"30만원 돌려줘!" 머리 아픈 단기임대 보증금 분쟁 막는 6가지 법칙

[땅집고] 일반 전월세와 달리 1년 미만으로 짧게 계약하는 단기임대에서 계약 당사자간 보증금 반환을 둘러싼 갈등이 종종 벌어진다. 월세보다 보증금 부담은 낮지만 계약 기간이 짧고 입·퇴실이 반복되다 보니 벽지 흠집, 기물 파손, 가전제품 고장 등을 둘러싸고 분쟁이 생길 가능성이 높다.

이용자(게스트)는 “입주 전부터 있던 하자”라고 주장하고, 운영자(호스트)는 “퇴실 과정에서 생긴 손상”이라며 맞서는 식이다. 보증금이 수십만원에 불과하더라도 반환이 늦어지거나 차감 사유가 명확하지 않으면 플랫폼과 호스트에 대한 신뢰까지 흔들릴 수 있다.

최근 단기임대 플랫폼들이 보증금을 호스트에게 넘기지 않고 따로 보관했다가 돌려주는 것도 이런 불안을 줄이기 위해서다. 단단홈즈는 (▶바로가기)보증금을 30만원으로 고정하고 에스크로 방식을 적용한다. 게스트가 퇴실 후 보증금 반환을 신청하면 호스트의 퇴실 확인을 거쳐 반환하는 구조다. 기물 파손·도난 등에 대비해 호스트 손해를 최대 1억원까지 보호하는 ‘단단플러스케어’도 운영하고 있다.

플랫폼마다 세부 절차는 다르지만 보증금 분쟁을 줄이기 위한 핵심은 같다. 입주 전 숙소 상태를 정확하게 기록하고, 퇴실 확인 기준과 반환 절차를 계약 전에 명확히 정하는 것이다.

◇방 전체보다 흠집·오염 부위 따로 촬영해야

게스트가 가장 먼저 확인해야 할 부분은 ‘입주 전 숙소 상태’다. 벽지와 바닥, 욕실, 주방, 창문, 현관문, 도어락, 가구, 가전제품을 사진과 영상으로 남겨야 한다. 특히 기존 벽지 오염이나 바닥 흠집, 가전제품 외관 파손, 욕실 실리콘 곰팡이처럼 퇴실 때 책임 소재가 불분명할 수 있는 부분은 가까이에서 별도로 촬영해 두는 것이 좋다. 단단홈즈 관계자는 “방 전체를 찍은 사진 한 두 장만으로는 세부 하자를 확인하기 어렵다”면서 “입주 직후 찍은 사진을 플랫폼 메시지나 문자메시지로 호스트와 공유하면 촬영 시점과 내용도 함께 남길 수 있다”고 했다.

둘째는 ‘비품 목록’이다. 냉장고와 세탁기, 에어컨, 전자레인지, TV, 리모컨뿐 아니라 식기와 조리도구, 침구 수량과 상태를 확인해야 한다. 일반 월세에서는 임차인이 직접 준비하는 물품도 단기임대에서는 호스트가 제공하는 경우가 많다. 퇴실 때 “원래 없었다”거나 “이용 중 사라졌다”는 다툼을 막으려면 입실 당시 비품표를 만들어 양측이 공유할 필요가 있다.

◇청소비 받더라도 최소 퇴실 기준 정해야

셋째는 ‘청소 기준’이다. 단기임대에서는 파손보다 청소 문제로 보증금 갈등이 시작되는 경우가 적지 않다. 쓰레기와 음식물 처리, 설거지, 냉장고 내부 정리, 흡연 흔적, 반려동물 털, 침구 오염 등에 대한 기준을 계약 전에 안내해야 한다. 퇴실 청소비를 별도로 받더라도 게스트가 지켜야 할 최소한의 정리 기준은 필요하다.

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청소비를 지급했다는 이유로 생활 쓰레기를 그대로 두거나 음식물과 심한 오염까지 방치할 수 있다고 보기는 어렵다. 반대로 일상적인 사용 흔적까지 과도한 청소비나 보증금 차감 대상으로 삼으면 게스트 반발이 커질 수 있다.

넷째는 ‘파손 기준’이다. 생활 과정에서 자연스럽게 생기는 사용감과 수리·교체가 필요한 훼손을 구분해야 한다.

바닥의 미세한 흠집이나 가구의 가벼운 사용 흔적까지 모두 보증금 차감 대상으로 삼는 것은 적절하지 않다. 반면 가구 파손, 가전제품 고장, 벽지 찢김, 도어락 손상, 침구의 심한 오염처럼 실제 비용이 발생하는 손상은 별도로 책임을 물을 수 있다.

다만 보증금을 차감하려면 파손 사진과 수리 견적서, 구매 영수증 등 객관적인 자료를 제시해야 한다. 별다른 증빙 없이 호스트가 보증금을 임의로 차감하면 분쟁이 커질 가능성이 높다.

◇공과금 정산 시점도 계약서에

다섯째는 ‘공과금 정산’이다. 전기와 수도, 가스, 난방비가 임대료나 관리비에 포함되는지, 별도로 정산하는지를 사전에 정해야 한다.

공과금이 포함된 계약이라도 과도한 사용분에 대해 추가 비용을 청구할 수 있는지 기준이 없으면 갈등이 생길 수 있다. 별도 정산 방식이라면 입주일과 퇴실일에 계량기 사진을 각각 촬영하는 것이 안전하다. 공과금 자체는 소액인 경우가 많지만 계산 근거가 불분명하면 보증금 반환 지연과 감정싸움으로 번지기 쉽다.

여섯째는 ‘연락이 끊겼을 때의 처리 기준’이다. 게스트가 퇴실 후 보증금 반환을 신청하지 않거나, 호스트가 퇴실 확인 요청에 늦게 응답하는 상황이 생길 수 있다.

이 경우 플랫폼의 처리 절차와 계약서상 확인 기간, 사진이나 견적서 등 증빙 제출 기한을 미리 정해두면 불필요한 대기와 항의를 줄일 수 있다. 계약 기간이 짧은 단기임대일수록 퇴실 후 처리 속도가 서비스 신뢰도를 좌우한다.

현장에서 가장 실용적인 방법은 ‘입실 전 10분, 퇴실 후 10분’ 원칙이다. 입실 전 10분 동안 주택 상태와 비품을 촬영해 공유하고, 퇴실 뒤 같은 항목을 다시 확인하는 방식이다. 손상이나 오염이 확인됐다면 사진과 수리 견적서 등 객관적인 자료를 근거로 게스트에게 차감 사유를 설명해야 한다.

단단홈즈 관계자는 “보증금은 호스트에게는 손해를 막기 위한 안전장치지만 게스트에게는 계약 종료 뒤 돌려받아야 할 돈”이라며 “보증금 분쟁을 줄이려면 말보다 사진, 기억보다 기록, 관행보다 계약서가 우선돼야 한다”고 했다. /mjbae@chosun.com