘어 주거 혁신의 핵심 수단으로 키우려고 한다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 프로젝트 리츠가 도심복합개발의 대세가 될 것으로 예상합니다.

◇생소한 제도·까다로운 영업인가는 약점

프로젝트 리츠가 가진 장점이 뚜렷하지만 실제 사업을 추진할 때 현실적인 약점과 한계도 있습니다.

첫째, 토지주들에게는 아직까지 생소하고 복잡한 제도이다보니 사업 이해도가 떨어지는 이른바 인식장벽이 있습니다. 그동안 전통적인 조합 방식이나 신탁 방식에 익숙한 토지주에게 현물출자 개념이나 주주 권리 행사 구조는 낯설고 어려울 수 있습니다. 이로 인해 초기 동의서 징구 과정이나 의사결정 단계에서 상당한 시간이 걸릴 가능성도 있습니다.

둘째, 리츠 설립의 까다로움과 초기 자본 조달의 제약입니다. 리츠는 국토교통부 영업인가가 필요하기 때문에 사업 초기 속도감 있는 추진에 제동이 걸릴 수 있습니다. 또 전문적인 자산관리회사(AMC)와의 긴밀한 협력이 뒷받침되지 않으면 초기 자금 확보 과정에서 시행착오도 에상됩니다. 그런만큼 사업 운영에 있어 리츠 설립과 운영에 많은 경험과 노하우를 갖춘AMC 선정이 매우 중요합니다.

프로젝트 리츠 방식은 토지주가 주주로서 이익을 극대화하고 투명성을 확보하는 강력한 무기이지만, 제도적 생소함과 까다로운 설립 절차라는 현실적인 양면성도 함께 안고 있습니다. 사업 대상지 규모와 주민 이해도를 면밀히 파악하고, AMC와의 탄탄한 협력 여건을 사전 검토한 후 신중하게 접근해야만 도심복합개발에 성공할 수 있습니다.

다음 컬럼에서는 도심복합개발의 핵심 실행방안인 PM(Project Management)에 대해 구체적으로 살펴보고 왜 중요한지 알아보겠습니다. /ceo@soomokurban.kr