"정부 말 믿고 8년 채웠는데 종부세 수천만원 뛰어" 임대사업자 분노

[땅집고] 수도권에서 본인 거주주택 외에 등록임대주택 3채를 보유한 A씨는 최근 세무 상담을 받고 깜짝 놀랐다. 현재 1000만원이 채 안됐던 종합부동산세가 앞으로는 수천만원 늘어날 수 있다는 설명을 들었기 때문이다. 의무 임대기간 8년을 채웠지만 세입자가 거주 중인 데다 토지거래허가구역 규제까지 겹쳐 집을 팔기도 어려운 상황이다. 정부 정책을 믿고 등록임대사업자로 8년간 임대 의무를 지켰지만, 내년부터는 수천만원의 종부세를 부담해야 할 처지에 놓인 것이다.

정부가 8년 이상 등록임대주택을 보유한 임대사업자에게 제공해온 세제 혜택을 단계적으로 폐지하기로 하면서 의무 임대기간이 끝나는 임대사업자들이 ‘종부세 폭탄’을 맞을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 임대주택이 다시 보유 주택 수에 합산되지만, 토지거래허가구역 규제와 세입자 임대차 계약 등에 발이 묶여 집을 팔 수도 없는 ‘진퇴양난’의 상황에 몰렸기 때문이다.

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◇혜택 준다더니 폭탄으로

정부가 지난 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면, 조정대상지역에 위치한 매입임대 아파트의 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 혜택을 단계적으로 폐지한다. 이와 함께 재산세 감면과 종부세 합산배제 등 혜택도 종료된다. 이번 개편의 가장 큰 영향은 2017년 문재인 정부 당시 등록임대사업자로 가입한 집주인들에게 돌아갈 전망이다. 당시 정부는 전월세 시장 안정을 위해 등록임대사업자 제도를 적극 장려하며 의무 임대기간을 채우면 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산 배제, 취득세 감면 등 각종 세제 혜택을 제공했다.

그러나 다주택자에 대한 과도한 혜택이라는 비판이 커지자 정부는 2020년 아파트 등록임대사업자 제도를 폐지했고, 당시 등록했던 8년 임대주택들이 지난해부터 순차적으로 의무 임대기간을 마치기 시작했다. 문제는 의무 임대기간이 끝나는 순간 그동안 종부세 합산에서 제외됐던 임대주택이 다시 주택 수에 포함된다는 점이다. 여기에 양도세 혜택까지 점진적으로 사라지면서 보유와 매각 모두 부담이 커지게 된다.

◇세입자 낀 주택, 토허제로 매도 어려워

더 큰 문제는 세금을 피하기 위해 집을 팔고 싶어도 쉽지 않다는 점이다. 세입자의 임대차 계약이 남아 있는 데다 토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 적용돼 임차인이 거주하는 상태에서는 거래 자체가 어려운 경우가 많다. 결국 집을 처분하지 못한 채 수천만원의 종부세를 부담해야 하는 사례가 속출할 수 있다는 우려가 나온다.

시장에서는 정부가 한때 장려했던 등록임대사업 제도의 혜택을 뒤늦게 거둬들이면서 정책 신뢰가 훼손됐다는 지적도 나온다. 이장원 세무법인 리치 대표 세무사는 “정부 정책을 믿고 장기간 의무임대를 이행한 사업자들이 의무기간 종료와 동시에 막대한 세금을 부담하게 되는 상황”이라며 “토허제 등으로 매각까지 막히면 종부세를 고스란히 감당해야 하는 사례가 적지 않을 것이다”고 말했다.

정부는 등록임대주택이 시장에 매물로 나오면 공급 확대 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 임광현 국세청장은 최근 “매입임대주택이 시장에 공급되면 서울에서 약 6만8000가구의 공급 효과가 있을 것”이라고 밝힌 바 있다.

하지만 전문가들은 현실적으로는 매물이 기대만큼 나오기 어려울 것으로 보고 있다. 특히 서울 고가 아파트보다 지방 저가주택이나 비아파트를 여러 채 임대하는 사업자들의 부담이 커질 수 있고 이는 결국 임대료 상승과 비아파트 공급 감소로 이어질 가능성이 있다고 지적했다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “현재 9억원인 기본공제가 실질적으로 5~6억원 수준까지 축소될 가능성이 있다”며 “여기다 다주택자의 공정시장가액비율도 현재 60%에서 80%까지 인상하는 방안이 추진되고 있어 공시가격 상승까지 겹치면 보유세 부담은 더욱 커질 것이다”고 했다. 그러면서 “보유세 부담이 결국 임대료로 전가될 가능성이 크다”고 덧붙였다. /hongg@chosun.com