입력 : 2026.08.07 06:00
[땅집고] 정부의 가계대출 총량 관리 여파로 수도권에 이어 비규제지역인 부산의 대단지 아파트에서도 잔금대출을 받지 못해 입주가 막히는 사례가 나오고 있다. 전매 계약을 맺은 매수자가 대출을 구하지 못해 계약을 취소하고, 세입자마저 구하지 못한 수분양자들이 분양가보다 낮은 가격에 매물을 내놓는 악순환이 벌어지고 있다.
6일 부동산 업계에 따르면 부산 남구 우암동 ‘두산위브더제니스 오션시티’ 일부 수분양자와 전매 매수자들이 잔금대출을 확보하지 못해 입주에 어려움을 겪고 있다. 우암2구역을 재개발한 이 단지는 지하 5층~지상 최고 34층, 29개 동, 총 3048가구 규모로 지난 1월 입주를 시작했다.
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입주민 측은 전체 가구 가운데 약 160가구가 잔금을 치르지 못해 아직 입주하지 못한 것으로 파악하고 있다. 개인의 소득이나 신용도와 관계없이 금융회사의 가계대출 취급 한도가 소진되거나 신규 대출이 중단되면서 자금을 마련하지 못했다는 주장이다.
조합과 입주예정자 측은 중도금 대출을 취급했던 하나은행·우리은행·iM뱅크·NH농협은행과 부산은행, 신협, 새마을금고 등을 상대로 잔금대출을 협의해 왔다. 하지만 금융회사들이 가계대출 증가 속도를 조절하면서 추가 집단대출 한도를 확보하는 데 어려움을 겪는 것으로 전해졌다.
◇대출 못 받은 매수자 계약 취소…매물 다시 쌓여
잔금대출 경색은 전매 시장으로 번지고 있다. 입주민 측에 따르면 지난 6월 분양권을 매수한 일부 계약자들이 금융회사로부터 대출이 어렵다는 통보를 받은 뒤 계약을 해제했다. 매물을 넘겨 잔금을 마련하려던 기존 수분양자는 다시 매수자를 찾아야 하지만 대출 여건이 나아지지 않아 거래가 쉽지 않은 상황이다.
전세보증금으로 잔금을 충당하려던 수분양자들도 세입자를 구하지 못해 발이 묶였다. 부산의 신축 입주 물량과 전세 매물이 늘어난 상황에서 대출 규제까지 겹치면서 전세 수요가 따라붙지 않고 있기 때문이다.
잔금 납부가 급한 일부 집주인은 분양가보다 2000만~3000만원 낮춘 이른바 ‘마이너스 프리미엄’ 매물을 내놓고 있다. 대출을 받지 못해 전매 계약이 깨지고, 돌아온 매물이 다시 할인 매물로 쌓이는 구조다.
한 입주예정자는 “전매 계약을 해도 매수자가 대출을 받지 못해 계약이 깨지고, 전세를 놓으려고 해도 세입자를 구하기 어렵다”며 “집값 상승을 기대해 버티는 것이 아니라 잔금을 치르고 입주할 대출 자체가 막힌 상황”이라고 했다.
할인 매물이 늘어나면 단지의 담보가치가 더 낮아질 수 있다는 우려도 나온다. 신축 단지는 입주 초기 실거래가 충분하지 않아 분양가와 인근 단지 시세, 감정평가액 등을 기준으로 대출 한도가 정해진다. 분양가 이하 거래가 쌓이면 감정평가액이 낮아지고, 이후 수분양자가 받을 수 있는 대출 한도까지 줄어들 수 있다.
◇수원 이어 부산까지 번진 ‘잔금대출 절벽’
신축 아파트의 잔금대출 부족 문제는 앞서 경기 수원시 ‘매교역 팰루시드’에서도 불거졌다. 총 2178가구 규모인 이 단지는 입주를 앞두고 금융회사들이 배정한 집단대출 한도가 실제 수요에 미치지 못하면서 일부 수분양자가 잔금을 마련하지 못할 위기에 놓였다.
입주예정자들은 수년 전 분양계약을 체결한 실수요자에게 강화된 대출 규제를 일률적으로 적용하는 것은 부당하다며 정부에 대책을 요구했다. 이후 대통령이 실수요자의 입주에 차질이 없도록 대책 마련을 지시하고 금융기관들이 잔금대출 한도를 추가로 배정하면서 사태는 어느 정도 해결의 가닥을 잡았다.
두산위브더제니스 오션시티는 수도권 규제지역이 아닌 부산에 있다는 점에서 주목된다. 대출 규제의 여파가 서울과 수도권 고가 주택에 그치지 않고, 지방 신축 대단지의 실수요 잔금대출까지 번지고 있다는 것이다.
지방 주택시장은 수도권보다 매매와 전세 수요가 약해 대출 경색의 충격이 더 클 수 있다. 잔금대출이 막힌 수분양자가 전매나 전세로 자금을 마련하려 해도 매수자와 세입자를 찾기 어렵고, 결국 할인 매물이 늘면서 시세를 끌어내릴 가능성이 있다.
입주민들은 부산시와 금융당국에 신축 아파트 잔금대출을 가계대출 총량 관리에서 예외로 인정하거나, 입주 기간에 한해 금융회사 대출 한도를 추가로 배정해 달라고 요구하고 있다. 부산은행과 지역 신협·새마을금고 등이 참여하는 별도 잔금대출 상품 마련과 보존등기 절차 단축도 요청했다.
입주민들은 국민신문고를 통해 부산시와 한국주택금융공사 등을 상대로 집단 민원을 제기하고 있다. 이들은 “잔금대출은 추가 주택을 사기 위한 투기성 대출이 아니라 이미 분양받은 실수요자가 입주하기 위한 자금”이라며 “총량 규제를 일률적으로 적용하면 수분양자가 잔금을 내지 못해 연체자로 내몰릴 수 있다”고 주장했다. /mjbae@chosun.com