실거래 9.6억 창동 대단지를 7.5억에…아파트 '가성비' 경매 물건

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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 8월 12일부터 입찰을 진행하는 서울 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 도봉구 창동 북한산아이파크 520동(전용면적 84.45㎡·사건번호 2025타경549) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 권리상 안전성과 임대·실거주 가치가 높은 서울 아파트 6건을 추려냈다. 땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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서울 아파트를 경매로 노릴 때 핵심은 '지금 싼가'만이 아니라 '앞으로 오를 지역인가'다. 이번 주 추천 6건은 GTX-C(창동), 재건축(상계주공), 뉴타운 인근(하월곡·미아) 등 지역 개발 호재를 품은 단지들로 구성했다. 단순 감정가나 최저입찰가가 아니라 동일지번 실거래가와 AI 추정시세를 대조해 감정가 착시를 거두고, 대항력 있는 임차인 유무 등 권리관계를 철저히 파악해 안전마진을 확보하는 것이 핵심이다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 도봉구 창동 북한산아이파크 520동(2025타경549)이다. 전용면적 84.45㎡(25.56평) 국민평형 규모의 1군 브랜드 대단지로, 실거주 체급과 환금성이 우수하다.

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이 단지는 ▲GTX-C 창동역(예정) 개통 시 강남 삼성역 20분대 이동 ▲서울아레나 및 복합업무단지가 들어서는 '창동·상계 신경제중심지' 조성 ▲지하철 1·4호선 더블역세권과 학군·공원 인프라 등 강력한 개발 호재를 갖추고 있다.

가격 면에서는 2026년 7월 실거래 매매가 9억 6500만 원, 동일지번 AI 추정시세 9억 4570만 원을 기록 중이다. 최저입찰가는 1회 유찰을 거쳐 감정가(9억 4900만 원)의 80% 수준인 7억 5920만 원부터 시작해 실거래가 대비 약 2억 원 낮게 형성되어 있다.

권리분석상 해당 물건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금이 없다(배당으로 소멸). AI 권리 분석에서도 '위험도 낮음'으로 확인됐다.

땅집고옥션은 “북한산아이파크는 창동 대표 브랜드 대단지로, GTX-C와 창동상계 개발축의 직접 수혜권” 이라며 “동일지번 실거래(9.65억 원)와 AI시세(9.46억 원)가 최저가(7.59억 원)를 뒷받침해 감정가 착시가 없고 대항력 없는 임차인이라 인수위험도 낮다”고 설명했다. 다만 1회 유찰 물건이라 경쟁이 붙을 수 있으므로 실거래가 아래에서 안전마진을 확보해 입찰해야 하며 개발호재는 진행 단계임을 감안해야 한다.

땅집고옥션은 이밖에 8월 12일부터 입찰을 진행하는 서울 아파트 추천 물건으로 ▲서울 성북구 하월곡동 동신아파트(2025타경12287·전용 84.78㎡·최저가 6억 6160만 원) ▲서울 강북구 미아동 벽산라이브파크(2025타경13308·전용 114.68㎡·최저가 6억 480만 원) ▲서울 노원구 상계동 상계주공(2025타경1696·전용 60.5㎡·최저가 5억 7000만 원) ▲서울 강서구 화곡동 화곡더리브스카이(2025타경10439·전용 40.9㎡·최저가 2억 4064만 원) ▲서울 도봉구 쌍문동 신동아아파트(2025타경11882·전용 66.43㎡·최저가 2억 4000만 원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com